北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）
北京市高级人民法院
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的通知
京高法发[2003]389号
市第一、第二中级人民法院；
各区、县人民法院：
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》已经北京市高级人民法院审判委员会2003年12月15日第二十四次会议讨论通过，现印发给你们，请在审判工作中认真遵照执行。执行中的问题，望及时报告北京市高级人民法院民一庭。
特此通知。
附：《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》
二○○三年十二月二十四日
北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）
为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。
一、关于适用范围
1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。
现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。
2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。
3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。
4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。
5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。
二、关于管辖
6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
三、关于诉讼主体
7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；
(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；
(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；
(4)其它损害全体业主公共权益的情形。
业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。
8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。
业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。
9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。
10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。
11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：
(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；
(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；
(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；
(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。
12、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。
四、关于物业服务合同的效力
13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。
14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。
15、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。
物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。
16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。
五、关于管理权纠纷
17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。
18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。
19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。
20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。
21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。
六、关于管理费纠纷
22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：
(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；
(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。
24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
26、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。
27、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
七、关于代收代缴纠纷
28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。
物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。
29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。
30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。
八、关于管理责任纠纷
31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。
32、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。
物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。
34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。
40、本意见自2004年1月1日起试行，并由北京市高级人民法院民一庭负责解释。法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。
青岛市因公临时出国管理暂行规定
山东省青岛市政府
青岛市因公临时出国管理暂行规定
市政府
第一章 总则
第一条 为了加强本市因公临时的出国的管理工作，适应对外开放的需要，开展对外友好往来，发展对外经济技术合作及贸易，根据国家和省有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本市机关、团休、企业、事业等单位因公派员（包括派遣团组或人员，下同）临时出国（以下简称出国）适用本规定。
第三条 市政府外事、对外经贸以及外汇管理等部门应按各自职责，相互配合，共同做好因公出国的管理工作。
第二章 派员出国的原则和条件
第四条 因公派员出国必须坚持“少、小、精”的原则，注重经济效益和社会效益。
第五条 申请派员出国应是列入市年度出国计划的事项（特殊情况，经市政府同意的除外），并落实了出国经费。
第六条 申请派员出国考察技术设备，应是本市首次引进的技术比较复杂的设备，并且是已经批准立项或草签合同的成交额较大的项目。
出国进行技术培训，应是合同已经生效，合同条款对培训事项有明确约定的。
出国洽谈经济技术合作项目，应是项目审批机关同意或已列入经济建设和利用外资计划的项目。
出国考察市场和洽谈贸易，参加、举办经济技术贸易展览会、展销会等，必须有外贸业务人员参加，并且有充足的出口商品货源或外汇资金。
第七条 严格控制出国团组的人数。经济技术考察团组及贸易小组一般不超过四人，特项目的考察组最多不超过六人。参加展览会、展销会按每个摊位不超过二人掌握。技术培训团组的人数按项目实际需要确定。
第八条 必须根据出国任务的需要选派出国人员。参加经济贸易团组的人员应是承担项目实施工作的工程技术人员或业务人员，不得派与项目无关的人员出国。不得派同一单位两名以上负责人参与同一团组出国。不得派党政机关干部参加技术培训团组。各级领导干部不得以任何借口和
名义占用下级单位的出国指标，进行与自己职级身份不相称的考察访问等出国活动。
第三章 出国任务的审批
第九条 因公派员出国任务，由市政府审批或审报。其中派往与我国有外交关系国家的由局级（含局级）以下干部参加的经济贸易团组，由市政府审批；由市长、副市长或相当职级干部参加的团组、非经济贸易团组和派往与我国没有外交关系国家的团组，由市政府报省政府审批。
第十条 市政府外事办公室（以下简称市外办）和市对外经济贸易委员会（以下简称市经贸委）是本市因公出国任务的审查机关。对外开展经济贸易活动的出国任务由市经贸委提出审查意见；对外开展非经济贸易活动的出国任务由市外办提出审查意见。
市外办和市经贸委建立或指定专门机构，配备专职干部做出国任务审查的具体工作。出国任务较多的部门，应确定专门机构或配备专（兼）职干部负责办理有关事项。
第十一条 因公派员出国，由派遣单位向其上级主管部门书面申请，逐级转报市政府，同时按出国事项的不同性质抄报市外办或市经贸委。市计划单列企业、具有进出口业务经营权的企业和外商投资企业派员出国进行经济贸易活动，可径报市政府，抄报市经贸委和该企业的上级主管部
门。
第十二条 由本市单位为主组派团组出国执行与我市建设项目相关任务的，均须报市政府审批（审报），不得径报省或中央部门审批，也不得通过旅游途径派出。
第十三条 本市单位派员参加中央、省的部门或外地部门的团组出国的，均须报市政府审批，未经市政府批准，不得自行提报出国人员名单和支付出国经费。参加中央、省的部门或外地部门的团组出国举办展览会、展销会等，其参展规模、参展单位的确定及参展人员的选派，属于对外
经济贸易方面的，有关部门应同市经贸委共同研究报批；属于非经济贸易方面的，应同市外办共同研究报批；未经市政府批准，不得发运展品和支付参展经费。
外商向本市所属单位招徕参展等事项，未经市政府批准，不得承诺应邀参展，不得发运展品和支付参展经费。
第十四条 出国请示的内容应完整、清楚、准确，所附文件与请示事项相符，手续完备。
第十五条 市外办、市经贸委和派遣单位的上级主管部门对出国请示事项应及时审查办理。派遣单位的上级主管部门自收到单位呈报的出国请示之日起五日内予以答复或转报；市外办、市经贸委自收到出国请示之日起十日内向市政府提出审查意见；市政府在七日内予以批复或上报。对
无必要派员出国的，由市外办或市经贸委径复呈报单位，抄报市政府。
第十六条 由市政府审批的出国任务的审签手续：
（一）市直各部门（含局级事业单位和行政性公司，下同）局长、各县（含市、区，下同）县长（市长、区长，下同）和相当职级干部参加的出国任务，由市长审签；
（二）市直各部门副局长、各县副县长和相当职级干部参加的出国任务，由分管出国审批工作的副市长审签；
（三）除以上二项规定之外的由市政府审批的经济贸易出国任务，由市经贸委主要负责人代市政府领导人审签；经济技术开发区的，由开发区管委会主要负责人代市政府领导人审签。
由市政府报省政府审批的出国任务，由市长或分管出国审批工作的副市长签署上报。
第十七条 出国任务批件下达后，在规定期限内未能派出的，应向原批准机关报告；申请延期派出或改派、增派出国人员，改变或增加出访国家、地区，应按程序报原批准机关审批。
第十八条 出国团组（人员）在境外申请增加出访国家、地区和改变活动路线的，应由该团组负责人报告其主管部门，经主管部门报原批准机关审批。因特殊原因来不及请求原批准机关的，须征得我驻外使（领）馆同意并取得书面证明。
第十九条 因公出国的政审工作按中央和省有关规定办理。
第二十条 各单位的有关出国事项，应由承办机构逐级联系，派遣单位不得越级联系，不得坐等催批。不承担出国审批工作的部门和人员不得干预出国审批工作。
出国审批工作人员庆廉洁奉公、坚持原则、勇于负责、严格把关，提高工作效率。
第四章 出国护照
第二十一条 出国人员须按规定申办出国护照。市外办是本市因公出国人员护照的颁发机关。
第二十二条 申办护照的交验手续：
（一）出具交验有效出国任务批件、政审批件及有关证明、国外邀请函电，并提供符合要求的本人照片；
（二）据实填写《出国人员卡片》及《申请外国签证事项表》。
第二十三条 发照机关应及时审核申办护照的有关证件，并自受理之日起三日内提出审办意见。
对不符合国家有关规定的，发照机关有权拒发护照，对已发出的护照，有权吊销或宣布作废。
第二十四条 出国人员应妥善保管护照，回国后一个月内应将有效护照交回派遣单位，由派遣单位统一交发照机关保存。任何单位和个人不得擅自保存有效护照。因护照散失在个人手中发生问题的，应追究有关单位和个人的责任。
护照如有遗失，在国外应及时报告我驻外使（领）馆和当地治安机关；在国内应及时报告发照机关和公安机关。因未及时报告而造成不良后果的，应追究有关人员的责任。
第二十五条 对伪造、骗取、涂改、转让、转借护照的，按情节轻重，依法予以处理。
第五章 申办外国签证
第二十六条 市外办负责代办本市因公出国人员的外国签证。
第二十七条 申请代办外国签证的手续：
（一）提供有效的中国护照、出国任务批件、政审批件、《申请外国签证事项表》、外方邀请函电及符合要求的本人照片；
（二）填写外国签证申请表；
对违反国家有关规定的，代办签证机关有权拒收签证申请。
第二十八条 出国人员须按有关国家驻华使馆规定的期限申办签证。出国人员不得直接通过外方到驻华使馆申办签证。
第六章 出国用汇
第二十九条 有出国任务的单位每年应向其主管部门编报下一年度出国用汇计划，按录属关系由各县（市、区）或市各主管部门审查同意后，报市外办中市经贸委。由市外办和市经贸委审查汇总，经市计划和财政部门平衡后，报上级主管部门批准后执行。
第三十条 国家下达的出国用汇计划控制指标，其中贸易外汇、留成外汇和现汇指标，由市经贸委统一掌握使用；非贸易外汇指标，由市外办统一掌握使用，按国家规定用汇渠道批准用汇。市外办和市经贸委应按季度将用汇计划执行情况抄送市计划和财政部门。
第三十一条 引进技术设备单位在与外方签订的合同中，不得订有在合同价款中支付出国考察、培训人员差旅费用的条款。受托代理签订合同的外贸企业不得为招徕生产和迎合用户心理而在合同中订有上述条款。合同审批机关应严格审查把关，对有上述条款的合同，不予批准生效。
第三十二条 出国人员必须在国家规定标准内开支费用，回国后半月内凭市外办或市经贸委和组织部门及其他有关部门的证明到外汇管理部门核销出国用汇，向财务部门核销人民币支付事项。违反规定的开支，一律不得报销，逾期不办理结汇手续的，外汇管理部门应按国家有关处以罚
款。外汇管理部门对出国人员境外支出费用应严格审查核销，并按月将用汇情况抄送出国审查机关。
第七章 出国教育、纪律和总结检查
第三十三条 派遣单位应负责组织制订出国人员的出国方案。
派遣单位及其主管部门和市有关部门应对出国人员进行外事纪律和安全保密教育以及财务纪律教育。市外办负责出国人员教育工作的组织、协调和检查。
第三十四条 出国人员在外期间应严格遵守外事纪律和保密纪律，自觉维护国家和民族尊严，廉洁奉公、忠于职守、勤恳工作，完成出国任务；应遵守所赴国家或地区的法律，尊重所赴国家或地区的风俗习惯；遇重大问题应及时请示报告国内审批机关和我国驻外使（领）馆；未经批准
，不得擅自增加出访地点和延长在外期限。
第三十五条 出国人员回国后应认真总结在外工作情况，并在十日内书面报告上级主管部门和有关部门。副局级（含）以上干部参加的出国团组，应向市政府书面报告在外工作情况。
第三十六条 市外办和市经贸委应会同有关部门定期检查出国人员在外工作情况、出国审查办理工作情况，并按季度向市政府书面报告。对工作成绩突出、模范遵守本规定和外事纪律的人员予以表彰，对违反本规定和外事纪律的人员，给予批评或纪律处分。
第八章 附则
第三十七条 本市企业、事业单位派员出国学习先进技术和管理经验需申报国家引进智力管理部门批准并取得资助的项目，项目计划批准后派员出国的审批，按本规定办理。
第三十八条 本市各单位因公派员赴香港、澳门地区的管理工作参照本规定执行。全市年度因公赴港澳地区人员控制指标由市经贸委统一掌握。
第三十九条 市外办和市经贸委可根据本规定制定实施细则。
第四十条 本规定自一九九一年一月一日起施行。市政府在本规定发布以前的有关规定与本规定有抵触的，以本规定为准。
1990年10月10日