上海市房地产交易中心


上海市房屋售后包租试行办法
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为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建商品房和存量房屋售后包租管理制定本试行办法：
一、房屋售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权单位（以下简称出售人），在其投资建造的商品房或存量产权房屋（以下简称房屋）出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行
为。
二、凡出售人按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须向购房人提供相应的担保。
三、上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房屋售后包租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内销商品房或内销存量产权房屋（以下简称内销房屋）售后包租的行政管理工作，业务上受市房地局领导。
四、房屋售后包租，出售人应与买受人同时签订“商品房出售合同”或“房屋买卖合同”（以下简称出售合同或买卖合同）和“房屋售后包租合同”（以下简称包租合同）。双方当事人订立出售合同或买卖合同的补充条款中应明确该房屋买卖价格，售后包租的价格折减金额或租金回报
金额，包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的房屋售后包租合同应当载明以下主要内容：
1．包租双方当事人的姓名或者名称及地址；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋出租及转租的约定；
7．房屋修缮责任；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
五、包租合同文本由出售人按上款规定自行拟订，也可采用市房地局制定的示范文本。
六、出售合同或买卖合同及包租合同签订后，双方当事人应将售后包租合同作为出售合同或买卖合同的附件，并按规定向市或区、县房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。
七、在包租期间，包租人应以代理出租的方式出租该房屋。包租人未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租。
八、包租人在包租期间，享有并承担包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该房屋租赁合同规定的义务，但包租合同另有约定的除外。
九、包租期内，售后包租的房屋出租，包租人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，包租人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。
十、房屋租赁合同签订后，包租人与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心办理租赁合同登记备案并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，包租人除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市或区、县房地产交易中心
登记的包租合同。
十一、售后包租的房屋出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得买受人书面同意或经买受人认可的包租人的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。
十二、包租期内，包租人与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向仲裁机构或仲裁向房屋所在地人民法院起诉。
十三、本办法自1998年9月1日起执行。



1998年9月1日
最高人民法院


最高人民法院关于上诉审人民法院可否直接作出对民事案件上诉人更加不利的判决，对上诉或抗议案件是否必须传唤当事人等公开审理及受理下级法院未受理的刑事案件应作为第一审或第二审等问题的批复

1958年3月6日，最高人民法院

山西省高级人民法院：
你院1957年12月23日〔57〕法研字第171号请示收悉。兹就所提问题，答复如下：
（一）关于上诉审人民法院在审理民事上诉案件中，发现原判决适用法律不当，需要作出对上诉人更加不利的判决时，是否可以直接改判问题。我们的意见是：如果原判决在适用法律上确有错误，即使在判决发生法律效力后按照审判监督程序也应当改判的，可以直接改判。至于刑事案件的被告人或者他的监护人、辩护人、近亲属提起上诉，上诉审人民法院可否直接改判加重刑罚的问题，我院已于1957年12月26日以法研字第24110号批复福建省高级人民法院，现将该批复的有关部分抄送你院，供作参考。
（二）关于上诉审人民法院审理上诉或抗议案件是否必须传唤当事人及证人等公开审理问题，按照“各级人民法院审理刑、民事案件审判程序总结”的规定，上诉审人民法院的合议庭在接受上诉或抗议案件并进行审查后，如认为原审认定事实并无错误，证据充分，即可不再传唤当事人和证人，而径行根据全部案卷材料进行评议，依法作出判决或裁定。这样案件审理也就不必再对外公布，判决不开庭宣判也是可以的。
（三）上级人民法院对下级人民法院未受理的刑事案件，决定由本法院受理时，应作为第一审案件或第二审案件审判问题。我们同意你院意见，应当作为第一审案件审判。
（四）来文所问受害人为未成年人，其监护人不愿出庭，是否必须为其指定代理人问题。这里所说的未成年的受害人，是指刑事案件的自诉人或者公诉案件中的受害人抑或是附带民事诉讼的原告人，尚不清楚。这个问题希你院根据具体情况研究解决。