解读最新司法解释：谨防土地转让“一土二卖”
张晓达
最近，最高人民法院继“征求意见稿”之后正式发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”），“解释”从司法审判的角度对土地出让、转让以及房地产合作开发中各种合同纠纷的认定以及处理方式做出了明确规定，从“解释”的详细内容来看，根据笔者的经验，解决的都是目前土地交易、房地产合作开发现实中最常见、最典型的纠纷，每一部分条文都具有很强的针对性，非常有价值，值得引起广大房地产业相关人士足够的重视。
相对于房产交易，尤其是商品房的买卖交易，目前对于前期的土地交易，尤其是土地二级市场的买卖交易，缺乏完善的法律制度规范以及相应的行政管理制度，极易出现各种纠纷，此次“解释”的第10条就专门对土地转让中出现“一土二卖”的纠纷时如何处理做出了明确的规定，虽然内容只有短短的一条，但对于土地买家防范购买风险、成功获取所购土地却是至关重要的。
一.“一土二卖”谁能最终获得土地权利
所谓“一土二卖”是指，在土地二级市场中，卖家出于利益考虑或者恶意欺诈预付土地款等原因，将其拥有的土地使用权先后转让给两个或者多个买家，并都与之签订了相应的《国有土地使用权转让合同》。一旦出现前述情况，必将出现纠纷，因为，除非违反有关土地转让方面的禁止性规定（例如：未开发完成总投资的25%以上），否则上述的多份转让合同都是有效的，理论上，每个买家都有权要求办理土地使用权的变更登记手续，以获得所购土地的使用权，但肯定的是，最终只能有一个买家真正获得土地使用权，其他买家都将遭受损失。
在此，我们可以先将“一土二卖”与商品房交易中的“一房二卖”问题进行比较，之后，不难得出这样的结论：目前的土地交易制度中缺乏“买卖合同登记制度”。在商品房交易中，无论是期房买卖的《预售合同》还是现房的《买卖合同》，都有合同登记制度，其意义在于：进行了登记的合同具备优先性，该合同的买方最终有权办理所买卖房屋的过户登记，从而能够预防和解决“一房二卖”的问题；另一方面，买家在签订合同之前也可以到相关的登记机构进行查询，以防止卖家恶意签订合同，骗取预付款的可能。
那么，在土地转让合同缺乏登记制度的情况下，如何确定多份转让合同的优先性？“解释”给出了明确的答案：
1.已经办理土地使用权变更登记手续的，理所当然已获得了土地的使用权；
2.若多份转让合同均未办理土地使用权变更登记手续，则已先行合法占有投资开发土地的买方有权优先请求卖方履行土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
3.若多份转让合同的买方均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，则先行支付土地转让款的买方有权优先请求卖方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
4.若多份转让合同均未履行，依法成立在先的合同买方有权优先请求卖方履行，从而最终获得土地的使用权。而合同成立的时间一般来说就是合同双方在合同上签字盖章的时间。
对上述规定进行一个总结，实际上确定多份土地转让合同优先性的规则是：先变更登记、再占有、再付款、再合同成立。
二.违约责任并不能吓倒恶意违约者
正是由于缺乏“买卖合同登记制度”，买方在签订合同时确实很难了解卖方是否已经将土地转让给了其他人，也不能完全避免卖家恶意违约将土地再卖给其他人。所谓恶意违约，是指卖家将土地转让了一个买家A之后，若有其他的买家B愿意出更高的价钱购买土地，而高出的价格又超过卖家违反前一个交易合同需要承担的赔偿责任时，卖家故意违约不向A而是向B交付土地、办理相关的土地是使用权变更手续。
因此，在签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：
一是，做适当的事前调查，包括所要购买的土地是否已经办理了使用权变更登记；到现场考察一下，土地是否已经交由其他人占有开发等等；
二是，尽量根据上述优先性规则，尽快办理土地使用权变更手续或者让卖家交付土地，谨防卖家恶意违约；
三是，尽量明确约定较大数额的违约金，一方面能够增加卖家恶意违约的难度，另一方面，一旦无法获得土地，仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此，有一点值得注意：最高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任，增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下，此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定。
三.注意视为“土地转让合同”的特殊情形
在此次“解释”中，有一种特殊的情况被认定为土地转让：根据《解释》第24条的规定，在房地产合作开发中，若在相应的合同开发合同中约定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则此合同将被认定实际上是一个土地转让合同。此时，合作双方的权利义务应当依据土地转让的有关法律法规予以确认，自然也包括了“一土二卖”规则的适用。
关于修订部分非处方药品种说明书范本的通知
国家食品药品监督管理局
关于修订部分非处方药品种说明书范本的通知
国食药监注[2008]407号
各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）：
为保证公众用药安全，按照《处方药与非处方药分类管理办法(试行)》和相关法律法规的规定，国家局决定根据药品标准的变更情况，对部分非处方药说明书范本进行修订，并对含非甾体类抗炎药的非处方药品种，增加有关提示信息（见附件）。
请通知辖区内相关药品生产企业，按照附件内容尽快完成说明书和标签的修订工作。
附件：部分非处方药品种说明书范本修订内容
国家食品药品监督管理局
二○○八年七月二十一日
附件：
部分非处方药品种说明书范本修订内容
一、虚寒胃痛胶囊
项目 原内容 修订后内容
[用法用量]
口服，一次4粒，一日3次。 口服，一次6粒，一日3次，或遵医嘱。
二、归芪口服液
项目 原内容 修订后内容
[功能主治]
补气生血。用于气血两虚，面色不华，妇女经期或产后失血过多引起的失血性贫血。 补气生血。用于气血两虚引起的贫血症。
三、小柴胡泡腾片
项目 原内容 修订后内容
[功能主治] 解表散热，疏肝和胃。用于外感病，邪犯少阳证，症见寒热往来、胸胁苦满、食欲不振、心烦喜呕、口苦咽干。 解表散热，和解少阳。用于外感病邪犯少阳证，症见寒热往来、胸胁苦满、食欲不振、心烦喜呕、口苦咽干。
[用法用量] 温开水冲溶后口服。一次5～ 10克，一日3次。 温开水冲溶后口服。一次1～2片，一日3次。
四、馥感啉口服液
项目 原内容 修订后内容
[禁忌]
心脏病、糖尿病患儿禁服。 心脏病患儿忌服。
[注意事项]
1．忌食辛辣、生冷、油腻食物。
2．风寒感冒者不适用，表现为发热畏冷、肢凉、流清涕，咽不红者。
3．婴儿应在医师指导下服用。
4．本品适用于小儿气虚所致风热感冒轻证。若见高热，咳重者应及时去医院就诊。
5．脾虚易腹泻及高血压患儿慎用。
6．服药3天症状无缓解，应去医院就诊。
7．对本品过敏者禁用，过敏体质者慎用。
8．本品性状发生改变时禁止使用。
9．儿童必须在成人监护下使用。
10．请将本品放在儿童不能接触的地方。
11．如正在使用其他药品，使用本品前请咨询医师或药师。
1．忌食辛辣、生冷、油腻食物。
2．风寒感冒者不适用，表现为发热畏冷、肢凉、流清涕，咽不红者。
3．婴儿及糖尿病患儿应在医师指导下服用。
4．本品适用于小儿气虚所致风热感冒轻证。若见高热，咳重者应及时去医院就诊。
5．高血压患儿慎用，脾虚易腹泻者应在医师指导下服用。
6．服药3天症状无缓解，应去医院就诊。
7．对本品过敏者禁用，过敏体质者慎用。
8．本品性状发生改变时禁止使用。
9．儿童必须在成人监护下使用。
10．请将本品放在儿童不能接触的地方。
11．如正在使用其他药品，使用本品前请咨询医师或药师。
五、含非甾体类抗炎药的非处方药品种（布洛伪麻分散片、布洛伪麻胶囊、布洛伪麻颗粒剂、布洛伪麻片、复方布洛伪麻缓释片、布洛芬滴剂、布洛芬干混悬剂、布洛芬缓释胶囊、布洛芬缓释片、布洛芬混悬液、布洛芬胶囊、布洛芬颗粒、布洛芬口服溶液、布洛芬泡腾片、布洛芬片、布洛芬糖浆、小儿布洛芬栓、复方锌布颗粒剂、锌布片、布洛芬咀嚼片、双氯芬酸钾片、双水杨酯片、萘普生肠溶微丸胶囊、萘普生缓释胶囊、萘普生缓释片、萘普生胶囊、萘普生颗粒、萘普生钠胶囊、萘普生钠片、萘普生片、萘普生栓、萘普生分散片、酮洛芬胶囊、酮洛芬片、酮洛芬栓）
项目
增加以下内容
[注意事项]
1. 如出现胃肠道出血或溃疡、胸痛、气短、无力、言语含糊等情况，应停药并咨询医师。
2. 第一次使用本品如出现皮疹或过敏症状，应停药并咨询医师。