江苏省盐城市人民政府


盐城市人民政府关于印发《盐城市市区房屋拆迁管理试行办法》的通知

盐政发[2003]089号



盐都县、城区人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《盐城市市区房屋拆迁管理试行办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

盐城市人民政府

二00三年四月二十五日


盐城市市区房屋拆迁管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，结合盐城市区实际，制定本办法。
第二条 在盐城市区城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要；对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和建设项目的实施，有利于改善生态环境和保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 市人民政府建设行政主管部门对本市行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
市人民政府有关部门应当依照本办法的规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。
市人民政府规划、房产、国土行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的规划、房产、国土管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）房屋拆迁申请书；
（二）建设项目批准文件；
(三）《建设用地规划许可证》（附红线图)；
（四）《国有土地使用证》或土地使用权批准文件；
（五）拆迁计划和拆迁方案，包括确切的拆迁范围，被拆除房屋的用途、面积、权属等现状，拆迁的实施步骤和安全防护、环保措施，拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况，拆迁的方式、时限等（为取得上述资料，拆迁人经房屋拆迁管理部门批准，可超前进行调查、测量，被拆迁人应当予以协助）；
（六）市区金融机构出具的拆迁补偿安置资金足额存入专门账户的证明；
（七)直接委托拆迁的，附拆迁委托书。
房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；对不符合条件的，房屋拆迁管理部门不予发放房屋拆迁许可证，并说明理由。
第七条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位（实施拆迁招投标的工程，待确定中标单位后公布）等事项， 以房屋拆迁公告的形式，在本市主要报纸上予以公布；规模较小的房屋拆迁， 可以在拆迁范围内张贴房屋拆迁公告。
第八条 拆迁实施单位是指依法取得城市房屋拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员、组织签订和实施拆迁补偿安置协议的单位。
房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁实施单位的资格认定和资质年检工作。拆迁实施单位应公开办事制度，接受群众监督。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。拆迁人不得擅自扩大或者缩小拆迁范围。
根据建设项目性质和拆迁量的不同，确定拆迁期限。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前， 向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十条 拆迁人应当在拆迁工作结束后向房屋拆迁管理部门 提出验收申请。房屋拆迁管理部门应按照房屋拆迁许可证规定的 内容，对拆迁项目进行验收。
拆迁人应当按照齐全、准确、规范的要求，妥善整理、保管 好拆迁档案资料，并在拆迁项目验收合格后15日内， 向市房屋 拆迁管理部门提供拆迁资料。房屋拆迁管理部门应当建立、健全 拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第十一条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格 的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受 拆迁委托。
拆迁人委托拆迁的，可以通过招标或协商方式确定拆迁实施 单位；市政工程、土地出让（含土地储备）项目的拆迁，应当通 过招标方式确定。拆迁人应当向被委托的拆迁实施单位出具委托 书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日 起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托 的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
从事房屋拆迁业务的人员，应当经过房屋拆迁管理部门的专 业培训和考核，取得《拆迁上岗证》后，方可从事拆迁工作。
拆迁人自行拆迁的，必须有3名以上经房屋拆迁管理部门专 业培训和考核，取得《拆迁上岗证》的拆迁工作人员，并报经市 房屋拆迁管理部门批准，方可自行拆迁。
第十三条 拆迁范围确定并公告后，拆迁范围内的单位和个 人不得进行下列活动： (一》新建、扩建、改建房屋及附属物； （二）改变房屋和土地用途； （三）户口迁入和分户； （四）建立 新的房屋租赁关系以及分列房屋租赁户名。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知规划、建设、房产、国土、工商、公安、供电、供水、广电、电信等部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
转让尚未完成拆迁补偿安置的建设项目的，应当经房屋拆迁 管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转 移给受让人。项目转让人和受让人应当及时书面通知被拆迁人， 并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十三条 加强拆迁补偿安置资金使用的监督。房屋拆迁管理部门应当与拆迁人、拆迁实施单位、出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构订立拆迁补偿安置资金使用监管协议， 明确资金使用条件、程序和违约责任等内容。拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
第十四条 拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，签订 拆迁补偿安置协议。货币补偿安置协议应当载明被拆除房屋建筑 面积、补偿方式、补偿金额、搬迁期限及当事人需要约定的其他 事项；房屋产权调换补偿安置协议还应包括安置用房的价值金 额、面积、安置地点、层次、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责 任等内容。拆迁补偿安置协议应当使用房屋拆迁管理部门统一监制的规范文本。
第十五条 被拆迁人原持有的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》应当在签订拆迁补偿安置协议后予以变更或注销。被拆迁人应当将上述房地产权证交拆迁人保管，拆迁人必须收齐并移送市房产、国土行政主管部门的登记机构予以变更或注销。
第十六条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承 租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申 请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依 法申请人民法院先予执行。
第十七条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋 承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请， 由市房屋拆 迁管理部门裁决。市房屋拆迁管理部门是被拆迁人的， 由市人民 政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向 人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补 偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的 执行。拆迁纠纷行政裁决办法由市房屋拆迁管理部门另行制定。
第十八条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限 内未搬迁的， 由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋 拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项， 向公证机关办理证据保全。
第十九条 因城市市政公用建设改造、市容环境整治、土地出让（或土地储备）项目需要拆迁的房屋，在拆迁期限内未达成拆迁补偿安置协议的， 由拆迁人办理证据保全手续，按照先腾地、后处理的原则依法办理。被拆迁人应当服从建设需要，在规定的期限内搬迁。拆迁范围内的违法建设在规定期限内未拆除的， 由拆迁人依法申请强制拆除。
市政公用建设改造项目是指市人民政府批准的城市道路、桥梁、河道、公共停车场、防洪、供水、排水、排污、环卫、燃气、驳岸、码头、人防、广场、绿化等项目。
第二十条 房屋拆除应当由具备保证安全条件，具有相应建筑施工企业资质证书的企业承担，并编制拆除方案。施工企业负责人对安全负责。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十一条 拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十二条第四款、第三十条第二款的规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
货币补偿金额，主要包括区位补偿和重置价格结合成新及装饰装璜补偿等费用。其中， 区位基准价根据被拆迁房屋的区位、用途等因素评估确定；重置价格结合成新及装饰装璜等部分由拆 迁人或委托的拆迁实施单位按照有关标准补偿。被拆迁人不得提 出超出本办法规定的要求或者附加条件；拆迁人不得擅自提高或 者降低补偿标准。
第二十二条 实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当 依照本办法的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的 价格，结清产权调换的差价。
实行产权调换的，拆迁人应当提供符合有关技术、质量标 准，并经房屋拆迁管理部门同意使用的合法安置用房供被拆迁人 选择；实行异地安置的，应当一次性安置。
实行产权调换的安置房屋交付使用时，拆迁人必须在协议约 定的时间内向被拆迁人提供办理《房屋所有权证》和《国有土地 使用证》所需的有关文件资料。
非公益事业房屋的附属物需要拆迁的，不作产权调换， 由拆 迁人给予货币补偿。
第三十三条 对被拆迁房屋进行房地产市场价评估，应当由 具有省级以上建设行政主管部门核发的3级以上房地产评估资质 的评估机构实施。
对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构由拆迁人和被拆 迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的， 由房屋拆迁 管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门 应当在抽签前3日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。市房产管 理部门应当每年向社会公布评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。
评估机构应当根据政府有关部门公布的区位基准价等标准进行评估。营业用房采取按营业区位分别评估的办法确定；住宅及其他非住宅房屋采取按区位集中评估的办法， 区位基准价经价格行政主管部门确认后公布。评估机构要本着合法、公正、公平、公开和独立、客观、科学的原则进行评估，并为其评估结果承担法律责任。房屋评估允许误差范围为5％。
在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与房屋拆迁管理部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人，损害另一方当事人的利益。
评估机构对拆迁房屋进行评估的费用， 由拆迁人承担。
拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起5个工作日内要求评估机构作出解释、说明。评估机构应当在5个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本条第一款规定的其他评估机构重新评估。
重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的， 由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。
拆迁人应当在评估结束后5日内在拆迁地点公布评估结果。
第二十四条 拆迁补偿的计算方法为：
（一）被拆除房屋的补偿：
房屋拆迁补偿金额= 《房屋重置价X成新率+区位基准价X楼层系数》 X合法建筑面积。
房屋合法建筑面积小于土地使用面积的， 区位补偿面积应当按照房屋建筑面积、土地使用面积分别计算。土地使用面积多于房屋建筑面积的部分，属于出让土地的， 区位基准价按生产、办公用房的标准计算（已使用年数按所占比例相应扣减）；属于划拨土地的，按现行划拨土地的费用标准进行补偿；属于租用土地的，扣除已使用年限后，租金余额返还。土地使用面积以《国有土地使用证》上载明的面积为准，对拆迁公告发布之日仍未能取得《国有土地使用证》或经国土部门认定无合法权属的， 区位补偿面积一律按被拆除房屋的合法建筑面积计算。土地使用面积及划拨土地费用标准由市国土管理部门确定。
房屋重置价：指在目前施工技术、材料和价格水平等条件下，重新建造与原建筑物具有同等效用的新建筑物所需要的全部建安费用。
区位基准价：指房屋所在区位价格，包括土地取得费和国有土地所有权收益、外部的基础设施大环境投入、 内部的综合配套、房屋用途等因素形成的综合收益。
房屋用途分住宅用房、营业用房、其他非住宅房屋。其中，营业用房系指直接从事营业活动的商业服务用房，包括商业、金融保险业（直接从事对外营业的部分）、娱乐、餐饮、服务行业的用房；其他非住宅房屋包括营业用房的配套用房， 生产、办公、仓储、医疗、文教、交通运输、手工作坊等用房。
（二）其他补助补偿：
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付下列补助费：
1.搬迁补助费(含生产设备搬运、拆装费)。
2.临时安置补助费： 实行货币补偿并按规定及时付清补偿款的，给予不超过3个月的补助。产权调换安置房为期房的，过渡期一般不超过18个月； 因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起：除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：
（1）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房、延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的， 自超过之月起增付2倍临时安置补助费。
（2）对被拆迁人提供过渡用房、延长时间在12个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过12个月的， 自超过之月起增付1倍临时安置补助费。
3.装饰装璜及附属设施补偿费。
4.树木、花卉、青苗补偿费。
5.拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业的，对直接受到影响的在职职工，按该单位上年度平均月工资标准给予3个月的补助费。
拆迁人可以按被拆迁人实际提前签订协议、搬家让房的时间及奖励标准给予奖励，但时间最多不超过15天。
本条涉及的房屋重置价格、楼层系数、区位级别划分范围和区位基准价及价格(费用)等标准， 由市人民政府价格行政主管部门会同房屋拆迁管理部门制定公布，并根据市场情况适时调整；盐城经济开发区、盐都新区、城区南洋经济开发区的房屋重置价格、区位基准价及其他价格和费用补偿标准另行制定，报市人民政府价格行政主管部门批准后执行。
住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人对被拆迁人应按补偿金额的15％增加补偿。住宅房屋的竣工时间，单位的房屋以房屋竣工验收报告日为准；私人住宅按《建设工程规划许可证》9或《建筑执照》，下同)核发时间后满6个月之日为准。原房屋为违法建设，后经规划部门确认补发证件的，不增加补偿。
第二十五条 拆迁范围内的房屋权属和面积应当依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等合法权证确定。拆迁人对提供的各种原始资料应当认真核实，房产、规划、国土等部门应提供查证原始资料的方便。对《房屋所有权证》超出《建设工程规划许可证》的部分， 由拆迁人扣除房屋所有人按现行标准补交的规费后，按《房屋所有权证》所载面积给予补偿。对弄虚作假、严重违规发证的，原发证部门应注销原证照，并依法追究有关责任人的责任。
第三十六条 拆除违法建设、超过批准期限的临时建设，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建设，按剩余使用期限应分摊的建造成本给予补偿。但在临时建设工程规划许可证中载明因城市建设需要而拆除时不予补偿的，则不予补偿。
对房屋建筑面积未明确的直管公房， 以合法租赁房屋实际测量的建筑面积计算。
对1984年1月5日前证照不全的房屋，按1986年航测图所反映的房屋面积计算。
第二十七条 被拆迁房屋的性质按以下原则界定：
1984年1月5日后所建房屋， 以《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》上标明的用途为准；未标明用途的， 以产权档案中记录的用途为准。
1984年1月5日前所建房屋，在此时限前即为营业用房并持有工商营业执照、持续经营至今的，方可确认为营业用房。对其他类型的房屋，按拆迁前的实际用途确认。
第二十八条 1984年1月5日后所建房屋未经规划行政主管部门批准擅自改变房屋使用性质的，仍按原使用性质补偿，但对取得工商营业执照、持续营业一年以上并按章纳税、按规定交纳(或补交)土地年租金的，拆迁人对被拆迁人可参照营业用房进行补偿，补偿标准为：2001年1月1日后取得工商营业执照并持续经营满1年的、1991年1月1日至 2000年12月31日 期间取得工商营业执照并持续经营至今的、1984年1月5日后至 1990年12月31 日期间取得工商营业执照并持续经营至今的，营业用房的区位基准价分别按30％、33％、36％进行补偿；最低补偿标准为：在同地段住宅用房区位基准价的基础上增加150元／平方米。
第三十九条 拆迁私有住宅(含房改房)、非住宅房屋，拆迁人应当将拆迁补偿款支付给被拆迁人。
被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人支付补偿款的时间应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在被拆迁人、房屋承租人签订协议、搬家让房后的1个月内全部支付。
被拆迁人选择产权调换的，拆迁人直接将补偿款汇给被拆迁 人购房的售房单位作为购房预缴金。被拆迁人凭拆迁补偿安置协 议和购房介绍信，到售房单位自行选购安置房，签订购房合同。 购房后仍有余款的，拆迁人应当将余款自被拆迁人签订购房合同 之日起1个月内支付给被拆迁人。
第三十条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁 关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆 迁人给予补偿，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。
被拆迁人与房屋承租人；对解除租赁关系达不成协议的，拆迁 人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋 承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合 同。
第三十一条 拆迁公益事业用房或公共设施的，拆迁人应当 依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者按 重建费用给予货币补偿。
拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教育行政主管部门认 可，并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。房屋拆迁管理部门应 当会同教育行政主管部门对在校学生入学作出妥善安排。
第三十三条 拆迁直管公有住宅房屋或单位自管的公有住宅房屋(含非成套房屋)，被拆迁人选择产权调换的，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁，安置房屋仍由原房屋承租人承租，重新订立房屋租赁合同；被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆除房屋的重置价格结合成新部分的补偿付给被拆迁房屋的所有人，其余部分支付给房屋承租人，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。
承租人已参加房改并达到应享受的住房标准或已领取住房补贴、 已购经济适用住房、 已享受政府优惠政策参加单位集资建房的，被拆迁房屋的区位补偿及重置价格结合成新部分全部归产权单位，承租人由房屋所有人负责按期搬迁；承租人房改时尚未达到应享受住房标准的部分， 由拆迁人在被拆除房屋区位补偿款内按房改补贴标准补助后，其余被拆迁房屋的区位补偿及重置价格结合成新部分全部支付给产权单位。
第三十三条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿 安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前， 拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项， 向公证机关办理证据保 全。拆迁补偿费暂存房屋拆迁管理部门，待产权权属明确后再予 支付。
拆迁房产管理部门代管的房屋，实行产权调换的，安置房仍 由房产管理部门代管；实行货币补偿的，货币补偿金额由代管人 专户存入银行。
第三十四条 拆迁设有抵押权的房地产， 由抵押权人重新设 立抵押权或者由债务人清偿债务后，方可给予补偿。拆迁人应通 知抵押权人，抵押权人和抵押人在拆迁公告规定的期限内未按此 规定处理的，拆迁人可以参照本办法第三十三条第一款的规定实 施拆迁。拆迁设有典权的房屋应当依法清典。
第三十五条 对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购 买的房屋，与被拆迁房屋等值的部分，被拆迁人免缴房屋契税， 办理证照时只交纳工本费。
第三十六条 被拆迁人仅有又处住房且获得的货币补偿金额 低于拆迁补偿最低标准的，拆迁人应当按照拆迁补偿最低标准对 被拆迁人予以补偿，最低补偿标准为：1级地段为5万元，2、3 级地段为4万元，4、5级地段为3万元。
被拆迁人按照前款规定获得货币补偿后仍无力解决住房的， 由市人民政府对被拆迁人提供成套城镇廉租住房或者租售经济适 用房等形式予以妥善安置，增加的补偿款上交政府，作为廉租房 或经济适用房的建设资金.
第三十七条 被拆迁人为异地安置的，安置地的办事处、居 委会、派出所、学校、幼儿园等应及时为被拆迁人办理户口迁入 和子女入学、入托、转学等手续。拆迁过渡期间，被拆迁人的子 女仍需在原地入学、入托的，有关部门和单位应提供方便，并不 得另增加收费。
第四章 法律责任
第三十八条 凡违反本办法规定的，按国务院《城市房屋拆 迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》进行处罚。
第五章 附 则
第三十九条 各县(市)人民政府可根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》及本办法，结 合本县(市)实际情况制定实施办法。
第四十条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需 要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。
因市政建设改造、市容环境整治实施房屋拆迁的， 因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的，其拆迁补偿安置办法可由市人民政府另行制定。
第四十一条 本办法由市建设局负责解释。
第四十二条 本办法自2００3年4月26日起试行。1998年11月12日市人民政府颁布的《盐城市城市房屋拆迁管理实施办法》(盐政发[1998] 220号)和2001年11月30日市人民政府颁布的《盐城市市区房屋拆迁补偿安置暂行办法》 (盐政发[2001]233号)同时废止。


国务院办公厅


国务院办公厅转发国务院机关事务管理局关于改进和加强中央国家机关办公用房管理意见及其实施细则的通知

国办发（2001）58号


国务院各部委、各直属机构：
　　国务院机关事务管理局《关于改进和加强中央国家机关办公用房管理的意见》以及《关于改进和加强中央国家机关办公用房管理意见的实施细则》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国务院办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO一年八月六日

关于改进和加强中央国家机关办公用房管理的意见

(国务院机关事务管理局)

　　中央国家机关办公用房是中央政府行政资产的重要组成部分，是各部门工作正常运转的基本条件。经过多年努力，中央国家机关的办公条件有了较大改善，但长期以来由于办公用房由各部门、各单位分散规划建设，从而造成了建设标准不统一、部门之间差别较大、房产余缺难以调剂、建设和管理成本费用较高等问题。为适应社会主义市场经济发展和机构改革的要求，更好地为各部门、各单位服务，必须改进和加强中央国家机关办公用房管理，建立所有权与使用权相分离、统筹规划、统一建设、规范管理、合理调配、专业化服务的管理体制。现就有关问题提出如下意见：

　　一、统一办公用房的房地产权属管理

　　中央国家机关办公用房及其相应土地实行权属统一管理，由国务院机关事务管理局(以下简称国管局)负责。
　　国管局统一申办中央国家机关办公用房所有权及相应土地使用权登记。登记范围包括：国务院各部委、直属机构、办事机构、直属事业单位、部委管理的国家局，最高人民法院、最高人民检察院以及行政经费和基本建设计划管理关系在国务院系统的人民团体(以下简称有关人民团体)占有、使用并在法律上可以确认属于中央国家机关资产的办公用房及其相应的土地。对特殊用途的办公用房及其相应土地的权属登记，经国管局批准可作特殊处理。
　　各部门、各单位享有办公用房的使用权，并与国管局签订办公用房使用协议，履行使用申报登记手续。各部门、各单位负责制定办公用房使用管理制度，建立健全办公用房使用档案，在核定的办公用房范围内自主安排、合理使用。同时，要加强日常管理和维护工作，保障办公用房的安全和完整。未经国管局同意，不得自行处置其使用的办公用房及相应土地，不得改变办公用房的用途，不得将办公用房租、借或调整给下属单位或其他单位使用。

　　二、严格办公用房的建设管理

　　中央国家机关办公用房的建设要继续按照中共中央、国务院《关于党政机关厉行节约制止奢侈浪费行为的若干规定》(中发[1997]13号)的要求，从严控制。因增设机构、调整职能或业务发展需要增加办公用房的，应首先从现有办公用房中调剂解决；确需新建、扩建、翻建、改建的，应纳入办公用房建设整体规划，统筹安排，分步实施。
　　国管局根据首都城市总体规划和各部门、各单位办公用房的现状及使用需求，按照合理布局、完善功能、统筹兼顾的原则；编制中央国家机关办公用房建设整体规划和建设用地规划，没有列入规划的项目不能建设。在整体规划的指导下，各部门、各单位可根据自身的实际情况提出本部门办公区的建设规划。拟定规划时要注重改善基础设施、美化环境和长远发展。
　　国管局负责中央国家机关办公用房基本建设投资管理，统筹安排建设项目，编制年度基本建设投资计划，编报预算，集中支付建设资金。新建、扩建、翻建、改建办公用房，要按照基本建设审批权限并认真执行国家计委颁布的办公用房建设标准，严格履行基本建设审批程序，依法进行公开招投标。各部门、各单位应积极协助建设项目的规划设计、概算编报、施工监督等工作。

　　三、建立办公用房的统一调配制度

　　中央国家机关办公用房实行统一调配。国管
局根据人员编制和实际需要，按照规定标准合理核定、分配、调整各部门、各单位的办公用房，并逐步推行办公用房租用制度。凡需调整、变更办公用房，由国管局负责审批和办理。
　　新建办公用房的部门和单位在新办公用房建成后，要按照“建新交旧”的原则按期上交旧办公用房，不能继续占用或自行处置；对机构和人员编制做了调整的部门和单位要重新核定办公用房面积，腾退相应的办公用房；撤销的部门和单位应限期上交办公用房，不得自行处置。上交的办公用房，国管局根据各部门、各单位的需求情况统筹安排。
　　对办公用房要实行动态管理，根据办公用房区域环境的变化，适时调整、置换和淘汰不适合机关办公的房屋，不断优化办公用房资源，为中央国家机关办公提供有力保障。

　　四、加强办公用房的维修管理

　　中央国家机关办公用房的维修，要坚持量力而行、经济适用的原则，注重维护和完善房屋使用功能，严格控制装修标准，不得变相进行改扩建。维修工程应实行公开招标，加强工程监督，确保工程质量。国管局负责制定办公用房维修管理办法，规定房屋修缮、设备设施改造的标准、时限和要求，日常维修养护的经费标准以及维修项目管理的程序和办法；负责根据各部门、各单位的申请和办公用房的实际状况，制订办公用房的大中修及专项性维修计划，编报经费预算，组织工程项目的实施(也可根据情况委托各部门、各单位实施)。
　　各部门、各单位负责办公用房的日常维修养护，根据规定的经费标准和核定的面积编报经费预算，向财政部提出申请。经批准后，列入部门预算并负责组织实施。

　　五、改进办公用房的物业管理
　　中央国家机关办公用房管理要适应机关后勤体制改革和后勤服务社会化的要求，加快物业管理规范化、专业化的进程。
　　国管局应根据实际情况，推进办公用房使用部门与物业管理单位的分离，推进机关物业管理单位体制转轨和机制转换，加快物业管理市场化进程。建立并完善物业管理结算制度，制定管理标准，总结和推广先进经验，不断提高物业管理水平。
　　各部门、各单位要加快物业管理单位的内部改革，降低物业管理的成本和费用，切实转变服务态度，提高工作效率，推进物业管理的规范化和标准化，更好地满足机关办公的需要。要积极引入竞争机制，逐步开放机关办公用房物业管理市场，采用招标方式选择物业管理公司，推进后勤服务社会化进程。

　　六、开展办公用房的普查和清理工作

　　开展中央国家机关办公用房及相应土地的普查，重点查清办公用房及土地的来源、权属登记状况、使用管理情况和办公用房及附属设施的质量情况，建立办公用房管理档案。
　　对办公用房及土地的使用状况、资产状况要定期进行评估，为制定办公用房的调整方案和维修改造计划提供依据。
　　对企事业单位占用行政办公用房的情况，要进行全面清理，并结合机构改革的要求区别不同情况分类处理。事业单位占用行政办公用房，应根据其工作职责和经费来源，与管理部门签订使用或租赁协议，区别不同情况确定租金标准。企业单位占用行政办公用房，原则上应进行清退；清退有困难的，经批准可继续使用，但应按市场价交纳租金。各部门、各单位取得的租金收入，要严格遵循“收支两条线”的原则，纳入预算管理。

　　七、做好京外、境外机构和各部门下属事业单位办公用房的管理工作

　　有关部门和单位的京外、境外机构及下属事业单位的办公用房及相应土地，按照统一政策、分类指导、分级管理的原则，由国管局委托各部门、各单位按照本意见和有关法律、法规进行管理。各部门、各单位要对上述房地产进行普查，建立档案，房地产权属登记资料和档案报国管局备案。

　　八、制定有关配套办法，完善办公用房管理制度

　　改进和加强中央国家机关办公用房的管理，要适应社会主义市场经济发展和机关建设的要求，不断总结经验，完善各项管理制度。国管局将根据中央国家机关的实际，在本意见及其实施细则的基础上，会同有关部门，进一步研究制定相关配套办法，逐步把办公用房管理纳入规范化、制度化轨道上来。各部门、各单位要认真贯彻落实办公用房的各项管理制度，加强对办公用房的管理，切实提高中央国家机关办公用房的管理水平和使用效益。
　　改进和加强中央国家机关办公用房的管理，是实现办公用房资源的优化配置，提高使用效益，确保各部门有效运转，防止国有资产流失的重要措施，对于加强中央国家机关的党风廉政建设，树立良好的政府形象具有重要意义。各部门、各单位一定要高度重视，切实加强领导，统一思想，顾全大局，积极配合，扎扎实实地做好这项工作。



关于改进和加强中央国家机关办公用房管理意见的实施细则

(国务院机关事务管理局)

　　为改进和加强中央国家机关办公用房管理，实现办公用房的优化配置，提高使用效益，更好地为各部门、各单位服务，按照国务院的要求，制定本细则。

　　一、权属管理与登记

　　(一)中央国家机关办公用房(含为机关服务的业务用房，下同)是指：国务院各部委、直属机构、办事机构、直属事业单位、部委管理的国家局，最高人民法院、最高人民检察院以及有关人民团体占有、使用并在法律上可以确认属于中央国家机关资产的办公用房及其相应土地，包括国家没收、接收、接管、划拨、国家投资及其他渠道投资形成的属国有资产的办公用房及其相应土地。
　　(二)办公用房权属实行统一管理。国务院机关事务管理局(以下简称国管局)统一申办办公用房房屋所有权及相应土地使用权登记。
　　1．办公用房权属已作登记的，由各部门、各单位提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及其他原始档案资料，变更登记至国管局名下。
　　2．办公用房权属尚未进行登记的，由国管局进行初始登记。各部门、各单位提供下列资料：新建、翻建、改建或扩建办公用房的立项、规划、用地和建设等批准文件和证书，或通过接管、接收、沿用、购买、交换等形成的办公用房的有关批准文件和资料。
　　3．对未经批准，擅自将办公用房权属交由下属单位或其他单位登记的，要变更登记至国管局名下。
　　4．房屋所有权登记由国管局提出申请，北京市国土资源和房屋管理部门直接受理和办理。权属资料遗失或不齐全的，国管局出具权属来源说明后，北京市国土资源和房屋管理部门应予办理。
　　5．土地使用权登记按《在京中央国家机关用地土地登记办法》办理。
　　(三)特殊用途的办公用房及相应土地，经国管局批准，可由占用部门或单位申办权属登记，报国管局备案。
　　(四)企事业单位在中央国家机关办公区内投资建设的房屋权属登记办法另行规定。
　　(五)加强办公用房产权产籍的日常管理，建立健全档案，严格记录固定资产统计台帐，定期复核办公用房的权属、质量状况及使用状况。
　　(六)办公用房及相应土地的处置由国管局负责，各部门、各单位不得自行处置。属于报废的，应由有关专业部门进行鉴定；属于资产转移交易的，应进行评估。
　　(七)各部门、各单位改变办公用房的用途，将办公用房租、借或调整给下属单位或其他单位使用的，要报经国管局批准。

　　二、调配和使用

　　(八)办公用房在中央国家机关范围内统一
调配。已对外出租或被企事业单位占用的办公用房，要纳入统一调配的范围。
　　(九)国管局根据办公用房配备标准和各部门、各单位人员编制与业务需求，重新核定各部门、各单位的办公用房(允许有正负5％的面积误差)。(各部门、各单位机关服务中心使用的服务用房和离退休干部活动用房另行核定。
　　(十)各部门、各单位拥有办公用房的使用权，要履行申报登记手续，并与国管局签订办公用房使用协议。
　　(十一)各部门、各单位可自主安排使用办公用房。各部门、各单位可以自主选聘物业管理单位进行管理；提出增加和改善办公用房的申请；根据办公用房的完好情况提出年度修缮申请；负责日常管理和维护，保障办公用房的安全和完整。
　　(十二)各部门、各单位占用的超过核定面积的办公用房应缴纳租金。租金标准和收缴办法另行制定。
　　(十三)经国管局重新核定办公用房后，使用单位擅自将办公用房出租、转让、转借或改变用途及无正当理由闲置六个月以上的，由国管局收回。

　　三、基本建设管理

　　(十四)国管局会同有关部门，按照首都城
市总体规划的要求及各部门、各单位办公用房的现状和使用需求，编制办公用房建设规划和用地规划。建立基本建设项目数据库，根据资金和其他条件，分步安排，有序实施。
　　国务院直属事业单位和各部门所属事业单位，在中央国家机关用地范围内进行建设时，应与中央国家机关用地规划相衔接。国家计委在审批立项时应征得国管局同意。
　　(十五)国管局根据办公用房建设规划、基建项目数据库和年度基建投资规模，与各部门、各单位充分协商后，编制基本建设年度计划，并接受国家计委、财政部、建设部、审计署的监督检查。计划执行情况要及时向有关部门通报。
　　(十六)各部门、各单位可根据业务需求向国管局提出办公用房建设项目申请。国管局依据办公用房建设标准和建设、用地规划，组织评估论证。在评估论证的基础上，按照管理权限对项目建议书、初步设计和开工等事项进行审批。
　　改进项目前期工作，根据项目的功能、规模和规划条件，确定总体、单体和其他系统的设计方案，进行技术经济分析，估算总投资。总投资超过1500万元以上的项目，必须聘请有资质的中介机构进行评审。
　　(十七)经国务院批准，适当调整办公用房投资审批权限并在国管局试行。办公用房建设投资在7000万元以下的项目由国管局审批，7000万元以上、2亿元以下的项目由国管局审核后报国家计委审批；2亿元以上和某些2亿元以下的项目由国家计委审核后报国务院审批。
　　(十八)办公用房建设逐步由各部门、各单位分散实施向国管局统一组织实施过渡。大型建设项目设立项目领导小组，由使用部门和国管局组成，负责项目方案的审定和重大事项的决策。项目领导小组下设项目联合执行小组，由使用部门、国管局和设计、施工、监理等单位的专业人员组成，具体负责项目实施。
　　(十九)办公用房建设要严格执行《中华人民共和国招标投标法》，对项目设计、施工、监理及大型设备、大宗材料的采购等进行招投标，并加强建设项目的跟踪监督。

　　四、维修管理

　　(二十)办公用房维修实行统分结合的管理方法。大中修和专项性维修工程，由国管局统一组织实施，也可视情况委托各部门、各单位组织实施；日常维修由各部门、各单位负责。
　　(二十一)国管局要会同各部门、各单位定期对办公用房的质量、安全情况进行全面检查，建立维修项目数据库，为做好维修工作提供科学依据。
　　(二十二)每年8月1日前，各部门、各单位提出下一年度的办公用房大中修以及专项维修项目申请，报送国管局。国管局根据各部门、各单位的申请和维修项目数据库，经鉴定评审，确定维修项目，统一编制大中修以及专项维修计划。
　　(二十三)办公用房日常维修，由各部门、各单位根据维修经费标准、时限要求等规定，制定工作计划，申请经费，组织实施。国管局负责监督检查。
　　(二十四)50万元以上的维修项目，要通过招标选择施工队伍、监理单位，采购工程材料和设备。工程竣工后，国管局会同使用单位、质量监督部门联合验收。

　　五、物业管理

　　(二十五)办公用房的物业管理暂由各部门、各单位负责，待条件成熟后由国管局统一组织实施。物业管理主要包括日常维修、水电暖设备维护维修、电梯空调设备维护维修、办公楼(区)的绿化、保洁、保安、会议等公共性服务，代收代缴等公众代办服务和机关所要求的特约服务。物业管理的任务是创造设备设施完好、清洁优美、文明安全、秩序良好的办公环境。
　　(二十六)国管局负责制定办公用房物业管理服务质量、相关费用参考标准和结算制度。各部门、各单位负责物业管理单位的选聘，并监督物业管理工作的实施。使用同一办公楼(区)的部门和单位要共同组成物业管理机构，指导和监督物业管理工作。
　　(二十七)由机关服务中心承担办公用房物业管理的部门，要建立和完善内部结算制度，推进机关服务中心的改革，降低管理成本。承担办公用房物业管理的机关服务中心，应在三年内取得物业管理资质，提高管理水平。
　　(二十八)逐步开放机关办公用房物业管理市场，三年后全面采用招标方式选择物业管理公司，实现物业管理的专业化。

　　六、经费预算管理

　　(二十九)国管局负责统一编制办公用房基本建设、大中修及专项维修经费预算，作为部门预算报财政部审批；负责组织上述预算的执行，定期向财政部报告预算执行情况，接受有关部门的监督。
　　(三十)各部门、各单位根据规定的经费标准和核定面积编制办公用房的日常维修、物业管理经费预算，报财政部审核批准后，列入各部门预算，并负责组织执行。国管局负责监督检查。

　　七、普查与清理

　　(三十一)办公用房普查采取各部门、各单位自查，国管局重点抽查并组织专业测绘方式进行。2001年年底前完成。
　　1．各部门、各单位组织专门人员查清本部门、本单位现有办公用房的来源、权属登记状况、使用管理情况和质量情况，填表造册，报送国管局。国管局对资料进行核实和重点抽查。
　　2．国管局会同北京市国土资源和房屋管理部门组织专业测绘队伍对各部门、各单位的办公用房进行实际测量，形成明晰的房产图、地籍图和使用单位占用图，做到图、表、卡、证与房地产现状相符，登记造册，建立办公用房初始档案和数据库，为办公用房日常管理奠定基础。
　　(三十二)在普查基础上，分类处理企事业单位占用的办公用房。
　　1．机构改革中，经国务院批准，成建制由行政单位转为企业的，对其所占用的行政办公用房，按照国家相关政策，经确认后合理调整、置换、划转。
　　2．全额拨款事业单位继续占用行政办公用房的，国管局负责重新核定面积，签订使用协议。其他事业单位占用行政办公用房的，区别不同情况缴纳租金。
　　3．企业单位占用行政办公用房的，原则上应清退。清退有困难并经国管局批准继续使用的，按市场价交纳租金，专项用于物业管理和日常维修。
　　(三十三)各部门、各单位对京外、境外机构和下属事业单位的办公用房也要认真普查，建立档案。房地产权属登记资料和档案报国管局备案，具体办法由国管局另行制定。

　　八、附则

　　(三十四)本细则自发布之日起执行，以往的有关规定与本细则不符的，以本细则为准。
　　(三十五)本细则由国管局负责解释。