安徽省铜陵市人民政府办公室


铜陵市人民政府办公室关于印发《铜陵市农村房屋抵押融资管理办法》的通知



县、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：
经市政府同意，现将《铜陵市农村房屋抵押融资管理办法》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。






铜陵市人民政府办公室
2012年9月19日




铜陵市农村房屋抵押融资管理办法


第一章 总 则


第一条 为深化我市农村产权制度改革，拓宽融资渠道，增加信贷支农力度，促进农民创业增收，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《房屋登记办法》等有关法律规定和《铜陵市推进城乡一体化农村集体土地产权制度改革实施方案》（铜办〔2011〕44号）要求，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村房屋抵押融资，是指借款人将借款人或第三人所有的农村房屋以不转移占有的方式作为抵押担保向金融机构申请贷款的行为。借款人到期不能履行债务时，抵押权人有权就该抵押物优先受偿。
前款规定的借款人或第三人为抵押人，提供农村房屋抵押贷款的金融机构为抵押权人，提供担保的农村房屋为抵押物。
本办法所称农村房屋，是指依法利用宅基地建造且土地性质依法变更为集体建设用地使用权的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的乡镇、村企业的厂房。
第三条 在本市行政区域内从事农村房屋抵押融资活动的，适用本办法。本办法适用于本市行政区域内经省国土资源厅批准的试点乡（镇）集体建设用地有偿使用和使用权流转。
第四条 农村房屋抵押融资应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用原则。


第二章 抵押物


第五条 抵押人办理农村房屋抵押应同时具备以下条件：
（一）合法取得集体土地使用权证和房地产权证，并且抵押征得集体土地所有人书面同意；
（二）承诺设定抵押的住房在被依法偿债后抵押人有其他居住场所；
（三）宅基地上的房屋，应先将该房屋占用范围内的宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，并承诺今后不再申请宅基地。
第六条 下列农村房屋不得设定抵押：
（一）权属不清或有争议的；
（二）属于农村公益事业及公共设施性质的；
（三）未取得集体土地使用权证和房屋所有权证的；
（四）土地利用总体规划确定的城镇规划建设用地范围内或依法公告列入征地拆迁范围的；
（五）依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他农村房屋。
第三章 贷款申请


第七条 由借款人提出申请，并向金融机构提供下列资料：
（一）借款人、抵押人的有效身份证明或合法主体资格证明；
（二）生产经营内容、家庭经济收入情况（村（居）委盖章）；
（三）借款用途；
（四）抵押物清单、抵押物使用状况；
（五）房地产权证、集体土地使用权证，共有的房屋还必须提交其他共有人同意抵押的书面证明；
（六）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、在债权无法实现时同意处置抵押物等作出的书面承诺。抵押人为企业法人的，应出具同意抵押的有效内部决议等证明文件；抵押农村住房的，应提交抵押人其它居住场所的书面证明；
（七）借款人无法偿还贷款时，集体土地所有人同意依法处置抵押物的书面证明；
（八）抵押物价值证明文件或评估报告；
（九）需第三方提供担保的，应出具第三方担保函等相关文件资料；
（十）金融机构规定的其他必要材料。
第八条 抵押物价值认定。农村房屋的价值由抵押当事人双方协商确定，或由抵押当事人共同认可的具有房地产估价资质的房地产估价机构评估确定。
抵押的农村房屋及其所占用集体建设用地使用权一并评估。
第九条 以农村房屋抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。
未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第十条 抵押当事人约定对抵押房屋保险的，由抵押人办理相关保险手续并负担保险费，保险条款中应明确抵押权人为该项保险的第一受益人。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。
第十一条 抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房屋合法继承人或代管人应当继续履行原抵押合同。
第十二条 抵押权人与抵押人应当签订书面抵押合同；由第三方提供保证担保的，应签订保证合同。


第四章 抵押登记


第十三条 农村房屋抵押实行登记制度，参照城市房屋抵押登记相关规定，由房屋所在地的房屋登记机构进行登记。
第十四条 抵押权人和抵押人签订抵押合同之日起30日内，双方共同持以下材料到房屋所在地的房屋登记机构申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立：
（一）抵押登记申请书；
（二）申请人的有效身份证明或合法主体资格证明；
（三）贷款合同和抵押合同；
（四）房地产权证、集体土地使用权证、共有的房屋还必须提交其他共有人同意抵押的书面证明；
（五）集体土地所有人同意依法处置抵押物的书面证明；抵押农村住房的，应提交抵押人其它居住场所的书面证明；
（六）抵押物价值证明文件或评估报告；
（七）登记机构规定的其他必要材料。
经审核符合登记条件的，房屋登记机构应当自受理登记申请之日起10个工作日内办结房屋抵押登记手续。
第十五条 房屋登记机构应当在原房地产权证上作他项权利记载，并向抵押权人颁发房屋他项权证。
金融机构根据贷款合同、抵押合同和房屋他项权证发放贷款。
第十六条 抵押人在抵押期间申请抵押权变更登记的，应提交抵押权人同意变更的证明材料。
第十七条 因主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权等，抵押当事人应当申请抵押权注销登记。


第五章 抵押权的实现


第十八条 债务履行期届满，抵押权人不得与抵押人约定借款人不履行到期债务时抵押物归抵押权人所有。
第十九条 抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第二十条 债务履行期届满，借款人按期偿还贷款本息的，清户撤押；无法正常偿还的，抵押权人可与抵押人协商以抵押物拍卖或变卖所得的价款优先受偿，也可由抵押物所在地的集体土地所有人收购；协商不成的，抵押当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十一条 处置抵押物所得价款，抵押权人优先受偿，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。
第二十二条 处置抵押的农村房屋时，其所属集体经济组织及其成员在同等条件下有优先购买权。
第二十三条 实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。


第六章 附 则


第二十四条 金融机构可根据本办法，制定实施细则。
第二十五条 本办法由人民银行铜陵市中心支行、市国土资源局、市住房和城乡建设委员会共同负责解释，并根据工作中发现的问题适时按相关程序修订。
第二十六条 本办法自发布之日起试行。





从程序价值的角度浅析WTO基本原则之无歧视待遇的适用问题

许轲


[摘要] 西方有法律谚语曰：法的生命在于适用。这和经典作家关于审判程序是法律的内部生命的 表现之论述不谋而合。 它们共同揭示的一个事实是，法律首先是人类知识系统中的一种实践理性，这要求它必须应对实践的需求，而一切法律制度的价值也莫过于满足社会需求。显然，文本的法律和观念的法律都只有通过实际运行才能达到这一效果。这也揭示出，我们讨论任何法律制度的生命力问题时，必须首先将目光投向其实际运作。
现代程序价值观的演进中实际暗含了国际经济法的国家利益本位的法律精神，这是当今国际社会的共识，也是当今国际社会在WTO的框架交往所遵循的金科玉律。在美国精炼汽油案例中，程序制定、程序遵守、程序制约的意义更是体现无疑，美国通过程序上的制约实质上给与了他国的不平等待遇。
中国作为国际社会的参与者，更加应该注重程序在国际交往中的重大意义，促使国际经济法生成在人域之外获取更多资源的“必须的新秩序方式的一种形式” ，从而其价值可以通过程序理性而使得自身的法精神得以体现。
[关键词] WTO无歧视待遇 程序价值/理性 美国精炼与常规汽油标准案

一. WTO基本原则之无歧视性原则及其程序价值

《建立WTO协议》在序言中宣称：本协议各方“决定维护该多边贸易体制所包含的各项基本原则，并推进其各项宗旨。” 协议并没有明列出“各项基本原则”，而是明示隶属该协议的“一揽子协议”所构成的多边贸易体制本身包含了这些基本原则。WTO这一世界贸易体制中的基本原则，应该是在该体制中具有全局性、指导性，或带有根本意义的原则。它融合在该体制各个方面，通过具体的规则予以表现，或者说，在WTO管辖的各主要协议中，均应有所规定。基于这一认识，可以将无歧视待遇原则以及相关的最惠国待遇原则和国民待遇原则、逐步推进自由贸易原则、透明度原则、对发展中国家和最不发达国家优惠待遇原则，列为WTO的基本原则。
最惠国待遇（most-favored-nation treatment，MFN）是WTO体制的基石之一。它本是一个国际法概念，是指授予国给予某外国的待遇，不低于或不少于授予国已给予或将给予任何第三国的待遇。其中，优惠授予国也称给惠国、施惠国，是指承担给予最惠国待遇的国家，它是优惠的授予者。第三国亦称最惠国，是指施惠国已经或将要给予其优惠待遇的国家，是优惠的接受者。受惠国是已经或将要以第三国所享有的优惠待遇为标准享受优惠待遇的国家。条约中规定最惠国待遇的条款称为最惠国条款。最惠国一词虽然17世纪末才在国家间的航海通商协定中出现，但其萌芽可追溯到11世纪。 联合国以“提倡国际法之逐渐发展与编纂”为己任。1947年第二届联合国大会通过国际法委员会规约，成立了联合国国际法委员会。该委员会于1949年开始工作。在第一届会议上，委员会拟定了供编纂的14个项目清单，其中即有外国人的待遇一项。最惠国条款是联合国大会提交委员会研究的一个项目。
最惠国待遇一般是指授予受惠国或与之有确定关系的人或事的待遇不低于授予国给予第三国或与之有同于上述关系的人或事的待遇。 规定有上述内容的条约条款被称为最惠国待遇条款，它以给予第三国利益作为是否赋予缔约对方为标准，这些利益包括旅客、自然人的法律地位、财产的保护、营业活动、工业产权、征税、有价证券的转让、关税、对进口贸易的国内管制、公司、船舶、领事职务等等。这就是最惠国待遇具有的依托性。即具有最惠国待遇条款的条约本身并不能产生任何实际效果，只有缔结最惠国条款的当事国又缔结了其他条约，该条约有关待遇才会转致到最惠国待遇条款的条约中来，使其产生最惠国待遇的实际效果。GATT体制中最惠国待遇的多边效应在WTO体制中得到发扬光大，并且从货物贸易领域扩大到了服务贸易和知识产权等非货物贸易领域。WTO的最惠国待遇保证了世界经济在最有效率的状态下运转，具有促进贸易和投资的巨大效果。由于WTO把最惠国待遇规定为强制性义务，而各成员方要实行限制贸易的关税和非关税措施，就受到了最惠国待遇的重大制约。这就把维持多边自由贸易体制的成本尽可能降到最低，因为WTO不必设置庞大而代价高昂的监督机构。实际上，与联合国等国际组织相比，WTO用极少数的职员和机构就能维持其机能的正常运转，不能不归功于最惠国待遇的实施。此外，由于成员方实行最惠国待遇的义务性，大大方便了成员方双边贸易谈判的进行。最惠国待遇也无条件是用于WTO体制下的服务贸易和技术贸易。GATS第2条和TRIPS第4条对此做出了规定，大致与GATT规定的精神一致。
国民待遇（national treatment）是指国际条约缔约国一方对本国境内的它方国民或企业、产品和事项给予与本国国民或企业、产品和事项同等权利和待遇。只要在国际条约中有关国民待遇的规定，其相关条款就被称为“国民待遇条款”。在缔约国之间国民待遇具有相互性，必须在国民待遇条款中明确规定相互给予对方国民或企业以国民待遇。但是国民待遇在形式和范围方面可以根据具体情况有所侧重，不一定非得完全一致。
国民待遇与最惠国待遇可谓殊途同归。但是这两项制度侧重点和表现形式不同，主要差异如下：
? 第一，最惠国待遇仅以双边或多边条约的形式加以规定，而国民待遇则可同时以国内立法和条约两种形式加以规定。?
　　第二，最惠国待遇依条约约定的适用范围，一般侧重于商事、经贸领域中的人和事，如商品关税、海关手续等，主要适用于投资、贸易、货物运输等领域。而国民待遇的适用侧重于一般物权、债权、婚姻家庭、财产继承等民事关系。?
　　第三，凡施惠方给予任何第三国（最惠国）的优惠待遇，受惠方即可根据最惠国条款自动取得，无须再与施惠方另订新约或提出请求。而国民待遇一般限于两国之间，不涉及第三方，并需在法律或条约中加以明确规定。?
　　第四，依最惠国待遇制度，在一国内的一国外国人同在内国的其他外国人之间彼此平等。而依国民待遇制度，在内国的外国人与内国人之间民事法律地位大致相等。换言之，前者是以给予一个外国的待遇为标准来给予另一个外国相同的待遇，目的在于保障在内国的“外国人”之间的权利平等；后者是以给予“本国人”的待遇为标准来确定“外国人”的待遇，目的在于保障“国内人”与“外国人”之间的权利平等。 换言之，最惠国待遇创造了WTO各个成员之间的相同产品进入某一成员市场的公平竞争的机会，国民待遇原则旨在创造域内生产的产品与所有成员进口产品在域内市场上的公平竞争的条件。在这个意义山，国民待遇同最惠国待遇两则犹如两大支柱，构建起WTO体制范围内公平竞争的国际贸易的“大厦”。 即如图所示的一样MFN的调整范围在圈与圈之间，而国民待遇的调整范围在于圈内。
迄今，法律程序价值观主要可以归纳为两类：一类是程序工具主义，它对法律程序的评价标准是“结果的有效性”，在这里法律程序价值被概括为“作为追求良好结果的手段” ；另一类是程序本位主义，其评价程序的标准是“过程价值有效性”，法律程序价值在此被归结为“程序自身的德性” 。在这种样式的程序研究中，程序已被看作法治的“焦点”、“关键”、“枢纽”、“基石”、“瓶颈” 而关于法治的讨论也几乎无一不关涉程序问题，这便让我们不只意识到程序对于法治的意义，而且也有些意会到程序研究对于法治的意义。在国际经济法上程序更加偏重国际贸易利益的实现，在部分的论述将在第二部分“美国精炼与常规汽油标准案”着重论述。

二、从“美国精炼与常规汽油标准案”浅析无歧视原则的程序意义

该案引起争端的《汽油规则》是美国联邦环境保护署为了实施美国国会于1963年通过，并于1990年修改的《洁净空气法》而制定的，于1993年12月5日颁布。根据《洁净空气法》，在美国销售的所有汽油分为精炼和常规两大类。凡是被认定空气污染最严重的一些美国大城市地区和未达到美国国家空气洁净标准，且由所在州州长要求列为空气污染最严重的其他地区，均不得销售常规汽油，而只能销售精炼汽油。为此，《洁净空气法》规定了精炼汽油和常规汽油的技术标准。正如上诉机构在复审报告所强调的，任何WTO成员国或地区的政府都可以自行决定其环境保护的具体政策和措施，只要不违反WTO的有关规则。在本案，《洁净空气法》本身并没有引起任何争端，而是实施该法律的美国联邦行政法规——《汽油规则》，因为该规则要求进口汽油适用法定基准来测定其产品质量——究竟属于精炼汽油，还是常规汽油，而美国国内汽油的测定则可以适用有关提炼厂商或合成厂商的单个基准。于是，委内瑞拉和巴西以及其他有关国家和地区就抱怨美国以环境保护为由，以具体的技术标准为手段，歧视性地对待进口汽油，由此违反了GATT第3条第4款关于国内法律、法规与措施的国民待遇原则。当然，申诉方还提起了诸如美国违反GATT第1条第1款最惠国待遇原则、WTO《技术性贸易壁垒协议》（TBT协议）第2条国民待遇与最惠国待遇原则等争端事项，由于合议庭和上诉机构未加以认定或认为没有必要认定。
凡是在1990年之后开始经营或在1990年经营不足6个月的美国国内提炼厂商必须适用代表1990年美国汽油平均质量水平的法定基准；外国提炼厂商生产汽油的进口商或合成厂商也必须适用法定基准，除非能够根据上述方法1提供实际数据。
本案关键：可见，就汽油质量基准的确定方法和适用而言，在美国市场上销售的国内提炼厂商生产的国内汽油和外国提炼厂商生产的进口汽油得到了不同的待遇。这就是本案争端的关键，即，美国国内的《汽油规则》是否与WTO的GATT第3条第4款国民待遇原则相抵触；如果抵触，能否根据GATT第20条一般例外条款证明为是正当的措施。至于涉及GATT第1条第1 款最惠国待遇原则的“75%规则”，即，若某一进口商同时是外国提炼厂商，且在1990年向美国出口其当年总产量的75%以上，其进口汽油视为美国国内汽油，则必须利用上述方法1、2、3之一建立其单个基准，由于没有任何外国提炼厂商能够满足75%的要求，因此，该规则未实施。
按照第20条引言，这种所谓“滥用”是指构成“武断的”、或“不合理的”歧视，或对国际贸易的“变相限制”。诉机构认为，美国的抗辩理由不充分，因为美国没有就需要合作的安排，与委瑞内拉和巴西政府努力展开适当的对话，同时，美国也没有充分考虑歧视待遇给进口石油的厂商带来的成本。这证明：“导致歧视待遇是可预见的，而不是偶然的或不可避免的。”这种主观上的可预见性和客观上的必然性，最终使美国的基准建立规则构成了“不合理的歧视待遇”和“对国际贸易的变相限制”。
上诉机构的结论是：美国《汽油规则》的基准建立规则虽然符合第20条（g）款，但是，由于不符合第20条引言而未能构成第3条第4款的例外。根据这一结论，虽然美国的基准建立规则违反了第3条第4款的国民待遇原则，并且，总体上不具备作为整体的第20条所要求的例外正当理由，但是，该规则本身确实与保护可用尽的自然资源有关。
至此，我们可以清楚地看到，美国在国民待遇授予的问题上表面上完全符合了形式特征，而且是通过“合理”的使用GATT的例外条款，借以保护环境的名义。但是在实行的问题上却积极的通过程序制约的手段是国民待遇的实质享受变为了一纸空文，而从更近一步剥夺了其他国家在GATT/WTO框架下的最惠国待遇原则，达到了歧视别国贸易竞争对手，保护本国企业的目的。可见，无歧视性原则的实践中操作、适用的意义重大。
在国际交往频繁的今天，在WTO的框架程序可以理解为一个由设定、实施、救济、监督等程序系统组成的体系。 这种程序工具主义立场必然导致程序设计和运用中的实用主义态度和程序虚无主义现象。因为既然程序仅只是工具，则其是否被设计和运用只以其是否于实体目的有用为转移。程序应该被认为“有其自成体系的程序组成要素，自身的价值判断标准和独特的法治功能，独立的程序权利义务和程序法律后果”。 “有自己相对独立的发展规律和内在技术性机制”。 这意味着：程序特别是现代程序除具有工具性价值即在形成一个符合正义、安全和秩序等外在实体价值的结果方面是有用和有效的以外，它自身还是一种具有独立价值的实体，具有独立的作为目的的内在价值，即程序本身——而不是结果——具有符合程序正义要求的内在优秀品质。程序的参与性、中立性、对等性、合理性、自治性和及时终结性等是最低限度的程序正义要求。程序的这种正当性、合理性是独立于程序结果的具有目的意义的内在价值，与结果的公正性价值具有同等的意义，并且程序结果是否公正，并不能直接证明程序本身是否公正；程序本身是否公正，直接取决于程序的内在品质。 程序独立的程序主体，可就裁判结果与裁判者和其他各方展开平等的协商、交涉、论证、说服和争辩，并通过理性的参与活动对裁判结果施加积极影响。这也就是有些学者所强调的程序主体权和程序主体性原则。 在这种正当、合理的程序中，“正义不仅要得到实现，而且要以人们看得见的方式得到实现。”

三、中国对WTO无歧视原则的践行与未来探索

行文至此，我们基于“美国精炼与常规汽油标准案”对国际经济法中WTO无歧视性原则程序理性之价值分析的原因乃在于面对法律尤其是程序理性这样一个实践性很强的概念，我们不能不随时提醒自己任何理论的最终落脚点乃在于其实践化。在这一点上，康德曾经毫无余地的指出，理性的界限“仅限于可能经验的对象，而在这些对象里，仅限于在经验里能够被认 识的东西”。 我们的构建也仅限于现阶段“中国经验里能够被认识的东西”，并不着重于理想主义式的冲动，即一方面中国作为国际交往的主体，国际贸易的参与者应认真在程序上和实体上履行WTO规则赋予我们的义务、积极的争取自己的权利，平等的参与国际交往、贸易中国经济的长足发展。另一方面，面对其他国家在无歧视性原则应该给与我们平等待遇而变相的以程序为幌，逃避其应负义务是，我们的态度应该是坚决抵制，积极维护自己合法权益。
我国加入WTO后，在GATT的无条件最惠国待遇的保障下，我国的对外货物贸易将在更广阔与更公平的空间内展开。而GATS的最惠国待遇如果严格按照无条件方式贯彻实施，也将给我国的某些优势服务产业，诸如劳务输出、旅游业、娱乐业等不受歧视地进入更为广阔的世界服务业投资市场创造机会。由于GATS的实际运作过程中，将最惠国待遇与各国关于市场准入和国民待遇的具体承诺结合起来，使各国具体承诺的市场准入和国民待遇构成最惠国待遇的具体内容。因此，对于我国国内相对落后的服务业投资者来说，也是机遇，由于则是不会失去国家的保护，是落后的服务业有更多的时间进行调整，以适应全球竞争的需要。
我国已是WTO成员国，必须按照WTO的游戏规则实施国民待遇原则。我国的时间必须与WTO国民待遇原则相协调。
第一，应淡化超国民待遇。市场经济要求公平竞争，因此，我们要全面地改善投资环境，提供更为良好的软环境和硬环境，变超国民待遇为平等待遇。第二，应改善次国民待遇。我们应充分利用适用国民待遇原则的例外规定，在某些领域继续实行有限制的国民待遇。原则上，国民待遇只能在渐进的基础上给予，以确保发达国家与发展中国家利益的相对平衡为前提，是一个稳步实施的过程。
既然程序并非无生命的形式，而是具有独立地位和内在价值的实体过程，因而，依照民主的、理性的、人道的精神和价值指向设计程序，完备程序要件，并通过程序的操作“进行正当化”，以此体现我国作为一个大国，以大国的姿态在WTO框架内认真践形义务，显示发展经济的强大生命力，提供所有成员方用“中国筷子”尽情品尝有中国特色的菜肴。


参考文献

张乃根：《新编国际经济法导论》，复旦大学出版社2002年8月第二版。
张乃根等编著：《WTO经典案例丛书之美国 — 精炼与常规汽油标准案》（资料来源复旦大学网络课堂http://202.120.227.42/）
张乃根：《论WTO与我国的法律保障机制》，复旦学报（社会科学版），1999年第五期。
张乃根：《国际贸易的知识产权法》，复旦大学出版社，1999年版。
张乃根：《试析WTO争端解决的国际法拘束力》