导读提示：建筑施工合同对“工期”有约定的，应按约定工期完工，造成工期延误的，查明是否有增补以及增补后的综合工期是由发包方还是承包方的原因造成，按举证责任分配原则及合同约定的条款处理；“工程量”计算应依据承包方提供的“施工签证、增补协议、工程量清单”及“确认函”等书面证据或者提供其他有效证据确认，无法提供证据的，可由发包方核定。
　　　
【简要案情】

　　　2011年4月12日，“青山公司”与“碧水公司”经平等协商订立了《幕墙工程安装合同》，合同约定青山公司（甲方）将小区两栋楼的南立面、西立面的“铝塑板幕墙、铝塑铝窗钢副框、玻璃幕墙工程”包给碧水公司（乙方）施工；工程承包形式为“制作、调整、安装、收尾、清理”；合同第三条约定的工期为九十天；合同第四条约定了施工量及价格；第五条约定了工程价款计算方法。
　　　合同订立后乙方组织人员进场施工，甲方按约定向乙方支付工程款，施工期内有部分增项。截止2011年11月30日已付工程款3349068.00元。
　　　青山公司认为碧水公司示按约定完工，总计超过工期108天，合同约定每滞后一天罚款1000元，要求碧水公司承担延期的吊篮租赁费167996.00元；甲方核算的实际施工量为184万元，青山公司认为碧水公司超支工程款，并要求返还给。
　　　针对青山公司关于工程量、工期、超支工程的诉求，碧水公司认为合同未结算完毕，甲方的要求与事实不符。
　　　乙方进场后，由于甲方组织混乱，付款不到位，导致甲方工程中的北立面、东立面施工队在多次讨薪未果的情况下于2011年5月30日罢工退场，甲方另行组织施工人员未果后，与我司商量接手其未完成量。
　　　鉴于上述原因，我司向甲方提出必须保证资金到位、必须保证材料到位、必须保证各方协调一致，不能有任何影响工期因素，并要求甲方专职代表共同发放劳务费用。
　　　综上，甲方违背事实，我方请求法院予以驳回，并判令甲方与我司结算支付我方未结算劳务费。
　　　
【争议焦点】

　　　甲方与乙方之间的“装饰装修合同纠纷”，通过审查可确认以下无争议事实：
　　　碧水公司收到青山公司给付的工程款总计334万余元；
　　　碧水公司曾经组织施工人员围困工地，青山公司于2011年10月20日要求撤离施工现场，终止施工合同，双方未经决算；
　　　合同约定楼面安装具体施工内容有三项，各项目有对应的计价标准和工程定额，增量不加价；
　　　碧水公司在庭审中自认楼顶不是本公司施工，但将此项工程量列入上报的竣工决算工程量范围；
　　　双方当事人之间的争议焦点问题集中体现在：
　　　工程量计算；
　　　工期计算；
　　　损失赔偿；
　　　乙方实际完工工程量情况或甲方给付工程款能否认定为碧水公司实际完成工程量四方面。

【涉案法条】

涉案争议主要是建筑施工合同之争，法律大前提确定在《合同法》范围内，根据查明的案件事实，依据合同法及双方订立的合同条款，首先可以确认：双方当事人平等自愿基础上订立《幕墙工程安装合同》，系两家公司的真实意思表示，内容符合法律法规规定，应认定合法有效。
　　　处理本案的具体依据：
　　　1、《合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百六十九条、第二百七十五条、第二百七十七条、第二百八十一条。
　　　2、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
　　　
【律师评案】
　　　
　　　合同约定的工程范围为楼体“西立面及南立面”，实际施工工程量分为“合同内暂定面积”及“合同内增减面积”。

　　　确认工程量及工程款的依据是：双方订立的书面合同及施工图纸及实际完工情况；碧水公司从2011年4月14日起进场施工，合同约定的工期为九十天计算，日工程量为11700元（1055000÷90天），交工日应为2011年7月14日，施工单位未能按期完工，合同约定的工程量有增有减，根据实际增减为十一万九千余元的工程量计算，增加的工期为十天，工程顺期至2011年7月末。
　　　碧水公司收到甲方支付的工程款后，领工人员组织工人停工讨薪造成工期延误，碧水公司应当承担违约责任。
　　　
　　　二、碧水公司不认可施工量，就自己的主张负有提供证据佐证的责任；
　　　工程量计算直接影响到当事人的切身利益，关系到案件的公正处理，体现在工程量计算和确认上，本案双方当事人就工程量发生争议，碧水公司负有提供证据证明实际完工量的责任，不能提供证据的，根据发包方的核定确认工程量。经甲方核定碧水公司实际完成包括“合同内”及“合同外”工程量总计价款一百八十六万。
　　　发包方与承包方订立的合同中明确，承包人主张工程量，应当提供施工签证、增补协议、工程量清单及确认函等书面证据，或者提供其他证据，参照《建设工程工程量清单计价规范》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，碧水公司对自己提出的反驳主张所依据的事实有责任提供证据加以证明；碧水公司主张书面安装合同以外还与青山公司建立安装施工合同关系，应当就合同订立和具体施工事实承担举证责任，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的碧水公司承担不利后果。碧水公司实际完工量计算，超支工程款应予退回。
　　　碧水公司认为工程款已经支付完毕，由此逆推已完成“对等价格”的工程量，此项抗辩理由缺乏法律依据。
　　　依据建设工程施工合同配套规定，发包方支付给承包方款项，均系阶段性工程款，并非竣工结算款，碧水公司向青山公司出具的大多为暂借凭据，必须通过结算程序才能确认碧水公司实际工程量与已收款项是否一致，碧水公司采用逆向思维方式，认为青山公司已付款视同碧水公司已完工的说法难以成立。
　　　碧水公司代理人称多支工程款系接受青山公司的委托，向施工人员发放工资，此说与碧水公司提交的证据之间产生矛盾，碧水公司提到的“施工人员”系碧水公司提交花名册当中的施工人员，其中的领班人员“鲁某某”系书面安装合同中碧水公司指定的现场代表人，足见碧水公司所谓给青山公司的工人发放薪酬的说法尚缺证据支持。
　　　
三、承包方延误工期造成“吊篮承租费”及“误工损失”，依据《合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条规定，应当承担违约损失赔偿责任。

　　　碧水公司抗辩材料进场晚造成误工，青山公司则向法庭提交了关于材料按期进场的证据，碧水公司其主张未能举证证明；依据合同约定及零星增减事实，施工最晚应在2011年7月底前交工，截止2011年10月20日还未完工，由此造成甲方吊篮费租金损失，各项损失额超出约定的违约金，依据合同法规定，发包方有权就超出约定违约金的实际损失向碧水公司提出赔偿，碧水公司对因其违约行为造成的直接损失负有赔偿责任。
吉林省长春市房地产管理局


长春市私有房屋租赁办法
长春市房地产管理局


第一章 总 则
第一条 为加强我市城镇私有房屋的租赁管理，保护租赁双方的合法权益，根据国务院《城市私有房屋管理条例》、《吉林省城市房产管理条例（试行）》的规定，结合我市情况，制定本办法。
第二条 凡我市行政区内的私有房屋的租赁管理，除法律另有规定外，均依本办法的规定办理。
第三条 长春市房地产管理局是私有房屋租赁主管部门，负责私有房屋租赁合同的登记备案管理工作。

第二章 租赁管理
第四条 机关、团体、部队、事业单位一般不得租用私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经市房地局批准。
第五条 外埠单位在本市租用房屋的按本办法第四条规定办理。
第六条 房屋租赁合同由租赁双方本着公平合理，自愿两利的原则协商订立。
租赁合同内容不得与本办法有关规定相抵触。租赁合同经登记备案后，租赁双方必须共同遵守和履行合同签订的权利、义务关系。
第七条 租赁合同内容需载明下列各项：
1、租赁双方的姓名，承租人为单位的，要写单位的法定名称及法人代表姓名；
2、房屋座落、结构、面积、设备及用途；
3、租赁期限、租金、交租时间及租金交付形式；
4、房屋修缮；
5、双方的权利、义务；
6、合同有关的其它事项。
第八条 租赁期限一般以2－3年为限。租赁双方另有约定者除外，租期已满，继续进行租赁的，双方得另订租赁合同。
第九条 出租人在租赁期内保证承租人的合法使用权利。不得无故干涉，随意收回房屋。
第十条 出租人在租赁期内因自用确需收回房屋时，必须提前三个月通知承租人终止合同。如承租人到期确无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限，但最多不超过六个月。
第十一条 在房屋租赁合同约定的期限终止前，出租人因出卖、抵押、典当房屋时，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先取得权。
第十二条 翻修改建后的房屋仍进行出租的，在同等条件下原承租人有承租优先权。
第十三条 在租赁期内因出卖、赠与、继承等所有权转移他人时，原租赁合同继续有效，或经协商租赁双方可另订租赁合同。
第十四条 出租人以自用为理由收回的房屋，如于六个月内另租他人时，原承租人有要求因迁移造成损失的赔偿权利。
第十五条 承租人因工作、生活需要，在征得出租人的同意后可与第三人互换房屋使用居住。
第十六条 承租人有依约按期交租，正当使用房屋，爱护房屋的义务。
第十七条 租赁期内承租有下列情形之一的，出租人有权提出解除租赁合同收回房屋。
1、累计拖欠租金六个月以上的；
2、承租人过失或故意损坏房屋不作修复或赔偿的；
3、房屋空闲达三个月以上的；
4、未经出租人同意擅自修改改建的；
5、对房屋非法使用，损害公共利益的；
6、转租、转兑、转借的。
第十八条 承租人有对承租房屋转租、转兑、转借行为时，除责令接租、兑、借人限期迁出外，对转租、转兑、转借的原承租人市房屋租赁主管部门没收其非法所得并处以相当于非法所得1至3倍的罚款。
第十九条 房产管理机关登记备案的租赁合同是工商企业申请开业、年检、居民迁移落户、城市建设拆迁住房安置等必须交验的合法证件，否则不予办理。
上述情况属于自有自用房屋的，以《私有房屋所有权证》为交验证件。

第三章 租 金 管 理
第二十条 房屋租金，由租赁双方按照市政府规定的《私有房屋租金标准》协商议定，在规定的幅度内允许浮动，对非住宅超标准的租金，政府按比例收取超标费。政府没有规定租金标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照实际租金水平协商议定，不得任意提高。
第二十一条 在租赁期间，遇有下列情形之一的可以调整租金数额。
1、政府作出调整租金标准的；
2、经过修缮改变建筑结构和使用条件及用途的；
3、租赁双方协商议定的。
第二十二条 出租人不得预收租金，保证金或变相多收租金。
第二十三条 承租人接受出租人的非法要求共同匿报租金额的经市房屋租赁主管部门调查属实，对租赁双方月租额给予1至3倍罚款。
第二十四条 租金以平方米为单位，以月计租，按月交付，租赁双方另有约定的除外。
第二十五条 以房做为投资合伙经营工商业的，出租人按章缴纳房产税。
第二十六条 出租人不在本市或无合法代理人的，承租人得代为缴纳房产税及土地使用税，其缴纳的费用从应交的租金中扣除。

第四章 修 缮 管 理
第二十七条 房屋修缮由出租人负责，装饰及特殊住用需要由承租人负责。租赁双方另有约定的除外。
承租人对房屋的倒危情况有责任及时通知出租人，出租人因怠修而使承租人遭受损失的负有赔偿责任。
第二十八条 出租人无力修缮，经租赁双方协商可合修或由承租人垫修，垫修费从租金中扣除或其它方式偿还。
第二十九条 承租人因住用需要增添设备时，应事先与出租人协商。承租人自行增添的设备，在不影响房屋寿命的情况下，可以拆除。如有争议租赁双方协商解决。
第三十条 出租人不在本市又无合法代理人，或出租人拒绝修缮时，承租人可申请房屋租赁主管部门鉴证后自行修缮其必要部分，其修缮费从租金中扣除。

第五章 附 则
第三十一条 租赁纠纷，双方应本着互谅互让，协商解决。协商不成时任何一方当事人有权申请房地产仲裁机关仲裁，或向有管辖权的人民法院起诉。
第三十二条 对租赁双方的违章行为进行检举的人给予适当物质奖励，并予保密。
第三十三条 房屋租赁合同要到房屋租赁主管部门登记备案。本办法公布前的租赁，自本办法公布之日起六个月向房管机关申报合同登记备案。逾期不办理登记的，双方的租赁关系，不受法律保护。
第三十四条 本办法由长春市房地产管理局负责组织实施。
第三十五条 本办法自公布之日起施行。长春市私有房屋月租金标准
单位：元／平方米
结 构 住 宅 备 注
混 合 1．12 十成新
砖 木 0．92 十成新
其 它 0．77 十成新
1、住宅与非住宅租金标准均采取最高的限额（价）办法。住宅租金在限额范围内协商议定，不得超出。非住宅租金标准允许按同类住宅租金标准协商议定。但不得超过住宅租金标准的六倍。
2、非住宅租金超标准费的收取，按超出的倍数采取累进法，即超出一倍的加收10％，超出二倍的加收20％，超出三倍的加收30％，超四倍的加收40％，超出五倍的加收50％，超出六倍的加收60％的超标费。



1988年10月10日