福建省福州市人民政府


福州市人民政府关于印发《福州市经济租赁房管理暂行办法》的通知
榕政综[2008]55号

各区人民政府，市直各委、办、局（公司）：
《福州市经济租赁房管理暂行办法》已经市政府常务会议研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二○○八年三月十九日


福州市经济租赁房管理暂行办法
第一章 总 则

第一条 为建立和完善我市住房供应体系，合理调整住房供应结构，规范经济租赁房管理工作，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《福建省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（闽政〔2007〕32号）等文件精神，结合我市实际，制定本暂行办法。
第二条 本暂行办法所称的经济租赁房，是指政府通过新建、购买、改造国有公房等方式归集房源，专项作为租赁使用，并限定租赁对象、套型面积和租金标准的周转过渡性住房。
第三条 市房地产管理局（以下简称“市房管局”）负责全市经济租赁房政策制定、房源计划安排以及申请人资格审查等工作。市国有房产管理中心（以下简称“市国房中心”）作为经济租赁房的租赁经营管理单位，负责全市经济租赁房房源归集、租赁、维护和管理等具体工作。市、区人事、财政、物价、规划、国土、建设、民政、科技等相关部门以及市土地发展中心、住宅发展中心等单位，按照各自职责权限，协助做好经济租赁房的建设、管理等相关工作。
第四条 经济租赁房归集房源所需资金，按照租赁经营管理单位自筹资金为主，财政补助（含年度专项资金、一定比例的土地出让净收益）、社会捐赠为辅的原则进行筹集。租赁经营管理单位应以保证经济租赁房良性运行为原则，建立科学的资金运作模式。

第二章 供应对象

第五条 经济租赁房的承租对象为：
（一）在本市五城区范围内工作、不符合廉租住房、经济适用住房申购条件的以下两类人员：
1、在市本级建立住房公积金帐户的市、区直机关及事业单位编制内的工作人员，其本人及配偶、子女在本市无住房的；
2、在市本级建立住房公积金帐户且在本市缴纳税款的高新技术企业引进的，经人事部门认定的紧缺急需人才，以及具有硕士及硕士学位以上或中级及中级职称以上的技术人员，其本人及配偶、子女在本市无住房的。
（二）按政府有关规定，需要安排的特殊住房困难群体。

第三章 建 设

第六条 经济租赁房年度房源归集计划由市房管局牵头拟定，报市政府审定后实施。
第七条 经济租赁房归集房源属于新建项目的，由市土地发展中心会同市规划局、国土局等部门提出选址意见报市政府审定后组织实施。经济租赁房可在本市限价商品房项目中配建或单独选址建设。项目选址要本着方便工作生活、节约用地的原则，做到因地制宜、合理布局、量力而行、配套建设。
第八条 经济租赁房的建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，采用协议出让的方式供地。
第九条 根据闽政〔2007〕32号文件有关规定，经济租赁房建设项目可比照经济适用住房建设项目，享受免收各种行政事业性收费和政府性基金等政策。
第十条 新建经济租赁房的户型建筑面积控制在60平方米以内，原则上分为30平方米、45平方米和60平方米3种户型面积标准。经济租赁房建成后应做好简易装修并配备基本生活配套设施，使之具备入住使用的条件。
第十一条 经济租赁房的建设单位应按规定进行规范建设，做好规划设计、竣工验收工作及各项配套设施建设。经济租赁房的建设单位可以用在建工程作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第四章 申请、审核和配租

第十二条 由符合条件的申请人提出申请，其配偶及子女作为共同申请人，一户家庭只能申请租赁一套经济租赁房。
第十三条 经济租赁房的申请、审批和配租流程：
（一）属于市、区直机关及事业单位编制内的工作人员的，向工作单位提出申请，由工作单位和主管部门审核、公示7天无异议后将申请表及其它材料（申请表、身份证复印件各一份以及公示结果）报送市房管局审查。
（二）属于高新技术企业引进人才的，由用人单位向市人事局提出申请，由市人事局负责审核、公示7天无异议后将申请表及其它材料（身份证、学历或职称证书复印件各一份以及公示结果）报送市房管局审查。
（三）按政府有关规定需要安排的，由涉及到的相关部门和单位，按照规定程序，将申请所需材料报市房管局审批。
（四）签约。经审查确认符合条件的申请人持审批材料至租赁经营管理单位登记轮候选房；选房后与租赁经营管理单位签订《福州市经济租赁房租赁合同》。
第十四条 经济租赁房的配租标准为：单人户配租30平方米户型，二人户配租45平方米户型，三人以上（含三人）户配租60平方米户型。
第十五条 承租经济租赁房采取轮候制度，其轮候顺序由市房管局按照审批批次采取抽号的方式予以确定。

第五章 租金管理

第十六条 经济租赁房租金标准以物价部门核定的成本租金为基础，根据市场供求情况，实行动态管理，每年调整一次。
第十七条 成本租金的确定，由市物价局牵头，市房管局、市财政局、市国房中心等部门配合拟定并报市政府审定后执行。

第六章 租赁管理

第十八条 承租经济租赁房应当签订《福州市经济租赁房租赁合同》，租赁合同期限原则上为两年。
第十九条 承租人应于签订租赁合同当日缴交租赁保证金，租赁保证金按每平方米50元的标准收取。逾期不缴交租赁保证金的，视为放弃承租。除不予退还租赁保证金情形外，租赁保证金应在租赁合同期满或解除合同时，在扣除应由承租人承担但未缴纳费用后的余款一次性退还给承租人。
第二十条 租赁经营管理单位必须保证交付承租人使用的房屋其各项设备能够正常使用。在收回房屋时，租赁经营管理单位应做好检查回收工作，确保回收的房屋及其设备功能正常。
第二十一条 承租人应妥善保护、合理使用房屋及其设备，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备损坏，承租人应负责修复并承担相关费用；承租人拒不履行修缮义务的，租赁经营管理单位可组织修缮，费用从承租人的租赁保证金中扣除，不足部分由租赁经营管理单位依法向承租人追缴。
第二十二条 承租人应按月缴交经济租赁房租金。拖欠租金的，由租赁经营管理单位依约定收取滞纳金，滞纳金以欠款总额为基数，每天按百分之五计取。
第二十三条 承租期间发生的水、电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等费用均由承租人承担，并自行负责缴纳。公共部分的修缮维护、设备维修更新、改造和相关管理费用，以及房屋空置期间产生的物业管理等费用由租赁经营管理单位承担。
第二十四条 合同期满时，租赁经营管理单位要督促承租人及时腾退住房。若需续租，应在合同期满前三个月按本《办法》规定的程序重新办理申请手续，经审批符合承租条件的，续签租赁合同。
第二十五条 承租人不再租赁经济租赁房或不再符合经济租赁房条件的，应主动向租赁经营管理单位提出退房申请，结清相关费用后解除租赁合同。租金结算至退租当月月底。
第二十六条 租赁经营管理单位要加强对承租人的日常监督和管理，对承租期间不再符合经济租赁房条件的，应及时通知承租人在1个月内结清费用，解除租赁合同，退出经济租赁房。
第二十七条 对于逾期拒不退房的承租人，租赁经营管理单位应负责在逾期1个月内收回其承租的经济租赁房，并依法追究其违约责任。

第七章 监督管理

第二十八条 未经市政府批准，任何单位和个人不得擅自上市交易经济租赁房，也不得分割办理产权。
第二十九条 租赁经营管理单位应于当年7月10日前和次年1月10日前向市房管局报备当年上半年度和上一年度经济租赁房安排入住、租金收入、维修情况、住房回收及回收原因等动态管理情况。
第三十条 租赁经营管理单位应就承租人的家庭人口、收入等基本情况建立台帐和年审制度。在租赁期间，租赁经营管理单位应核实承租人是否存在将租赁的房屋转租、转让、转借他人的行为。
第三十一条 未经同意承租人不得随意改变房屋用途、拆改房屋结构和装修；不得将租赁的房屋转租、转让、转借他人；无正当理由空置房屋时间不得超过三个月，或拖欠租金超过三个月。凡违反上述规定之一的，租赁经营管理单位应及时予以纠正，承租人拒不纠正的，租赁经营管理单位有权解除租赁合同收回住房，没收租赁押金，并追究其违约责任。
第三十二条 承租人隐瞒事实或伪造相关证明材料骗租的，一经查实，立即取消其承租资格，由租赁经营管理单位负责收回其承租的经济租赁房并追究其违约及相关法律责任。该承租人两年内不得提出经济租赁房和其它社会保障性住房申请。对出具虚假证明的单位和个人，由其上级主管部门或监察部门依法追究单位领导责任，并对相关责任人依法予以处理。
第三十三条 各相关部门工作人员应认真履行职责。对玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的人员，依法依规追究其责任。
第三十四条 市房管局和市国房中心应公布监督举报电话，受理涉及经济租赁房工作的来访、来电、来函，并按规定及时予以核实、处理、反馈。

第八章 附 则

第三十五条 行政企事业单位在符合城市规划的前提下，经市政府批准可利用本单位已有商住地或通过旧房改造的方式，建设经济租赁房。具体办法，由市政府另行制定公布。
第三十六条 本暂行办法自颁布之日起执行。


　　　◇ 北京大学法学院教授、博士生导师 张 平

2012年8月，360公司与百度公司关于搜索引擎爬虫行为争议引发的“三百大战”，将互联网行业多年遵循的处于后台的行业惯例，即“爬虫协议”的法律效力问题推到了前台。

爬虫协议的概念，源自英文的“robots,txt”，即网络机器人协议。robots协议官方网站（http://www.robotstxt.org）对网络机器人（robots）所下的定义为：网络机器人（也叫网络游客、爬虫程序、蜘蛛程序），是一种自动爬行网络的程序。而爬虫协议即robots协议是指网站所有者利用robots文本文件指导他们的网站如何应对网络机器人，允许还是拒绝网络机器人抓取信息的协议。

多年来，业界一直遵循这种技术协议。现在的问题是，如果违反这一协议，是否构成违约或者侵权，是否有不正当竞争行为，而在无法寻找到直接的法律规范的情况下，能否依反不正当竞争法寻找解决问题的途径。

反不正当竞争法由于颁布时间过早，对于之后的技术发展很难有预见性，其规定的具体不正当竞争行为没有适用于互联网领域的不正当竞争现象。因此，大家都将目光投向了反不正当竞争法的一般条款，试图通过适用一般条款，对互联网的竞争行为进行规制。

反不正当竞争法的一般条款规定在第二条第一款：“经营者在市场交易中，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守公认的商业道德。”以及第二款：“本法所称不正当竞争行为，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。”构成适用反不正当竞争法一般条款的构成要件是：第一，法律对该种竞争行为未作出特别规定；第二，其他经营者的合法权益确因该竞争行为而受到了实际损害；第三，该种竞争行为因确属违反诚实信用原则和公认的商业道德而具有不正当性或者可归责性；第四，扰乱了正常的经济秩序。

由上述分析可知，一般条款适用的核心点为诚实信用和遵守商业道德，二者是判断竞争行为是否正当的基础。当面临某一竞争行为是否构成反不正当竞争法意义上的不正当竞争行为时，应考量其是否违背了诚实信用原则或违背了基本的商业道德。

最高人民法院在“海带配额”案中对于反不正当竞争法意义上的诚实信用原则以及商业道德进行了具体的解释：“在规范市场竞争秩序的反不正当竞争法意义上，诚实信用原则更多的是以公认的商业道德的形式体现出来的。商业道德要按照特定商业领域中市场交易参与者即经济人的伦理标准来加以评判……反不正当竞争法所要求的商业道德必须是公认的商业道德，是指特定商业领域普遍认知和接受的行为标准，具有公认性和一般性。即使在同一商业领域，由于是市场交易活动中的道德准则，公认的商业道德也应当是交易参与者共同和普遍认可的行为标准。具体到个案中的公认的商业道德，应当结合案件具体情形来分析判定。”

互联网行业中公认的商业道德更多地体现为互联网行业的基本行为准则，相关行为准则表现为从事互联网行业的企业所普遍接受的行为规则。但这些行为准则并非法律法规明确规定，而是在具体的商业实践过程中被企业在实际经营活动中所遵循。对于这些行为准则的违反意味着对商业道德的违反，相关行为可能构成反不正当竞争法一般条款所规定的不正当竞争行为，应受反不正当竞争法的规制。

而从行业内的基本实践以及法院的相关判决中我们可以看出，遵守爬虫协议已经成为互联网行业的基本行为准则。

1994年6月30日，在经过搜索引擎技术人员以及被搜索引擎抓取的网站站长共同讨论后，robots.txt协议正式发布。协议在世界互联网技术邮件组发布后，几乎所有的搜索引擎均在商业实践中予以采用并遵循，包括最早的altavista，infoseek，后来的google，bing，以及中国的百度，搜搜，搜狗等公司。在中国国内互联网行业，大型网站也基本都将爬虫协议当作一项行业基本准则。

从法院判决的角度考察，国内存在一些具有指导借鉴意义的判例，法院在判决中对爬虫协议作为行业基本行为准则的效力进行了相应的确认。

在一起有关百度搜索侵犯隐私权的案例中，原告向万网公司发送了附有其个人信息的电子邮件，但是通过百度搜索，可以搜索到万网公司电子邮箱中关于原告的个人信息，因此，原告起诉两家公司，要求其就对其隐私权的侵害赔礼道歉并赔偿损失。北京市第一中级人民法院认为，万网公司已按行业惯例在根目录下安装了禁止链接的robots协议，即采取了安全防范措施。百度搜索引擎在进行抓取和收集互联网信息时，除非有证据证明其恶意获取相关信息，否则其行为并无不当。因此，对于搜索引擎来说，只要其在进行信息收集及抓取的过程中遵守了爬虫协议，就不会构成侵权。

北京一中院在另一起浙江泛亚电子商务有限公司诉百度著作权侵权的案件中，再一次确认了爬虫协议的相关效力。原告泛亚公司称在百度搜索其享有著作权的三首歌曲时，百度会提供可以进行免费下载该歌曲网站的链接，侵犯了其著作权。法院在判决中认为，权利人在针对搜索引擎的维权行为中，可以选择明示禁止收录的措施，比如网站可以创建robots.txt文件，以告知搜索引擎哪些内容可以收录，搜索引擎可以合法地收录未被禁止链接的网站。从这份判决可以看出，搜索引擎在提供搜索服务时，应当遵守爬虫协议。因此，遵守爬虫协议已经成为互联网行业内部的行业基本规范与准则。违反爬虫协议的行为可能构成不正当竞争。

在技术快速进步的时代，规制技术前沿领域是十分困难的，多变的互联网一夜之间就会产生出许多新的商业模式。技术开发者以技术先进性为追求目标，商人以最大盈利为目标，他们在推出新的商业模式和新技术时不会太多考虑法律的存在。于是在互联网领域，技术的快速发展与法律的严重滞后这一矛盾就更加突出。面对这一矛盾，法律的原则性条款在解决新问题方面有着得天独厚的优势，学者与司法实践人员都越来越注重原则条款在反不正当竞争领域内的作用，试图通过适用一般条款对互联网的竞争行为进行规制。

我们也应注意到，在法律缺位时，互联网也依靠她自身强大的调节作用、依靠技术标准和行业自律规则保持着良好运转：

第一，依靠技术规范管理——技术标准发挥重要作用。现代互联网是依据技术协议构建秩序的，经由各种组织和工程师们的多种汇集产生的基础协议TCP/IP协议最具有代表性，它是被用作连接计算机和网络的上百个协议的基础，其构建了信息传输的一整套技术标准。在这些技术标准中，尽管充满着创新的结晶——专利技术，但他们都被无偿地奉献给了互联网的基础设施。这些协议规范着信息高速公路上的通行者，没有警察但是有红绿灯，这是严格的技术规范世界。新的技术标准也可能会影响预料之中和预料之外的网络法律关系。云技术介入互联网，物联网的开始都是技术标准先行，工程师们继续发展新的协议去扩展互联网的容量和效率。随着新的标准的采纳，技术将继续推动法律产生变化。从这个意义上看，掌控了互联网新的技术标准，也就掌控了未来法律的方向。

第二，非正式规则与惯例——行业惯例与自律规则发挥作用。千百年来习惯法确立的是：惯例和习俗能确定什么是合理的。在缺乏强制性规则和技术标准的互联网领域，惯例和习俗形成的规律是：最初时大家各自采用不同的做法，随后某个人或某些人提出一种倡议的规范，慢慢地开始有人遵循使用。随着使用的人越来越多，逐渐演变成行业通用的惯例，大家都遵照使用。但规范本身并未被法律或行业组织确定为具有强制性，例如超文本传输协议（Http协议）、记录网民访问记录的Cookie以及前文涉及的爬虫协议等。

这些规范对于调节互联网参与各方的行为发挥着重大的作用。互联网没有国界，如果某一国家的互联网从业者不遵守国际通用的规范，将受国际互联网行业的排挤，使整个国家的互联网行业无法融入世界。因此，如果是国际通用的技术标准或行业惯例，法院应当将其确立为具有法律效力的商业习惯法，在发生违约或者侵权案件时，自愿性的规范应当被倡导，而基于商业道德和行业惯例的自律规则更应当得到法律的支持，反不正当竞争法的一般条款当为合适选择。