广东省广州市人民政府


广州市私有房屋租赁管理暂行规定
广州市人民政府




第一条 为加强私有房屋的管理，维护合法的租赁关系，保护租赁双方的合法权益，根据国务院发布的《城市私有房屋管理条例》，特制定本规定。
第二条 私有房屋的出租、安全、维修等均应接受区、县房地产管理部门的监督、管理。
第三条 合法租赁关系是指双方已到当地房地产管理部门购买《租赁合约书》、办理租赁合约和验证手续。验证手续费为租约生效当月租金的8％。由承租人一次过缴交。
第四条 出租人（含业主代理人）有权合法出租、收取租金和行使本规定的权利，并履行纳税、修缮房屋和租约书规定的义务。
承租人有权使用所租用的房屋，行使本规定内的权利，并履行按时交租、爱护房屋和租约规定的义务。
第五条 私房租金的计收，应按广州市房地产管理局和广州市物价局确定的标准，由房地产管理部门核定。
租赁期限除人民法院已裁判的外，一般可由双方商定，商定不成的，则按每期四年确定。
租赁期满，房屋仍需出租，如原承租人一贯遵守租约的，在同等条件下，则有续租优先的权利。
第六条 出租人确需收回房屋自用的，必须提前半年通知承租人，如期限已到，承租人仍无法找到房屋的，出租人应酌情延长租赁期限，延长期间的租金可比原租金增加30％。
承租人需迁退房屋的，应在一个月前通知出租人，在迁出之日前清缴租金，按租约清交房屋设施，撤销租约，并报房管部门备案。迁出之日，出租人如发现有属人为损坏房屋设施，承租人要负责修复或赔偿。如承租人未与出租人商定，擅自迁出，由此引起实际损失的，出租人有权向承
租人索取赔偿。
第七条 有下列形况之一者，出租人可收回一部份或全部出租房屋。
（一）拖欠房租累计六个月以上的；
（二）未经出租人同意，将承租房屋连续空置三个月以上的；
（三）承租本人外迁或死亡，而没有同住同户籍的直系亲属或虽有同户籍，但不同住或不足二年的；
（四）承租户另有房屋居住的或工作单位已分配房屋的；
（五）擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；
（六）承租户迁离本市的；
（七）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（八）出租人另有房屋安置承租人迁出，且房屋与原承租面积、条件基本一致，去向合理的；
（九）擅自改变承租房屋使用性质、严重破坏房屋结构的。
第八条 承租人本人外迁或死亡，其同住同户籍的直系亲属或二年以上同住同户籍人员，应办理续租手续，出租人不行借故逼迁。
第九条 承租人如需与第三人调换使用房屋，应事先征得出租人同意；出租人原则上应予以支持，并应与新承租人另行订立租约。
第十条 出租人以出租房屋应负责检查维修，确保房屋使用安全。如房屋损坏，未能及时修缮致使承租人生命、财产遭受损害的，应负完全责任。
承租人擅自改变房屋使用性质或拆改房屋设施，属乱搭、乱建的，按人为损坏处理。
第十一条 出租人确无能力维修房屋，可与承租人协商，由承租人代垫修缮费后抵扣租金，也可由房地产管理部门收购或维修代管。修缮代管期间，业主及其亲属自住部份，应按规定缴纳租金以抵扣修缮费用，代管的自然空房由房管部门出租，发还产权后，业主应承认代管期间办理的
承租户的租赁权，不行借故逼迁。
第十二条 属危房修缮或重建，承租人需临时迁出的，双方应签订回迁协议，但承租人不得借故向出租人索取任何费用。房屋竣工后承租人可继续租住，并应按续租面积、结构重新评定租金，租金由房地产管理部门按房屋修缮费用二十年回收的方法核定后执行。
第十三条 原业主如把出租房屋出售的，新业主应与原承租人建立租赁关系或作另行妥善安置。
出售出租房屋，在同等条件下，承租人有优先购买的权利。
第十四条 机关、团体、部队、学校和企事业单位不得租用或变相租用私有房屋，如特殊需要租用的，须提供上级主管部门审核证明，并经县、区人民政府批准，到当地房管部门办理租约验证手续。
第十五条 凡未办理私房租约验证手续的，双方应在本规定施行之日起三个月内，到当地房地产管理部门补办手续。
机关、团体、部队，学校和企事业单位原已租用私有房屋的，应按本规定第十四条规定补办手续。
第十六条 租赁双方所在单位，有责任督促各自职工信守租约。如租约期满，出租人需收回房屋的，承租人所在单位分配住房时，应予优先安排，并应协助房地产管理部门执行本规定。
第十七条 有下列情况之一的，视情节轻重，给予处罚：
（一）凡任意抬高租金或瞒报租金的，除没收其多收部份的金额外，还可按多收总额的一至五倍罚款；
（二）拖欠租金六个月以上的，除出租人可收回房屋，追收所欠租金外，并按欠租总额30％罚款；
（三）无理逼迁致致使承租户遭受不应有损害的，除责令赔偿损失外，还可给予一百元以下罚款；情节严重的，交由司法机关依法追究责任；
（四）逾期拒不办理租约验证手续的，给予责任人每天罚款二十元；
（五）拒不修缮房屋造成塌屋，损害人身、财产的，除责令责任人赔偿损失外，还可处以一百元以下罚款；情节严重的，交由司法机关依法追究责任。
（六）刁难、妨碍房管人员执行公务或对检举人员报复的，给予一百元以下罚款；情节严重的，交由司法机关依法追究责任。
（七）行贿受贿的，除没收其贿赂财物外，还应处以一百元至二百元罚款；情节严重的，交由司法机关依法追究责任。
第十八条 租赁纠纷，可由当地的区、县房地产管理部门负责调解。如不服调解的，可从收到调解书第二天起十五天内向当地人民法院起诉。
第十九条 本规定有关处罚条款由当地区、县房地产管理部门执行。如当事人对处罚不服，可从接到处罚通知书第二天起十五天内向上一级房地产管理机关申请复议。上一级的房地产管理部门应在一个月作出处理决定。
对拒不服从处罚的，房地产管理部门可向当地人民法院申请执行。
第二十条 罚、没款及其他收费，应全额上缴地方财政。
第二十一条 本规定由广州市房地产管理局解释。
第二十二条 本规定自公布之日起执行。本市以前有关规定如与本规定有抵触的，以本规定为准。




1986年7月17日
谈法官在庭审中所使用的语言技巧

王姗姗


　　法庭是法官进行审理和裁判案件从而定纷止争的特定场所。在法庭这一特殊的舞台上，法官的语言素质的高低对于实现审判的公正与效率，维护人民法官的形象和法律尊严起着至关重要的作用。
法官的语言技巧是指法官巧妙地使用语言的技能，也就是法官巧妙地掌握和运用语言进行口语表达的能力。
一、法官庭审语言的概念及特点
　　本文所指的法官的庭审语言，是指法官开庭审理案件时所使用的话，即说话的声音、腔调、态势、使用的词汇等。其应具备以下特点：
1、服从性。即法官的庭审语言要服从当事人的需要，对当事人不懂的语言，法官应为他们提供翻译，让他们听懂。服从诉讼参与人的需要，是法官庭审用语的突出特点。
2、地域性。法官审案，应使用“当地”语言，一般不准使用“外地”语言。法官庭审语言的地域性，要求法官尊重当地人的语言习惯，尊重当地人的语言权利。
3、通用性。这种通用是指在审判案件的当地普遍使用，普遍的人能听得懂、说明白，不是在整个方言区通用，也不是在所处的省份通用。我国是一个多民族语言、多种方言并用的国家。依照我国《宪法》第四条第四款、第一百三十四条的规定，法官只能使用当地通用的语言审理案件。
4、法律性。法官审判案件，是代表国家审判机关，依照法律的规定进行，不可避免地要使用“法言法语”，主要是使用一些必须的法律术语，如“回避”、“辩论”、“陈述”等词语。法官在法庭上使用的这些术语，虽不具有“地域性”、“通用性”，但他是法官庭审用语的专业要求，是不能不用的，也是不能用当地语言替代的。
5、对话性。用对话式的语言是法官庭审语言的又一个突出特点。法官的庭审语言必须是对话式的语言，与当事人产生互动，一问一答、一答一问地进行，当事人还可以向法官请求提问，而且互相对对方说的话都要听懂，否则，庭审便不能进行。
法官庭审语言的这些特点，是我国法律“以人为本”思想在法庭审判阶段的体现，是法官落实“司法为民”宗旨的必然要求，也是法官尊重当事人语言权利，亲民、近民、爱民的切入点。
二、法官庭审语言的要求
（一）法官庭审语言要合法
　　法官的言辞要求合法，因为法官是代表人民法院审判刑事、民事、行政案件的工作人员，他们的言辞是代表人民法院讲的，是国家法律的体现，法官的身份要求其庭审语言要合法。具体的：
1、使用言辞的顺序，要符合法律规定的诉讼程序。要注意在哪个诉讼阶段，就使用哪个诉讼阶段的言辞。不能在开庭审理阶段，就使用审理完毕时的言辞；更不能在案件审理阶段，就告诉当事人案件处理的结果。
2、法官的言辞不能违背法律。例如在法庭开庭审理案件时，法官不能说“把律师押下去”“传律师”或“把证人押上来”之类的话。
3、有法言法语可用的，则不能用普通言辞。例如到法院去起诉，通常人们会说去打官司。但法官在进行审判活动时，只能说“原告向人民法院起诉是正当的”，而不能说“原告向人民法院提出打官司是正当的”。不能说“原告所讲的是胡说八道”，而应当说“原告的诉讼请求没有证据支持”。
（二）法官庭审语言表达的音调要求平稳
　　法官在审判活动中进行的口语表达，直接关系到他所进行的审判活动的质量和效果，关系到诉讼当事人的切身利益，甚至决定了他们的前途与命运。因此，法官所讲的话，一定要让对方听清楚。如果法官在讲话时太激动、音调忽高忽低、讲得太快、或者讲得不连贯，都会影响讲话的效率，都有可能使对方听不清楚，从而影响审判活动的质量和效率，影响当事人的利益。体地说，法官在讲话要注意以下几点：1、以让对方听清楚为原则。2、讲话时以中音为主。3、以平直调为主，也兼顾其他语调。但是，审判口语并非全部是你问什么，对方就完全按照你的意图回答什么。因此，审判口语也不排除有时也用高升调、降低调或曲折调等。4、以中等语速为主。5、以连续为主，兼用必要的停顿。审判口语虽以连续为主，但也不排除必要的停顿，乃至有时的故意停顿。
　　上述五个方面的要求并不是孤立的，而是彼此关联、相互渗透的。
（三）法官庭审时的态势语言要得体
　　态势语言主要包括手势、眼神、站姿、坐姿、步态以及肩部、头部等的动作。法官是代表人民法院进行审判活动的，因此，他们口语表达的态势直接关系到人民法官的威信，关系到法庭庄重与严肃的气氛能否形成。法官进行口语表达的态势一定要得体，一定要与人民法官的身份和人民法庭庄严的气氛协调，具体要注意以下几个问题：
1、力求少而精。一般来说，在进行审判口语表达时，需要用态势来配合的不多。审判人员在审判活动中的态势变化不多，有些动作的态势是有规定的，有的态势是很单一的。例如：在容貌上，都着统一的服装，男女发型及男同志的胡须都要符合身份。在姿势上，一般都有预先规定，如指挥法庭辩论要坐着，在宣读判决书时要站着。在神态上，一般不需要丰富的表情和面部的肌肉变化，就是眼睛，也不需要变化无常。在动作上，尤其是在法庭上，一般不需要较复杂而又繁琐的动作。审判人员在进行口语表达时，只有在必须使用态势语言加以解决、说明时，才能使用态势语言。
2、力求审慎。例如，在法庭审讯时出示证据，当然要用手，但手拿证据的部位、方向、距离、高低等，都应以被告人及其他有关人员能看清为止。在宣读判决书时，目光不能到处乱扫，更不得摇头晃脑。如果在法庭上随意走动、谈天说地，既有损人民法官的身份，又与人民法庭的庄严气氛不相协调。因此，审判人员在进行审判活动时作出每一个动作，都要审慎，绝不允许在法庭上乱说乱动，谈笑风生。
3、力求自然。在审判口语中，在借用态势语言时，一定要自然、贴切、恰如其分，不能矫揉造作，更不允许随意变换、创新态势。
此外，在不同的诉讼程序中，法官的态势语言还应有所不同。
1、刑事庭审中。应突出法官威严的形象。刑事案件面对的被告人绝大多数是应当受到谴责的危害社会、危害他人的犯罪嫌疑人。法官代表着社会的公平和正义，根据检察院的指控，通过审查证据，进一步查清被告人的犯罪事实，判断其构成的罪名，决定是否剥夺被告人一定年限的人身自由，甚至是否要剥夺其生命，是否要判处其他刑罚等。这是一件极为严肃的事情，因而表情要庄重、肃穆，手势要果断、明确，目光要有力度感。而在少年刑事案件庭审中，法官的形象则要有所不同。少年被告人心理状态容易不稳定，思想和行为的可塑性较强，庭审在查明犯罪事实的基础上，还要以教育、感化、挽救为最终目的。故法官的形象不宜过于严厉，要像对待偶尔犯了错的孩子一样来对待少年被告人，态度可以温和一些，眼神可以柔和一些，语气也可以平和一些，使少年被告人感受到社会还没有完全拒绝他，只要认识错误，好好改造，还有前途。
2、民事庭审中。民事案件以解决平等主体间的纠纷为目的，庭审中，法官要着重体现出居中审判的立场，平等对待各方当事人，避免当事人的合理怀疑。在法庭里，不宜对某一方当事人或其代理人有态度过于热忱的举动，如握手，也不宜对某一方态度过于冰冷，如不理不睬。在质证过程中，要给予各方同等的质证机会。在辩论过程中，要给予各方均等的发言时间。当事人发言过程中，除非有侮辱、讽刺的话语或重复太多，一般不要随意挥手打断。
3、行政庭审中。行政诉讼是“民告官”，官民在行政程序中的地位是不平等的，但在诉讼程序中的法律地位则是平等的。原告往往由于要求得不到满足、认为受到不公正待遇而“愤然”起诉，诉讼过程中难免带有一些对政府不满的情绪。而由于工作接触较多，法官与被告方工作人员有可能比较熟悉。这就要求法官在法庭上态度必须严格中立，要格外重视保护原告的诉讼权利，注意自己对待原、被告双方的态度，绝对不能在法庭上以表情、举止暗示被告，对原告则要尽可能地宽容一些，只要不违反法庭纪律，可以允许原告多讲一些，法官应当专注地听取其意见，可以用手势多鼓励原告发表对自己有利的见解。
4、在主持调解的时候，法官要保持一种良好的情绪状态和具有亲和力的形象。要促使当事人顺利达成和解，法官必须先取得当事人的信任与好感，具有一定的亲和力。一般比较具有亲和力的法官形象是：讲道理、谦和、大度、彬彬有礼、不卑不亢。在同当事人交谈时，要注意对方的情绪反应。一般认为同性之间交谈时，只有相互注视到对方的眼睛时，彼此的沟通才能建立，若想与他人建立良好的信赖关系，在整个谈话时间里，双方目光相接累计应达到50%至70%的时间，这一点在法官主持调解时应当意识到。而如果面对蛮不讲理、出言不逊的当事人法官要沉着冷静、不急不躁，防止不良情绪的流露。否则，容易使当事人之间的信息沟通受阻，使调解难以顺利进行。
三、司法实践中有关法官庭审语言应用的规定及注意事项
最高人民法院印发的《法官行为规范(试行)》（法发［2005］19号）（以下简称《规范》）以及一些相关规范性的文件（如法律出版社2006年发行的《审判工作规范手册》）中有关法官语言行为规范的相关规定。
　 1、法官庭审中的言行规范
关于法官语言（包括态势语），《规范》第二十八条规定如下七项：
　 坐姿端正，杜绝各种不雅动作；
　 集中精力，专注庭审，不做与庭审活动无关的事；
　　不得使用通讯工具、在审判席上吸烟、随意离开审判席等；
　　礼貌示意当事人及其他诉讼参加人发言；
　 不得用带有倾向性的语言进行提问，不得与当事人及其他诉讼参加人辩论、争吵；
　　严格按照规定使用法槌，敲击法槌的轻重应当以旁听区能够听见为宜；
　　严禁酒后参加庭审。
　　关于庭审语言中当事人使用方言或者少数民族语言的情况，《规范》第三十条规定：其一，诉讼一方只能讲方言的，应当准许；他方表示不通晓的，可以由法官或者书记员用普通话复述；其二，使用少数民族语言陈述，他方表示不通晓的，应当为其配备翻译。
　　2、法官庭审外的言行规范
　　《规范》第七条、第七十九条、第八十三条均要求法官庭审外应谨言慎行，不得有任何损害司法公正和法官形象的言行；使用文明、规范、准确的语言。
　　3、法官着装仪表的规范
　　《规范》第六条：严格执行着装规定，保持良好形象；工作时间穿制服时，应当配套；穿便服时，做到整洁、庄重；工作时间不浓妆艳抹，不佩带与法官身份不相称的饰物；开庭时按规定着法袍或者穿制服。