浅议构建侦查监督机制的完善

程 新 华


　　摘要：深入推进社会矛盾化解、社会管理创新、公正廉洁执法三项重点工作，是党中央从改革发展稳定全局出发，着眼于巩固党的执政地位、维护国家长治久安、保障人民安居乐业、促进经济社会发展而作出的重大战略部署，也是党中央对当前和今后一个时期政法工作的部署和要求。结合检察工作实践，针对侦查监督工作中存在的问题，提出侦查监督机制的构建和完善的建议，达到法律效果、社会效果、政治效果的统一。
　　关键词：社会矛盾化解 社会管理创新 公正廉洁执法 侦查监督 完善 政治效果 法律效果 社会效果
　　深入推进社会矛盾化解、社会管理创新、公正廉洁执法三项重点工作，是党中央从改革发展稳定全局出发，着眼于巩固党的执政地位、维护国家长治久安、保障人民安居乐业、促进经济社会发展而作出的重大战略部署，也是党中央对当前和今后一个时期政法工作的部署和要求。因此，做好三项重点工作，就抓住了当前检察工作的根本，也就抓住了检察机关维护社会和谐稳定、服务经济社会科学发展、实现自身科学发展的关键和基础。下面，笔者结合检察工作实践，谈谈对侦查监督的看法：
　　一、侦查监督活动中存在的问题
　　1、法律上未明确赋予检察机关引导、指挥侦查权。
　　具体表现为：一是法律未赋予检察机关在自行侦查、补充侦查时有调动公安机关协助侦查的权力；二是法律未规定检察机关对公安机关侦查案件的随时调阅案件材料和随时到现场监督的权力；三是法律未规定检察机关有命令知道案情的刑警出庭作证的权力。
　　2、侦查监督的范围不明确。
　　《刑事诉讼法》第七十六条、第一百三十七条分别规定了检察机关在审查批捕和审查起诉环节有监督侦查机关侦查活动是否合法的职责。现有的法律条文所规定的侦查监督，更多的是从大方向上强调对侦查活动合法性的监督，而没有对侦查监督的内容进行系统具体的规定，也未明确将审查适用法律是否正确纳入侦查监督的范围。
　　3、侦查监督中的纠错机制不完善。
　　法律规定不明确具体，如根据刑事诉讼法规定，人民检察院如果发现公安机关的侦查活动有违法情况，应当通知公安机关予以纠正，公安机关应当将纠正情况通知人民检察院。但是，法律没有进一步明确公安机关拒不纠正违法，或者拒不执行检察机关所作决定的法律后果，使得纠正侦查违法软弱无力。对其他侦查措施的纠错，法律规定也不明确，侦查监督的法律效果不具体。
　　4、侦查监督的方式滞后、被动。
　　虽然我国检察机关承担审查批捕、审查起诉工作起步较早，并形成较系统的审查监督程序，但现行侦查监督的方式主要是书面审查侦查机关移送的案卷材料，而侦查活动中的违法情况很少反映在案卷材料中，即使犯罪嫌疑人后来向检察机关反映，也大多因时过境迁而导致取证困难，使监督缺乏实效。
　　5、“提前介入”这一方式尚无《刑诉法》的程序保障。
　　检察机关的性质和地位决定了“提前介入”到公安机关的刑事侦查活动中，主要的不是要配合侦查，而是运用检察职能对公安侦查活动是否合法进行即时有效的监视和督促。但当前司法实践中，检察机关“提前介入”主要任务则是配合侦查，为加快完成案件批捕、起诉任务提前把握证据，提前给案件定性，而且，有时为了适应一定时期严厉打击犯罪的需要，往往强调配合。无《刑诉法》的程序保障，“提前介入”式的监督无地位，无依据、无实效。
　　6、对自侦案件的侦查监督，法律无明确规定。
　　对自侦案件是否进行侦查监督，认识不同，有的认为检察机关是法律监督机关，其侦查监督职能是针对公安机关和其他有侦查权机关的侦查活动进行的，对自侦案件不存在监督问题，而且自行侦查管辖范围的案件也是法律监督的体现。有的认为检察机关的法律监督职能与自侦具体案件的职能，在性质上是有原则区别的，刑事诉讼法在修改时缩小自侦案件的范围，在很大程度上就是为了使检察机关集中精力搞好法律监督。因此，对检察机关的自侦案件，进行侦查监督是必要的，也是可行的。
　　7、检察机关内部相关部门协作配合不够、体系不健全。
　　在检察机关内部与侦查监督相关的部门，如审查批捕、审查起诉和监所检察等部门在开展监督工作中各自为战，缺少沟通，没有形成利于监督协调运作体系，信息不能共享、不能及时反馈，相互脱节的问题比较普遍。
　　8、对侦查监督投入精力少、工作不主动。
　　当前治安形势严峻，刑事案件大幅上升，审查批捕部门把主要精力放在审查侦查机关移送提请批准逮捕的案件上，对侦查活动有无违法的监督工作还非常薄弱，参与监督程度非常有限。在审查起诉中，检察人员的注意力一般集中于根据案卷材料上提供的犯罪事实、情节和证据，审查犯罪性质和罪名的认定是否准确、恰当，容易忽视侦查机关是怎样通过侦查发现和掌握这些事实、情节和证据的经过，导致很难发现侦查人员有否刑讯逼供、诱供、非法收集证据等违法行为；注重考虑有否遗漏的罪行和其他应当追究刑事责任的人，被审查的犯罪嫌疑人是否属于不应追究刑事责任的对象，而对于在侦查过程中的超期羁押、变更强制措施等违法行为却不够重视。
　　二、侦查监督机制的构建与完善
　　刑事侦查活动的监督，是指人民检察院对公安机关等侦查机关的侦查活动是否合法所实行的专门法律监督，其目的是确保侦查活动的正常进行，以维护司法公正。侦查活动监督，其对象包括行使侦查权的公安机关、检察机关中的自侦部门。因此，侦查机关的侦查活动及侦查权的行使均应纳入被监督的范围。
　　笔者认为，检察机关对侦查机关侦查活动实施监督的时间段，从广义上讲，应自侦查机关立案始至公诉机关提起公诉止，侦查机关的侦查活动均在检察机关的监督之下。但是，鉴于公诉审查阶段的监督属事后监督，明显带有滞后性，因此，笔者认为在侦查监督时间段的界定上，要注重强调“同步监督”的效果，应将侦查机关立案至侦查机关侦查终结这一时间段，作为侦查监督部门实施监督的时间段予以界定，这样更便于对侦查监督机关的职责和监督程序进行设计，也便于侦查监督部门有效的实施监督。
　　按照我国现行法律规定，笔者认为，检察机关对公安机关侦查活动的监督可概括为下列五种途径：一是传统的审查监督。即检察机关在审查批捕、审查起诉阶段，通过审查案卷、复核证人、提审犯罪嫌疑人等手段对公安机关的侦查活动实施监督。二是宏观监督。即检察机关通过对公安机关的立案情况的全面掌握，以求达到有针对性地实施监督，它涉及对公安机关立案前、后的所有案件侦查流程的宏观把握。三是介入侦查监督。即检察机关可以直接介入公安机关的侦查活动，通过介入侦查实行监督。四是通过受理有关的控告、举报线索进行监督。五是跟踪监督，即对批捕或不批捕的案件，关于强制措施的执行情况及对侦查活动的执行情况进行的监督。
　　侦查监督活动贯穿于侦查活动的全过程，目的是防止和解决公安机关在侦查活动中违法办案，侵犯犯罪嫌疑人、证人、被害人合法权益及违法变更强制措施、枉法不追诉等问题。
　　1、建立检察引导侦查的机制
　　要确保侦查监督取得预期的效果,使侦查监督能够真正发挥指导侦查、规范侦查、及时发现侦查活动中的违法活动,在监督的措施上就必须建立检察引导侦查的机制。检察引导侦查,即检察机关在现行法律框架内,以法律监督权为依托,通过采取法律规定的诉讼手段,对侦查机关在证据的收集、提取、固定以及侦查取证的方向上提出意见和建议,并对侦查活动进行同步法律监督的工作机制。无论是司法实务中还是司法解释上,侦查监督基本上都是依赖卷宗,基本是事后审查。但是,“事后审查制比较不能有效防止警察的说谎(伪证) ,甚至会鼓励警察的说谎(伪证) ”。检察引导侦查能够避免事后监督、被动监督的弊端,使检察机关把侦查的全过程纳入视野,能够改变检察机关对侦查活动法律监督的滞后性和被动性,有效弥补当前检察机关对侦查活动事前监督、全程动态监督的空白,及时预防和纠正侦查活动中的违法行为,进一步保障犯罪嫌疑人及有关公民的合法权益。
　　具体说来,既要在检察机关和公安机关之间确立具体的引导机制,使检察引导侦查成为检警之间固定的工作模式,又要明确引导主体的检察机关介入侦查的案件类型和介入的时机,确定侦查机关向检察机关移送案件信息的环节和时间,还要在检察机关内部明确由哪个部门直接承担对侦查机关的引导职责,做到侦查环节检察机关与侦查主体之间的有效沟通、衔接。我们认为,检察引导侦查不可能也没有必要涉及所有种类的案件,引导的案件主要包括:恐怖、黑恶势力、严重暴力犯罪案件,重大、疑难、复杂的案件,取证涉及面广的案件,流窜作案、多次作案、结伙作案的案件,在当地有影响的案件,新型犯罪案件等等,对上述种类的案件,侦查机关应当在决定立案以后就将有关案件信息移送给检察机关,检察机关则要及时介入并引导侦查,帮助侦查机关分析案情,提出侦查重点,明确侦查方向,确定要收集、固定的证据种类。根据检察引导侦查的功能和价值目标,检察机关内部应当由公诉部门具体承担引导侦查的职责。公诉部门承担该项职责有利于其按照出庭指控犯罪的标准对侦查活动给予指导,尤其是能够按照法庭审判采纳证据的标准指导侦查人员收集和固定证据,确保侦查环节收集的证据能够有效地服务于法庭审判。
　　2、完善现行提前介入公安侦查的监督手段
　　检察机关提前介入公安机关侦查,是对侦查活动进行同步监督的重要措施。我国刑事诉讼法第66条规定:“必要的时候,人民检察院可以派人参加公安机关对于重大案件的讨论。”第107条规定:“人民检察院审查案件的时候,对公安机关的勘验、检查,认为需要复验、复查时,可以要求公安机关复验、复查,并且可以派检察人员参加。”这是我国刑事诉讼立法确定的提前介入公安侦查的监督手段。
　　而在司法实践中,公安机关对于强制性侦查措施随意适用,侦查监督缺位的现象已经成为司法系统中的一大顽疾。“侦查权力是一种资源,具备与财富资源交易的可能,而在侦查监督措施缺位的情况下,更是有助于这种交易的膨胀。近年查处的黑社会性质组织犯罪等凡是警察充当保护伞的,几乎无一例外地都有利用侦查权寻租的情形。”在我国目前侦查监督机制缺乏必要制度保障的情况下,检察机关的侦查监督权在对公安机关侦查措施的监督上,显然效力不足。因此,法律制度上应当明确,检察机关介入公安机关对重大疑难案件的讨论,由侦查监督部门在案件立案到侦查终结前的任何阶段向公安机关提出。对检察机关提出的介入重大案件的要求,公安机关应当接受并提供必需的材料。如果公安机关因侦查取证的需要,要求检察机关派人参与调查和讨论的,检察机关应当派人参与。
　　3、进一步完善申请逮捕、变更逮捕的监督措施
　　现代法治社会,“法律的基本作用之一乃是约束与限制权力, 在法律统治的地方,权力自由行使受到了规则的阻碍。”审查批准逮捕,在我国目前的司法职权配置框架内,既是司法审查的重要表现形式,又是检察机关对侦查活动实施监督的重要手段。侦查监督实践中,“审查逮捕是侦查监督的首要职责,是开展立案监督、侦查活动监督的重要基础”。为防止逮捕权的滥用,应设置科学的程序规则保障逮捕措施的正确适用,但我国现行立法关于申请和执行逮捕的监督手段还需要进一步完善。
　　在具体措施上,应当规定对侦查主体提请逮捕后又申请撤回逮捕的监督手段。侦查活动中的所有活动应当接受检察机关的监督,公安机关一旦作出提请批准逮捕的决定,就应当纳入检察机关法律监督的范畴,是否能够撤回应当由检察机关审查决定,应当从法律制度上明确,公安机关要求撤回提请逮捕申请的,人民检察院应当审查撤回提请逮捕的理由是否充足,如果经审查认为公安机关申请撤回逮捕的申请理由不充分,则依法作出驳回公安机关撤回申请逮捕的请求,并依照法律规定的标准作出是否应当批准逮捕的决定。同时,为维护逮捕决定权的权威性和防止侦查机关轻易变更逮捕措施,应当完善对公安机关随意改变逮捕决定的监督手段,建议在法律制度上规定:“人民检察院应当对公安机关释放被逮捕的犯罪嫌疑人或者变更强制措施的行为实施监督,公安机关释放被逮捕的犯罪嫌疑人或者变更强制措施的,应当提请原批准的人民检察院审查决定。”以体现逮捕强制措施的严肃性,避免侦查主体轻易提请逮捕和随意变更逮捕措施。
　　三、在刑事诉讼法律的框架内，注重政治效果、法律效果、社会效果的有机统一。侦查监督活动是检察机关法律监督权得以实施的具体体现。通过立法完善法律监督制度，是维护司法公正、有效地惩罚犯罪和最大限度地保护人权的根本所在。同时，也是构建和谐社会的细胞之一和政权稳固的司法保障。
　　1、与时俱进地开展侦查监督工作。
　　侦查监督部门要注重在侦查监督工作中不断更新执法观念，以正确的执法观念指导工作，做到五个“坚持”。坚持 “立检为公、执法为民、文明执法”司法理念；坚持“敢于监督”、“善于监督”、“规范监督”、“监督有为”的监督观念；坚持办案工作中的“人权观”，注意保护当事人特别是犯罪嫌疑人的合法权益；坚持法律主体的“平等观”，即平等地为各种法律主体提供法律保护，重视保护妇女、儿童、老人等弱势群体的合法权益；坚持执法活动的“文明观”，即以文明的方式进行执法。争取在案多人少的情况下，快节奏、高效率、高质量的完成工作任务。
　　2、坚持正确运用刑事政策，注重运用刑事政策指导司法实践。
　　逮捕是一种刑事强制措施，我们在工作中要注意克服和防止“重刑事法律，轻刑事政策”的倾向，一方面严格区分和正确处理经济纠纷和经济犯罪的界限，另一方面考虑到捕与不捕不仅关系到个人的人身自由，还关系到社会稳定、经济发展。因此，按照“宽严相济、惩罚与挽救”相结合的刑事政策，对一些可捕可不捕的，则依法运用不捕手段。在运用刑事政策的同时，还注意与社会综合治理机制相结合，真正起到挽救、教育的作用。
　　3、加强对刑事证据规格及标准的把握和指导。
　　证据问题一直是司法机关办案的核心问题，审查证据又是审查批捕的核心问题。在办案中要注重“严把证据审核和指导关”两个关口，即不拘泥于审查证据本身而着重对证据的收集、固定、采信的把握指导，既要审查侦查机关和部门提请逮捕案件时有无漏罪漏犯，又要审查侦查机关在侦查案件中有无超期羁押、刑讯逼供等侵害犯罪嫌疑人基本权利的行为，确保侦查机关不枉不纵，依法办案。
　　4、以刑事证据规则为标准，严格执行证据材料采用标准。
　　近期，新的刑事证据规则规定刑讯逼供获得的证据为非法证据，不得采用。作为暂时剥夺犯罪嫌疑人人身自由的侦查监督环节，一定要把好关，以免一步错步步错的局面出现。
　　侦查监督机制的完善还需要做大量的工作，以上仅仅是笔者的浅略认识。在开展三项重点工作的大背景下，还需要做进一步的研究。

黑龙江省伊春市人民政府


伊春市物业管理规定

伊春市人民政府令〔2009〕2号


《伊春市物业管理规定》已经市政府十二届十五次常务会议讨论通过，现予公布，自公布之日起施行。




市长 王爱文

二○○九年三月二十日



伊春市物业管理规定

第一章 总 则

　　第一条 为了规范本市物业管理活动，提高城市管理水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本规定。
　　第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本规定所称业主，是指房产的所有权人。本规定所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业服务企业或自治组织对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。


第二章 物业管理职责分工

　　第四条 市政府房地产行政主管部门是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。主要职责：
　　（一）依法对物业服务企业的资质进行审批；
　　（二）配合市价格主管部门制定物业服务费收费标准；
　　（三）制定行业规划，组织行业培训，开展业务指导，制定住宅区物业分级评定标准；
　　（四）调解、处理物业活动中发生的纠纷；
　　（五）查处物业服务工作中的违法、违规行为；
　　（六）组织物业管理区域内的检查、物业验收、交接工作；
　　（七）依法承担的其他职责。
　　县（市）、区房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。
　　第五条 规划、市政、供电、供热、供水、邮政、通讯、有线电视、环卫、公共事业、公安（消防）、物价、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本规定。
　　第六条 街道办事处（乡镇人民政府）支持和协助物业行政管理部门对物业管理活动进行监督，对物业服务与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。
　　

第三章 业主及业主大会


　　第七条 业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利，并履行相应的义务。业主应当通过建设单位、物业服务企业或直接向业主委员会提供有效地址和联系方式。房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人受业主委托，可以行使业主的权利，同时履行业主的义务。
　　第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，行使《物业管理条例》中规定的职责。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式，推选业主代表参加业主大会会议。一个物业管理区域内成立一个业主大会。
　　第九条 住宅小区已交付使用且入住率达到60%以上时，由开发建设单位、前期物业服务企业、乡镇人民政府街道办事处、社区居委会召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。后期业主入住达到90％时，应当重新召开业主大会，调整业主委员会及物业管理事宜。
　　第十条 在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。业主成立业主大会时，由社区居委会、业主代表、开发建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组业主代表由社区居委会提名，筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第十一条 召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理：
　　(一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担；
　　(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到所在地的物业管理行政主管部门备案：
(一)业主大会成立情况材料；
(二)物业管理区域基本情况材料；
(三)业主委员会候选人推荐办法，候选人名单及身份证明；
(四)业主委员会选举办法；
(五)管理规约及业主大会议事规则；
　　(六)业主委员会组成人员情况材料。
　　第十三条 业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容：
(一)各种会议的书面材料；
(二)业主委员会选举产生、备案材料；
　　(三)物业服务合同；
　　(四)业务往来情况；
(五)维修资金使用情况；
　　(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。
　　第十四条 业主委员会除履行《物权法》和国务院《物业管理条例》及《业主大会规程》规定的职责外。在下列情况下，履行组织召开业主大会临时会议的职责：
(一)20％以上业主提议的；
　　(二)发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的；
(三)业主委员会委员变化，需要补选的；
　　(四)因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的；
　　(五)解除物业服务合同、选聘新的物业服务企业或者确定其他管理方式的；
　　(六)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
第十五条 业主委员会因故未能按期换届改选的，在此期间，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
第十六条 业主委员会不履行职责，经20％以上业主提议，可以召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会委员。
　　

第四章 物业服务企业


　　第十七条 物业服务企业应当依法取得资质证书，在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。
　　物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更，应当在营业执照变更后30日内办理资质变更手续。物业服务企业资质证书应当在物业服务企业办公场所明示。
　　第十八条 物业服务企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。物业管理专业人员是指物业服务企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员(不包括财务和工程岗位的人员)。
　　取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。
　　第十九条 物业服务企业享有下列权利：
　　（一）根据法律、法规、规章以及《物业服务合同》的规定，制定物业管理操作规程；
　　（二）按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费；
　　（三）制止各种损害物业和妨碍物业服务的行为；
　　（四）要求业主委员会协助物业服务企业做好服务工作；
　　（五）选聘专业公司承担专项服务和维护业务；
　　（六）可以实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的，应征得业主委员会和相邻业主的同意，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第二十条 物业服务企业应当履行下列义务：
　　（一）严格履行《物业服务合同》，为业主提供相应的服务；
　　（二）在小区醒目位置公示服务内容和收费标准；
　　（三）接受业主委员会和业主的监督；
　　（四）提请业主大会审议本物业管理区域内物业服务的有关操作规程；
　　（五）接受物业行政主管部门的监督管理、财务审查及街道办事处、社区委员会的监督、指导。
　　第二十一条 实施物业服务的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业服务企业签订物业服务合同,物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当自合同签订之日起15日内，将合同报物业主管部门备案。
　　第二十二条 物业服务合同期限终止前90日内，业主大会与物业服务企业协商不续约的，物业服务合同终止时，物业服务企业方可退出物业服务，并按下列规定执行：
　　(一)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用至合同终止之日；
　　(二)物业服务企业应当在退出物业服务30日前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的费用退还相关业主；
　　(三)物业服务企业应当在退出物业服务前10日内，向业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。
　　第二十三条 物业服务合同期限未满，业主大会或者物业服务企业提出解除合同的，应当提前30日书面通知对方。业主大会和物业服务企业有物业管理纠纷的，双方可以协商解决，协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间，业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用，物业服务企业不得终止物业管理服务。
　　第二十四条 物业服务企业应当遵守国家有关规定雇请秩序维护人员，秩序维护人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家工作人员依法执行公务。


第五章 物业管理与服务


　　第二十五条 物业管理按下列规定执行：
(一)新建住宅物业的建设单位应当通过招投标方式或经物业所在地的物业行政主管部门批准后采取协议方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业服务企业实施物业管理。
　　(二)原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理，单一产权单位的，由产权单位组织实施物业管理；多个产权单位的，由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理；产权单位已不存在的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者业主自治管理。
　　第二十六条 建设单位作为招标人可以自行或者委托招标代理机构进行前期物业服务招投标，并按下列程序进行：
　　(一)编制招标文件(示范文本由市物业管理行政主管部门制定，内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等)；
　　(二)招标备案；
　　(三)发布招标公告或者投标邀请书；
　　(四)投标人递交投标文件；
　　(五)开标、评标；
　　(六)确定中标人，发出中标通知书；
(七)中标备案。招标人在招标备案时，不得弄虚作假，恶意串通。
　　第二十七条 住宅物业的建设单位没有通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业实施前期物业服务并备案的，市房地产行政主管部门不予发放商品房预售许可证。
　　建设单位应当与被选聘物业服务企业签订前期物业服务合同，并在销售商品房时，应与购房人签订商品房买卖合同、前期物业服务协议、住宅质量保证书，并提供住宅使用说明书。
　　建设单位发布的与物业服务有关的广告，应当真实、合法，不得发布虚假广告。
　　第二十八条 被选聘的物业服务企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：
(一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况；
(二)按照物业服务的要求，提出改善物业的具体设计建议；
(三)进行物业承接验收，并接收移交的相关资料；
　　(四)做好业主入住手续的办理。
　　第二十九条 物业管理区域具备下列条件时，建设单位应当向物业管理行政主管部门提出物业承接验收申请。
(一)建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求；
　　(二)竣工验收合格，且验收资料齐全；
　　(三)有符合规定的物业服务用房；
　　(四)共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格；
　　(五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。
　　第三十条 市物业管理行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业服务企业和业主代表组成的验收小组，按照下列规定进行物业承接：
(一)查验房屋及设施设备，并做好查验记录；
　　(二)对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准；
　　(三)验收后，建设单位和物业服务企业应当签订物业承接验收协议。
　　第三十一条 建设单位在物业竣工验收时，应当按照物业建筑安装总造价 3％的标准，一次性向市物业管理行政主管部门交纳房屋质量保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
　　房屋质量保修金实行专户存储，按照国家同期活期利率计息。保修期满后按规定返还。
　　建设单位交纳房屋质量保修金后，物业服务企业方可向业主办理入住手续。
　　第三十二条 建设单位须在住宅物业建成并验收后15日内，向物业服务企业移交下列资料：
(一)物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)法律、法规规定的其他资料。
　　第三十三条 在前期物业管理期间，建设单位或者物业服务企业提出解除前期物业服务合同的，应当提前30日告知对方。建设单位必须通过原方式选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业方可退出。原物业服务企业退出物业管理项目前，应当向建设单位移交本规定第三十二条规定的相关资料。
第三十四条 保修期内，住宅物业的维修养护由建设单位负责。保修期满后，住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备(包括化粪池的清淘)日常维修养护由物业服务企业负责，费用从业主交纳的物业服务费中列支。
　　物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用，从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的，由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。因建设单位保修期内，保修不及时给业主或物业服务企业造成损失的，由建设单位负责。
　　第三十五条 物业服务费收取标准应根据市价格主管部门会同物业行政主管部门批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定，物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；业主收到入住通知，即视为交付物业买受人应交纳物业服务费；物业产权发生转移的，原业主应结清物业服务费。
　　第三十六条 业主大会没有选聘到新的物业服务企业，或者经业主大会决定不选聘物业服务企业，而实行自治管理的，业主委员会应当履行下列管理职责：
　　(一)组织管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作；
　　(二)维护管理区域环境秩序和绿化养护；
　　(三)负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修；
　　(四)负责接待业主报修，受理业主投诉和物业服务费用的收缴、管理、使用。业主委员会履行第(一)项职责时，也可以委托环境卫生服务单位负责，费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。
　　第三十七条 物业管理区域内未能成立业主大会，不能选聘物业服务企业或者没有实施业主自治管理的，县(市)、区政府应当及时组织街道办事处做好下列工作，所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳：
(一)清扫保洁和垃圾清运(含化粪池清淘)；
(二)绿化维护；
　　(三)物业共用部位日常养护。


第六章 物业管理用房


　　第三十八条 建设工程竣工时，应当按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。实际建筑面积不足，建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。
　　因分期建设等原因，建设单位暂未能按规定标准提供物业管理用房的，应当向物业服务企业提供物业管理临时用房，并向物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。开发建设单位未按规划设计建设物业管理用房的，房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。
　　第三十九条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：
(一)上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能；
　　(二)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
　　第四十条 规划管理部门审查房屋开发项目时，应在规划设计总图和单体方案中，确定物业管理用房位置和面积。物业管理用房的位置应当便于物业管理，设置在沿主街或本区域中心位置的一楼楼内。
　　第四十一条 未经业主大会的同意，业主委员会或者物业服务企业不得将物业管理用房转让买卖或者用于担保；不得出租或者改变用途。已成立业主委员会的物业管理用房，由业主委员会向房屋权属登记机构申请办理业主共有的《房屋所有权证》。房屋权属登记机构在办理物业管理用房产权登记时，应当在《房屋所有权证》上标明物业管理用房属全体业主所有。未成立业主委员会的由开发建设单位出具物业管理用房产权证明到产权部门备案，产权属该小区业主所有。
　　第四十二条 原住宅建设规划未设计物业服务用房或无人管理的区域，由县（市）、区物业行政主管部门会同规划等相关部门，依法对小区进行重新规划，选择适当位置由街道、社区出资或采取市场化运作方式解决。
　　

第七章 公用设施设备管理


　　第四十三条 各专业单位应当按本办法，依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分办法为：
(一)自来水从街路干线、支线接出入户管线至水表（含水表），由供水企业负责维修管理，住宅楼内由产权人负责。物业服务区域规划红线范围以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水设施(含交接井)由城市排水养护单位管理维护；原有住宅物业(单体栋号)化粪池(不含化粪池)以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护；住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等，由供水部门管理维护，公安消防部门监督检查。
　　(二)居民用户的供热入户管网及楼内的共用供热设施、设备更新、改造、维修、养护由供热单位负责。所发生的费用应当计入热费成本，标准由价格主管部门核定。
　　(三)供电设施的维修养护以单元内用户电表为临界点，电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责。
　　（四）通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。 各专业单位确需要在小区内施工，临时占用、挖掘道路、场地的，应当在业主委员会或小区物业服务企业指导下施工，施工完毕后，要将施工的部位恢复原状。
　　第四十四条 物业服务区域内的清扫保洁绿化由物业服务企业负责；物业服务区域外或无物业服务区域（单体楼）的清扫保洁由社区或环卫部门负责，绿化由市政公用管理单位按职责分工进行管理维护。
　　第四十五条 物业服务区域内的生活垃圾，由物业服务企业从住宅楼运至垃圾转运站或者环卫保洁单位指定的地点后，由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用，由物业服务企业按价格主管部门核定的标准与环卫保洁单位签定的委托清运合同约定，从收取的物业服务费中支付；非生活垃圾，由物业服务企业委托环卫保洁单位清运，清运费用按照物业服务企业与业主的约定，由业主支付。


第八章 物业的使用与维护


　　第四十六条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
　　第四十七条 任何单位和个人未经允许不得占用物业服务区域内的下列共用部位共用设施设备：
(一)物业服务用房。
(二)门卫房、电话间、监控室、公用走廊。
(三)按规定配建的非机动车车库。
(四)公共绿地、道路、场地景观、文体设施。
　　(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。
　　建设单位、物业服务企业不得擅自出租、出卖、出借物业服务区域内的属于业主共用的物业共用部位。
　　第四十八条 物业使用禁止下列行为：
(一)改变原规划设计，擅自改变房屋用途；
(二)损坏房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物；
(三)改变房屋外立面造型；
(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用移装公用设施设备，在公共部位上设置障碍；
　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或存放、铺设超负荷物品；
　　(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等；
　　(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放；
　　(八)乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建、乱倒、乱堆垃圾杂物、乱种植，未经批准饲养禽畜；
　　(九)法律、法规、规章禁止的其他行为。
　　第四十九条 业主或者物业使用人装修住宅，应当事先告知物业服务企业，并按要求施工。装修垃圾由装修人自行清理或委托清理。
　　第五十条 利用物业服务区域内设置广告等经营性设施的，应当征得物业服务企业、业主大会及相关业主的书面同意，按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与物业服务企业签订合同，并支付设置费用。收取的费用主要用于共用设施设备的维修、更新、改造，也可按业主大会的规定使用。利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备，应当征得物业服务企业和相邻业主的同意后，按《管理规约》执行。
　　第五十一条 维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金实行专户储存，按户设置明细账，按单元栋物业管理区域核算。具体操作按照维修资金的相关政策执行。
　　第五十二条 物业管理行政主管部门应当按照我市物业管理办法的规定，建立物业服务投诉受理制度。
　　业主委员会、物业服务企业应当受理业主、物业使用人有关物业服务的投诉。业主委员会、物业服务企业不能解决，可以向所在地县级物业管理行政主管部门投诉。


　　第九章 法律责任


　　第五十三条 有下列行为之一的，由物业行政主管部门及相关部门依据《物业管理条例》等有关规定处理：
　　（一）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
　　（二）建设单位、物业服务企业不按规定移交资料或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料的；
　　（三）物业服务企业未取得资质证书从事物业管理或以欺骗手段取得资质证书的；
　　（四）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
　　（五）物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；
　　（六）挪用专项物业维修资金的；
　　（七）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的；
　　（八）擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　（九）擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（十）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
　　（十一）业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律、法规的活动；
　　（十二）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的。
　　第五十四条 对正在实施违法搭建建筑物、构筑物或破坏房屋主体结构、私扒乱改的，物业行政主管部门应依法责令其立即改正；拒不改正的，按相应规定处罚。
　　第五十五条 业主不按时缴纳物业服务费的，物业服务企业可以催缴、限期交付；经催缴仍不交付的，物业服务企业可向人民法院提起诉讼。物业服务企业未按物业服务合同中约定的服务项目提供服务的，业主可向合同仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
　　第五十六条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第五十七条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议期间或者行政诉讼期间行政处罚决定不停止执行。
　　

第十章 附 则


　　第五十八条 本规定自公布之日起施行。原《伊春市住宅区物业管理办法》同时废止。