上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法：
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出申请，市房地局自受理申请之日起十日内完成审核，发给同意售后包租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租，除应提交书面的申请报告外，还应提交下列文件：
1．已经初始登记并取得的房地产权证书；
2．外销商品房售后包租计划，其中应包括：计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率，以及租金回报担保等内容；
3．实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；
4．租金回报或售价折减金额测算明细表；
5．已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同；
6．经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后，应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租，房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格，售后包租的价格折减金额，包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容：
1．售后包租当事人的姓名或者名称及住所；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋修缮责任；
7．房屋出租及转租的约定；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后，应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内，双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内，书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）。
八、在包租期内，房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间，享有并承担售后包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务，但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内，售后包租的外销商品房出租，房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后，房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或管理所）办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收，按沪地税地（1997）27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内，房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。



1997年10月1日
铁道部


铁路货物运输服务订单和铁路货运延伸服务订单使用试行办法
1998年5月28日，铁道部


第一条 为提高货物运输服务质量，规范铁路货物运输、运输服务和运输延伸服务的收费行为，制订本办法。
第二条 铁路货物运输服务订单在铁路运输企业办理货物运输和运输服务时使用，是铁路货物运输合同的组成部分，分为整车货物运输和零担、集装箱、班列运输两种（见格式一、二）。铁路货物运输服务订单具有运输服务项目选择、报价和运力安排的功能。铁路货运延伸服务订单（见格式三）在铁路内外从事铁路货物运输延伸服务的经营者（简称延伸服务经营者，下同）办理货物运输延伸服务时使用。
第三条 铁路货物运输服务订单和铁路货运延伸服务订单（统简称“订单”，下同）由铁道部管理。
第四条 铁路货物运输服务订单由铁路承运人提供；铁路货运延伸服务订单由延伸服务经营者提供。
第五条 托运人要求货物运输和货物运输服务时，填写铁路货物运输服务订单一式两份。车站对内容进行审核，按订单所提要求计算各项收费并填写报价金额。托运人对报价无异议的，对整车货物的铁路货物运输服务订单按铁路货运计划管理有关规定办理；对零担、集装箱、班列货物，车站根据货场能力、运力安排和班列开行日期随时受理，自主决定是否承运，在零担、集装箱、班列货物的铁路货物运输服务订单上加盖车站日期戳，交与托运人一份，留存一份。在实施铁路货物运输时，托运人还应按批向铁路车站递交货物运单。
第六条 收货人要求货物运输服务时，使用铁路货物运输服务订单（均使用格式二），选择到达服务项目和对服务项目进行报价。
第七条 报价可报总价，托运人、收货人要求分项时，应分项列报。有长期或固定运输业务来往的托运人、收货人，可分不同的类别一次提出长期订单，铁路承运人可一次报价。
第八条 委托人向延伸服务经营者提出货运延伸服务要求的，填写铁路货运延伸服务订单一式两份。延伸服务经营者按订单所提要求计算各项收费并填写报价金额。委托人对报价无异议的，延伸服务经营者加盖其业务专用戳记，交与委托人一份，留存一份。与延伸服务经营者有长期或固定运输业务来往的委托人，可分不同的类别一次提出长期订单，延伸服务经营者一次报价。
第九条 订单报价的依据是国家计委和铁道部公布的铁路货运价格，包括运价（发到运费、运行运费、铁路建设基金、新路均摊运费、电气化附加费、特价线路运费、特定加价运费）、铁路货运杂费、货运服务（铁路承运人报价时）或延伸服务费（延伸服务经营者报价时）和经批准的地方铁路建设附加费四大项。除个别在事前不能确定的杂费项目和因托运人或收货人原因产生的违约金外，所有收费均应列入报价。服务中包含短途汽车运输和装卸的，也应列入。因计算错误造成报价有误或货物实际与报价时说明不符的，应按更正后的价格收取费用。
第十条 服务项目栏由托运人、收货人自愿选择，不得强制服务。在同一批货物运输中，铁路承运人和延伸服务经营者不得重复进行相同的服务项目，重复收费。
第十一条 本办法由铁道部运输局负责解释，自1998年7月1日起施行，铁道部《铁路货物运输服务订单使用试行办法》（铁运〔1995〕98号）、《“五定”班列货物运输暂行办法》（铁运〔1997〕31号）附件二同时废止。
附：
格式一 铁路货物运输服务订单（整车）
格式二 铁路货物运输服务订单（零担、集装箱、班列）
格式三 铁路货运延伸服务订单

格式一：
铁路货物运输服务订单（整车）
--------------------
--------年----月份
--------------------------------------------------------------------
提表时间：--------年----月----日 |发 站|名称 略号 |
要求运输时间：----日至----日 |----------|----------------------------------------------------|
受理号码： | 发货单 |省／部名称 ----------------------代号--------------|
| |发货单位名称----------------------代号--------------|
| 位盖章 |地址 电话 |
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| |到局： 代号： | 收 货 单 位 | 货物 |车| |特| | | | |
|顺|----------------------|--------------------------------|--------------|种|车|征|换|终| 报价 |备|
| | |到站|专用线| 省／部 | |代| 品名 |吨|代|数|代|装|到|（元／吨）| |
|号| 到站 |电报| |----------| 名 称 | |----------| |号| |号|港|港|（元／车）|注|
| | |略号|名称 |名称|代号| |号|名称|代码|数| | | | | | | |
|--|--------|----|------|----|----|----------------|--|----|----|--|--|--|--|--|--|----------|--|
|1| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|--|--------|----|------|----|----|----------------|--|----|----|--|--|--|--|--|--|----------|--|
|2| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|--|--------|----|------|----|----|----------------|--|----|----|--|--|--|--|--|--|----------|--|
|3| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|--|--------|----|------|----|----|----------------|--|----|----|--|--|--|--|--|--|----------|--|
|4| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|--|--------|----|------|----|----|----------------|--|----|----|--|--|--|--|--|--|----------|--|
|5| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|--|--------|----|------|----|----|----------------|--|----|----|--|--|--|--|--|--|----------|--|
|6| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|--|--------|----|------|----|----|----------------|--|----|----|--|--|--|--|--|--|----------|--|
|7| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|--|--------|----|------|----|----|----------------|--|----|----|--|--|--|--|--|--|----------|--|
|8| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|--|--------|----|------|----|----|----------------|--|----|----|--|--|--|--|--|--|----------|--|
|9| | | | | | | | | | | | | | | | | |
|------------------------------------------------------------|--------------------------|----------------------|
|供托运人自愿选择的服务项目（由托运人填写，需要的项目打√） |说明或其他要求事项 |承运人签章 |
| □1．发送综合服务 □5．清运、消纳垃圾 | | |
| □2． □6．代购、代加工装载加固材料| | |
| □3．仓储保管 □7．代对货物进行包装 | | |
| □4．篷布服务 □8．代办一关三检手续 | □保价运输 | 年 月 日|
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
说明：1．涉及承运人与托运人、收货人的责任和权利，按《铁路货物运输规程》办理。
2．实施货物运输，托运人还应递交货物运单，承运人应按报价核收费用。装卸等需发生后确定的费用，
应先列出费目，金额按实际发生核收。
3．用户发现有超出国家计委、铁道部、省级物价部门公告的铁路货运价格及收费项目、标准收费的行为
和强制服务、强行收费的行为，有权举报。
举报电话： 物价部门 铁路部门 （规格：297×210ｍｍ）

格式二：
铁路货物运输服务订单
（零担、集装箱、班列）
××铁路局 编号：
----------------------------------------------------------------------------------
|托运人 |收货人 |
|地址 |地址 |
|电话 邮编 |电话 邮编 |
|----------------------------------------|------------------------------------|
|发站 |到站（局） |车种／车数 |箱型／箱数 |
|----------------------------------------|------------------------------------|
|装货地点 |卸货地点 |
|----------------------------------------|------------------------------------|
| 货物品名 | 品名代码 | 货物价值 | 件数 | 货物重量 | 体积 |
|------------|------------|------------|------------|------------|--------|
| | | | | | |
|------------------------------------------------------------------------------|
|要求发站装车期限 月 日前或班列车次 日期 月 日 |付款方式 |
|------------------------------------------------------------------------------|
|供托运人／收货人自愿选择的服务项目（由托运人／收货人填写，需要的项目打√） |
|□1．发送综合服务 □5．清运、消纳垃圾 |
|□2． □6．代购、代加工装载加固材料 |
|□3．仓储保管 □7．代对货物进行包装 |
|□4．篷布服务 □8．代办一关三检手续 |
|------------------------------------------------------------------------------|
|说明或其他要求事项 □保价运输 |
| |
| |
|------------------------------------------------------------------------------|
|承运人报价 元，具体项目、金额列后： |
|------------------------------------------------------------------------------|
|序|项目名称|单 |数量|收费|金 额|序|项目名称|单 |数量|收费|金 额|
|号| |位 | |标准|（元）|号| |位 | |标准|（元）|
|--|--------|----|----|----|------|--|--------|----|----|----|------|
| | | | | | | | | | | | |
|--|--------|----|----|----|------|--|--------|----|----|----|------|
| | | | | | | | | | | | |
|--|--------|----|----|----|------|--|--------|----|----|----|------|
| | | | | | | | | | | | |
|------------------------|--------------------------|------------------------|
|托运人／收货人签章 |承运人签章 |车站指定装车日期及货位 |
| | | |
| 年 月 日 | 年 月 日| |
----------------------------------------------------------------------------------
说明：1．涉及承运人与托运人、收货人的责任和权利，按《铁路货物运输规程》办理。
2．实施货物运输，托运人还应递交货物运单，承运人应按报价核收费用。装卸等需发生后确定
的费用，应先列出费目，金额按实际发生核收。
3．用户发现有超出国家计委、铁道部、省级物价部门公告的铁路货运价格及收费项目、标准收
费的行为和强制服务、强行收费的行为，有权举报。举报电话：
物价部门 铁路部门 （规格：184×260ｍｍ）

格式三：
铁路货运延伸服务订单
延伸服务经营者： 编号：
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|委托人 电话 |发站 到站 |收货人 电话 |
| |----------------------------|----------------------------------------|
|地址 邮编 |货物名称 件数 |地址 邮编 |
|----------------------------------------------------------------------|----------------------------------------|
|供用户自愿选择的服务项目（由用户填写，需要的项目打√） |货物及服务要求说明 |
|□1．发送综合服务 □5．清运、消纳垃圾 | |
|□2．到达综合服务 □6．代购、代加工装载加固材料 | |
|□3．仓储保管 □7．代对货物进行包装 | |
|□4．篷布服务 □8．代办一关三检手续 | |
| | |
| |□代办货运保价 |
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
|延伸服务经营者报价 元，具体项目、金额列后： |
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
|序|项目名称|单|数量|收费|金 额|序|项目名称|单|数量|收费|金 额|序|项目名 |单|数量|收费|金 额|
|号| |位| |标准|（元）|号| |位| |标准|（元）|号|称 |位| |标准|（元）|
|--|--------|--|----|----|------|--|--------|--|----|----|------|--|--------|--|----|----|------|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|--|--------|--|----|----|------|--|--------|--|----|----|------|--|--------|--|----|----|------|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|--|--------|--|----|----|------|--|--------|--|----|----|------|--|--------|--|----|----|------|
| | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|------------------------------------------------------|--------------------------------------------------------|
|委托人签章 |延伸服务经营者签章 |
| | |
| | |
| 年 月 日 | 年 月 日 |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
说明：1．涉及延伸服务经营者与委托人的责任和权利，按《经济合同法》办理。
2．延伸服务经营要严格按照物价部门审批的收费项目、标准及费用报价核收费用。
3．用户发现有超出国家计委、铁道部、省级物价部门公告的铁路货运价格及收费项目、标准收费的行为和强制服务、强行收费
的行为，有权举报。
举报电话：物价部门 铁路部门 （规格：260×184ｍｍ）