开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围/曹海英

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 02:11:48   浏览:8726   来源:法律资料网
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        开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
          ——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失,机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日,陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(简称兰星江阴分公司)签订《龙城福第认购书》一份,约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产,并约定认购位置为A块商业11—15号;房屋交付后,产权登记面积与认购书约定发生差异的,双方同意按产权登记面积计算;认购单价为6000元/平方米;签订认购书时交纳诚意金60万元;龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同;陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同,逾期视为放弃优先购买权,并不再享受以上单价购房优惠,交纳的诚意金不计息退还;双方签订商品房买卖合同后,诚意金抵作房款;本认购书有效期自签订之日起生效,到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话,在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预(销)售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售,讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中,原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定(评估),估价结果为:估价对象的建筑面积为632.025平方米,市场价值为4987929元。若被告不违约,原告应支付的售价为3792150元。

另查明,兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司(简称江阴兰星公司),江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担,陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为,陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同,双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约,违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况,确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此,法院判决:被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元,并赔偿陈荣根损失602189.63元,合计1202189.63元;驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后,被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案争议的焦点在于:认购书是买卖合同还是预约合同,违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为,认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定,具备了购房合同的主要条款,是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时,购房合同就已经生效。

另一种观点认为,认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容,双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同,认购书只是缔约行为。

法院经审理认为,原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排,并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定,但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等,且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同,意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同,而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致,根据认购书不能得出肯定无疑的结论,所以,认购书不能认定为买卖合同,而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围,应以机会损失为基础,不超过履行利益为限,综合考虑案情,予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定,当事人对本约的期待利益已经固化,违约方一旦违约,守约方的期待利益也随之丧失,守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会,导致机会损失转化为现实损失,该机会损失归属于信赖利益的损失。但是,预约合同的标的是签订本约合同这一行为,而不是交易的实际发生,依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益,即履行利益,只能理解为商业利益,在本约未达成的情况下,不能视为法律上的利益,也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围,但信赖利益的损失不能超过履行利益损失,故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中,被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益,同时给另一方造成损失,该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利,兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元(4394340.63元-3792150元)的直接经济利益,也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例,故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿,既是对违背诚信原则行为的惩戒,也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号:(2011)澄西民初字第0105号,(2012)锡民终字第0024号

案例编写人:江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智
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临沂市使用国债资金农村公路改造工程实施细则

山东省临沂市人民政府办公室


临沂市人民政府办公室关于印发《临沂市使用国债资金农村公路建设工程实施细则》的通知


         临政办发[2003]95号

各县区人民政府,市直有关部门:
  《临沂市使用国债资金农村公路建设工程实施细则》已经市政府同意,现印发给你们,望认真遵照执行。

                        二○○三年八月二十八日

                临沂市使用国债资金农村公路改造工程实施细则
  第一章总则
  第一条为加强我市使用国债资金安排的农村公路改造工程的管理,确保工程质量和按期完成建设任务,保障国债资金的安全、有效使用,依据省政府鲁政发〔2003〕38号文件、市政府临政发〔2003〕25号文件和市政府办公室临政办发〔2003〕42号文件精神,在省计委制定的《山东省使用国债农村公路改造工程管理办法实施细则》(鲁计基础基础〔2003〕550号)的基础上,结合我市实际,特制定本实施细则。
  第二条本实施细则所涉及的农村公路是指由乡(镇)通达行政村的公路。
  第三条使用国债资金的农村公路改造工程要认真执行项目法人制、招投标制、工程监理制和合同管理制。
  第四条使用国债资金农村公路改造工程的行政管理部门、项目法人、勘察设计、施工、监理等单位均要执行本实施细则,并承担相应责任。
  第二章组织机构
  第五条市里成立使用国债资金农村公路改造工作领导小组,领导小组办公室设在市发展计划委员会,负责本市使用国债资金农村公路改造工程日常管理工作,协调处理建设中的有关问题,监督工程进度、工程质量和资金使用,收集、整理、总结和反馈建设信息,协调配套资金的落实和国债资金的还款工作。各县区也要成立使用国债资金农村公路建设改造工作领导小组,具体负责协调各有关乡镇及部门使用国债资金农村公路建设工程的有关工作。有建设任务的乡镇也要成立使用国债资金农村公路工作领导机构,具体负责管理辖区内使用国债农村公路工程建设。
  第六条市计委负责全市使用国债资金农村公路改造工程总体协调、前期工作、计划衔接和计划下达等工作。
  第七条本市各县区发展计划局负责本县区使用国债资金农村公路改造工程总体协调、前期工作、计划衔接和计划下达等工作。
  第八条使用国债资金农村公路改造工程的项目业主为乡镇人民政府。乡镇人民政府不具备组织工程实施能力时,可委托有关单位组织工程实施。项目业主负责工程计划的实施,并接受县区使用国债农村公路改造工程办公室的指导和监督管理。
  第三章计划的编制及前期工作管理
  第九条各县区发展计划局负责本县区使用国债资金农村公路改造工程2003年至2005年三年建设方案和年度计划的编制。市计委对各县区上报的建设方案和年度计划进行审核,并根据国家和省的总体要求及我市实际,编制我市使用国债资金农村公路改造工程2003年至2005年三年建设方案和年度计划报省计委,待省计委按照国家发改委下达的年度投资计划按项目分解下达后,市计委按照省计委下达的年度投资计划,按建设项目分解下达各县区发展计划局。
  第十条列入全市使用国债资金农村公路改造工程三年建设方案的项目视同已批准立项,不再审批项目建议书。
  第十一条市计委根据国家和省确定的年度投资计划,在县区发展计划局编制的本县区使用国债资金农村公路改造项目可行性研究报告的基础上,负责编制全市使用国债资金农村公路改造项目可行性研究报告报省计委,省计委一揽子审批并报国家发改委备案。
  第十二条使用国债资金农村公路改造工程一般应在现有道路基础上进行改造,铺筑沥青(水泥)路面,完善防护排水措施,增强晴雨通行能力。原则按四级公路标准掌握,路面宽度5-7米。各县区要遵循“因地制宜,量力而行”的原则确定本地区农村公路改造工程技术标准,严禁盲目攀比,严格控制工程造价。要充分利用原有路面,鼓励修建水泥混凝土和条石路面。
  第十三条各县区上报的年度建设资金申请计划的项目,必须符合下列条件:1.纳入省批准三年建设方案的项目;2.项目前期工作已经完成,具备开工条件;3.项目业主明确,地方配套资金已经落实。
  第十四条使用国债资金农村公路改造工程严禁出现边勘察、边设计、边施工的“三边工程”。
  第四章工程组织与管理
  第十五条各县区要严格按照省计委批复的可行性研究报告和投资建设计划表中确定的项目实施,原则上不得变更项目和投资计划,如确需变更必须报省计委批准,并报国家发改委备案。
  第十六条各县区发展计划局要会同有关部门协助县区政府落实好工程建设的各项政策,创造良好的施工环境,对征地拆迁、安全施工等做好组织协调工作,确保工程建设顺利进行。
  第十七条各项目业主单位要根据农村公路改造工程所处的环境和施工特点,制定工程管理办法,加强施工管理,强化质量控制措施,确保工程质量。
  第十八条使用国债资金农村公路改造工程项目必须按照《招标投标法》的规定,采取公开招标或邀请招标的方式确定施工单位。业主单位和施工单位必须签订施工合同,明确双方权利、义务,依据合同规范实施行为。合同生效后10日内以副本向县区发展计划部门备案,县区发展计划部门负责监督实施。严禁招投标弄虚作假和地方保护,严禁施工转包和违规分包。
  第十九条使用国债资金农村公路改造工程要建立健全质量保证体系,工程质量必须达到合格,并争取达到优良标准。
  第二十条使用国债资金农村公路改造工程实施过程中,使用农民“两工”要严格遵照国家和省政府关于农村税费改革的有关规定执行,不得增加农民负担。
  第二十一条使用国债资金农村公路改造工程实行工程报告制度。重要新开工项目的开工报告由市计委审批,一般新开工项目的开工报告由县区发展计划局审批。新建项目必须经批准后方可开工。各县区计委要在每月6日前将本县区工程进度情况及资金到位情况报市计委,市计委汇总后上报省计委。建设工程中出现重大问题要及时报告。
  第二十二条工程项目完工后,施工单位要完善施工图表、工程决算、工程总结、自检资料、技术档案等资料,向县区发展计划局提交验收申请报告。各县区发展计划局应及时报告市计委,由市、县区发展计划部门会同有关部门及时组织工程竣工验收。使用国债资金农村公路建设的实际工程量在竣工验收时要进一步核实。村道按照村头第一户居民与其他公路连接处计算公路里程。
  第五章建设资金的筹集与管理
  第二十三条根据省政府鲁政发〔2003〕38号文件要求,国债资金由各市政府统借统还,按每公里10万元的标准予以安排,市里与各县区签定转贷协议,由各县区具体负责偿还(还款期限8-10年),不足部分由市、县区、乡镇分级筹集。国债资金由省财政厅按照省计委下达的年度投资计划分解拨付到市,再由市拨付到县区,县区拨付到有建设计划的乡镇人民政府或有关项目业主单位。县区、乡镇配套资金的筹措按市政府临政发〔2003〕25号文件规定执行,并由县区使用国债资金农村公路改造工作领导机构确定拨付渠道。
  第二十四条国债资金按照先建后补,以奖代补的原则拨付,工程开工拨付50%,工程竣工验收合格后,根据实际核定的工程量拨付剩余部分。市和各县区都要严格执行国债资金管理的有关规定,严禁截留、挤占、挪用和超范围使用项目资金。市、县区发展计划部门负责监督投资计划的执行。
  第二十五条利用国债农村公路改造项目中的特大桥、大中桥由项目建设单位按程序向交通部门申请补助。
  第二十六条国家用于农村公路的国债资金只能用于支付农村公路改造工程款,不得用于偿还银行贷款和支付拖欠的工程款。
  第二十七条市县(区)乡(镇)配套资金要优先保证国债项目建设,并确保及时到位。对不能落实配套资金的,停止安排国债资金。
  第二十八条国家用于农村公路改造工程的国债资金按项目业主设立专户,实行专户储存,单独建帐,单独核算。严禁挤占挪用,严禁利用国债资金建设县城、乡镇外环路、出口路和新规划开发区街道,确保国债资金的合理有效使用。专项资金的划拨和使用要实行规范化管理,严格各项制度,提高资金使用效益。市县(区)计划、财政和审计部门要加强使用的全过程监督,对审计中发现的挤占、挪用、截留建设资金等违规、违纪行为,要依法追究单位主要负责人、当事人的责任。情节严重的,按有关法律法规进行处理。
  第二十九条要切实加强对使用国债资金农村公路改造工程的监督,防止滥用职权和腐败现象的发生。
  第三十条本实施细则未尽事宜,按临政发〔2003〕25号文件和临政办发〔2003〕42号文件规定执行。

  附:临沂市使用国债资金农村公路改造项目领导小组成员名单

  临沂市使用国债资金农村公路改造项目领导小组名单

  组长:徐景颜(市委副书记、常务副市长)
  副组长:王法义(市政协副主席、市财政局局长)
  魏振甲(市政府副秘书长)
  李先建(市计委主任)
  姜和良(市交通局局长)
  成员:路宝莹(市计委副主任)
  王经绍(市财政局副局长)
  冯国民(市交通局副局长)
  陈树茂(市公安局副局长)
  张廷(市审计局副局长)
  杨恒华(市土地局副局长)
  殷洪举(市物价局副局长)
  刘传成(市农业局副局长)
  领导小组下设办公室,办公室设在市发展计划委员会,路宝莹同志兼办公室主任。


国家旅游局、劳动人事部《关于旅游行业实行技师聘任制的实施意见》

国家旅游局 劳动人事部


国家旅游局、劳动人事部《关于旅游行业实行技师聘任制的实施意见》
国家旅游局、劳动人事部



为了鼓励工人钻研业务技术,稳定工人队伍,发挥高级技术工人的作用,根据国务院批准,劳动人事部发布的《关于实行技师聘任制的暂行规定》(以下简称《暂行规定》)结合旅游行业的特点提出如下实施意见:
一、各地区、各部门必须贯彻执行《暂行规定》,加强领导,审慎行事。要明确技师是在高级技术工人中设置的技术职务,不是技术称号,不是高级技术工人的普遍晋升;技师必须严格按照任职条件,考核标准,比例限额,并根据岗位的实际需要考评、聘任。
二、实行技师聘任制的工种范围。旅游企业、事业单位要按照国家旅游局颁发《旅游行业工人技术等级标准(试行)》在技术比较复杂、知识面比较广的工种(岗位)中实行,具体工种见附件。
三、技师的职务名称按工种(岗位)的名称确定(如中式面点技师、中式烹饪技师、美发美容技师、酒巴调酒技师等)。
四、技师的技术(业务)考核标准:
1.遵守国家政策和法律、法规,有良好的职业道德,热爱本职工作。
2.中等专业技术学校、技工学校、旅游服务职业高中毕业,或经过自学、职业培训达到同等水平。
3.具有本工种技术等级标准中高级工的专业技术理论水平和实际操作技能。
4.具有丰富的实践经验,掌握本工种全部的操作(服务)技术,并有一两项创新或绝招,成绩显著。
5.刻苦钻研技术,无保留地传授技能;能编写培训教材,胜任中等职业技术学校的教学工作或具有培训中级以上技术工人的能力。
6.有丰富的旅游知识,熟知主要客源国的风土人情、宗教信仰、饮食习惯等。
7.具有熟练地为外宾服务,胜任本职工作的外语知识。
五、旅游企业、事业单位聘任技师的比例限额,严格控制在以实行技师聘任制的工种(岗位)的技术工人总数的2%以内。各主管部门可根据各基层单位的工作需要和工人构成情况在比例限额内调剂平衡使用。
六、被聘任的技师,实行职务津贴,职务津贴按每人每月二十元的标准核定。由各基层单位在国家下达的增资指标内,可根据工作的需要和各工种(岗位)的实际情况,在十五元至二十五元的幅度内自行确定。
技师可享受本单位工程师等中级专业技术人员的有关福利待遇。
七、旅游企业、事业单位中属于其它行业归口管理并列入技师聘任制的工种,实行技师聘任制工作,按照国务院有关行业归口部门的实施意见执行。
八、实行技师聘任制工作政策性强,涉及面广,各省、自治区、直辖市旅游主管部门要严肃认真地对待,切实加强领导,在本地区劳动人事部门综合组织指导下,对旅游行业统一进行技师的考评和聘任工作;要先行试点,总结经验,逐步推开,切不可一哄而起,并将试点工作的情况及
时告国家旅游局人事司和劳动人事培训就业局。



1988年3月23日