2009年后,北京物业如何成立业主委员会/唐青林

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2009年后,北京物业如何成立业主委员会

唐青林


一、话题的缘起

  以前的几年,我们曾经协助一些业主,成立了他们属于自己的管家人——“业主委员会”。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》颁布实施后,我们最近又接受一些业主的委托,协助成立业主委员会。在此过程中,关注到《方生:对北京市业主委员会第三届年会的贺词》,于是想起作为律师在北京为一些业主设立业主委员会的经历和种种感慨。
  我们真诚希望每个业主都能如愿地成立业主委员会,对属于自己的物业进行精心的管理,生活更加安心舒适,事业更加辉煌。作为执业律师,我们为不少物业的业主设立过业主委员会,也深知里面的繁琐甚至艰辛(相关利益方的不配合等)。
  由于二??八年十一月二十四日,北京市建委、市社会办、市民政局、市规划委共同颁布了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,该规定从2009年1月1日起实施。我们希望该规定颁布实施后,在北京设立业主委员会能更加顺利、方便。

  二、北京物业成立业主委员会的现状

  在该规定之前,我们曾经协助北京的一些住宅物业或商业物业成立过业主委员会。由于管理细则不清晰,所以导致在成立过程中确实存在一些困难和迷惑,感觉是在“摸着石头过河”。该规定出台后,我们又陆续接受业主委托,协助他们成立业主委员会。但是由于该规定刚刚出台,而规定的实施需要政府部门从上至下的工作会议进行工作安排。例如,以前业主委员会是在房管局进行备案,而现在改为在街道办事处备案。规定出台后新闻媒体业进行了报道和宣传,但是具体落实到各个街道办事处如何办理,街道办的工作人员并不清楚。在2009年4月份,我们为了协助业主成立业主委员会,走访了相关的街道办和社区居委会。可是他们表示知道有这回事,也参加了上级组织召开的工作会议。可是具体如何办理,并不知道。
  根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,业主委员会应当自选举产生之日起30日内到物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。可是我们走访了几个街道办事处,他们表示不太清楚如何进行备案。业主委员会备案后,持街道办事处、乡镇政府应当出具的备案证明,业主委员会根据该备案证明,才能向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。可是,根据我们的了解,他们街道办目前也没有相关的备案证明的文本,不太清楚如何出具备案证明。
  此外,根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》规定,成立业主委员会无法离开社区居委会的配合。根据规定,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作,且社区居委会人员担任筹备组召集人。同时,根据该规定第55条的规定,“非住宅区业主大会和业主委员会的设立、运作及活动参照本规则”,也就是说商业物业、写字楼成立业主委员会,也同样要找社区居委会。可是,当我们找到一些社区居委会要求根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》第13条、第55条的规定,指导、协助成立业主委员会时,他们表示写字楼按理说他们是不管的,他们只负责居民楼的业主委员会的成立。
  上述现状表明,成立业主委员会尽管有了明确的法律规定(如《物权法》、《物业管理条例(国务院)》)和地方性规定(《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》)。但是由于新法刚刚颁布实施,落实到各个基层部门来履行相关职责的时候,这些相关部门的工作人员是否能及时掌握新政策、及时制定办事流程或一次性告知单、认真负责热心地履行职责,制定办理业务所需要的格式文本(例如备案表、备案证明等)成为关键。
  在法规已经规定比较清晰、只是具体经办部门不是很熟悉办理流程的情况下,根据我们安中律师事务所的经验,我们一般都是诚恳谦虚地找到相关部门的经办人、负责人,向他们反映成立业主委员会的要求,给他们看最新法规中他们部门应承担的指导、备案责任的规定,并表示我们曾经在其他城区办理过类似业务,手上有类似的文本,争取他们开展新的业务,表示愿意配合他们“摸着石头过河”。绝大部分政府部门的工作人员会同意试着履行职责,顺利地启动办事程序。遇到实际中的问题,他们会请示领导,也会要我们律师给他们看看其他城市(例如上海、广州、南京)是如何进行相关操作、格式文本的样式等。

  二、成立业主委员会的流程规定(本文描写比较概括,一些细节未能展开)

  根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,成立业主委员会应履行法定程序,才能获得备案登记,进行印章刻制,履行业主委员会的职责。

  一、第一步,首先弄清主管部门。
  根据规定,各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域内物业管理工作的监督管理。街道办事处、乡镇政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。由于首次业主大会会议筹备组中应有派出所的代表,因此还应事先与辖区派出所取得联系,进行必要的沟通。
  二、第二步,成立筹备小组
  在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的,由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任),负责组织业主代表(业主代表应当具有业主身份,热心公益事业,责任心强,履行业主义务等)、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。但是要注意,召集人是没有投票权的。除召集人外,筹备组成员人数应为单数,每人享有一票表决权。

  第三步,筹备组成立后。应当制订首次业主大会会议召开方案,并完成以下工作: (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和议题; (二)拟定业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案); (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的表决权数; (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单,制订业主委员会委员选举办法,明确选票发放人、计票人和监票人推选办法; (五)首次业主大会会议的其他筹备工作。

  第四步,筹备组将以下事项在物业区域内公告: (一)首次业主大会会议召开方案; (二)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案); (三)业主及其专有部分面积明细表; (四)业主委员会委员候选人产生办法(草案); (五)业主委员会委员候选人建议名单及简况。
公告时间不少于7日,业主对上述公示事项有异议的,应当在公示期内向筹备组提出,筹备组应当登记并作出答复。

  第五步,召开首次业主大会会议。筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议(可以采用集体讨论形式,也可以采用书面形式召开)。首次业主大会会议应当对以下事项进行表决,并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意:业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案);业主委员会委员。

  第六步,筹备组自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。

  第七步,到主管部门备案。上述第五步选出业主委员会委员后,成立业主委员会,应当自选举产生之日起30日内向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。备案所需要的资料为 (一)业主大会决议; (二)业主大会议事规则、管理规约; (三)业主委员会委员名单; (四)其他材料。

  第八步,刻制业主委员会的公章。业主委员会在完成备案后,街道办事处、乡镇政府应出具备案证明。业主委员会凭据该备案证明,向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。

  三、总结

  与盖楼相比,设立业主委员会是一件“小事”,可是却是业主心中的大事。成立业主委员会过程琐碎,流程规定较多(筹备公示开会公示备案刻章),需要准备的文件相当多(包括《首次业主大会会议召开工作方案》、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《筹备组成员公告》、《业主及其专有部分面积明细表》、《业主委员会委员候选人产生办法(草案)》、《业主委员会委员候选人建议名单及简况》、首次业主大会决议之公告等)。若业主众多,成立的程序就更加复杂。
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长春市劳动监察暂行规定

吉林省长春市人民政府


长春市劳动监察暂行规定
长春市人民政府



第一条 为了维护我市社会主义劳动秩序,保障国家劳动法律、法规、规章的贯彻执行,根据国家《劳动监察规定》,结合我市实际情况,制定本规定。
第二条 本规定适用于我市行政区域内的企业、事业单位、用工的城镇个体工商户(以下简称单位),以及与以上用工单位发生劳动关系的劳动者。
第三条 本规定所称劳动监察,是指由劳动行政主管部门对单位和劳动者遵守劳动法律、法规、规章情况进行监督检查并对违法行为予以处罚的行为。
属于劳动安全、矿山安全与卫生、锅炉压力容器方面的劳动监察按有关规定执行。
第四条 劳动监察工作必须坚持有法必依、执法必严、违法必究,以事实为依据,以法律为准绳,惩处与教育相结合的原则。
任何单位和劳动者对违反劳动法律、法规、规章的行为,均有权向劳动监察机构举报。
第五条 市、县(市)、区劳动行政主管部门应分别设立劳动监察机构。各级劳动监察机构的设置、人员编制由同级编制委员会确定。
第六条 市、县(市)、区劳动行政主管部门的劳动监察机构应配备专职和兼职劳动监察员。
市的劳动监察员由市劳动局任命;县(市)、区的劳动监察员由各县(市)、区劳动局任命,报市劳动局备案。
劳动监察员证由市劳动局统一印制核发。
第七条 市级劳动监察机构负责对市区内的国家直属、省属、部队、外地驻长机构和市属的国有、集体、股份制、外国投资、私营企业和个体工商业户的劳动监察。
各县(市)劳动监察机构负责对本行政区域内发生劳动关系的用工单位和劳动者的劳动监察。
各区劳动监察机构负责对区属及其以下用工单位和劳动者的劳动监察。
县(市)、区劳动监察机构业务上受市劳动监察机构监督、指导。
第八条 劳动监察的内容:
(一)招收、聘用职工的职工流动情况;
(二)签订和履行劳动合同情况;
(三)招收农村劳动力和执行劳务许可证的情况;
(四)执行劳动时间情况;
(五)执行工资总额宏观管理有关规定情况;
(六)支付劳动者工资情况;
(七)国有企业经营者的年收入情况;
(八)执行社会劳动保险有关规定的情况;
(九)劳动者的福利待遇情况;
(十)举办社会各类职业技能培训班情况;
(十一)《技术等级证书》、《岗位考核合格证》等证书的核发情况;
(十二)职业介绍及社会劳务中介机构中介服务的情况;
(十三)承办境外劳务、就业机构维护境外劳务、就业人员合法权益的情况;
(十四)使用《工业总额使用手册》及上报劳动统计报表情况;
(十五)依照国家、省、市有关规定,需要监察的其它事项。
第九条 劳动监察机构及劳动监察员在履行职责时,享有下列权利:
(一)根据工作需要,可以随时进入有关单位进行检查;
(二)在必要时,可向单位或劳动者下达《劳动监察询问通知书》、《劳动监察指令书》,并要求其在收到该《通知书》或《指令书》之日起十日内据实向劳动监察机构作出书面答复;
(三)查阅(调阅)或复制被检查单位的有关资料,询问有关人员。
第十条 劳动监察员在履行职责时,应承担下列义务:
(一)秉公执法,不得滥用职权,不得徇私舞弊;
(二)不得向他人泄露案情及企业有关保密资料;
(三)为举报者保密。
第十一条 劳动行政主管部门对违反劳动法规的单位或劳动者,依据现行劳动法律、法规、规章的规定,分别给予警告、通报批评、罚款的处罚;对触犯其它行政法规的,建议有关行政机关给予行政处罚;对触犯刑律的,建议司法机关追究刑事责任。
对阻挠、刁难、殴打劳动监察员、妨碍监察公务的,或者不按规定的时间对《通知书》、《指令书》作出答复的,以及不如实反映情况的,劳动行政主管部门可给予责任人以行政处罚;对触犯治安管理处罚条例的,建议公安机关处理。
第十二条 在执行劳动监察公务时,应在两名以上劳动监察员进行,并出示《劳动监察员证》等证件。
第十三条 查处单位或劳动者的违法行为,依照下列程序:
(一)登记立案。对发现的违法行为,经过审查,认为有违法事实、需要依法追究的,应由登记立案。
(二)调查取证。对已立案的案件,应当及时组织调查取证。
(三)处理。在调查取证后,对需要追究法律责任的案件,劳动行政主管部门应当作出处理决定。处理决定作出前,劳动行政主管部门应当听取当事人申辩。
(四)制作处理决定书。劳动行政主管部门作出处理决定,应当制作处理决定书。处理决定书应当加盖劳动行政主管部门印章,并载明:
1、当事人姓名、住址等基本情况;
2、劳动行政主管部门认定的违法事实;
3、适用的法律、法规、规章或规范性文件;
4、处理结论;
5、处理决定的履行日期或者期限;
6、当事人依法享有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利;
7、作出处理决定的行政机关名称;
8、作出处理决定的日期。
(五)送达。劳动监察机构在处理决定作出之日起七日内,应当将处理决定送达当事人。处理决定书自送达当事人之日起生效。
第十四条 劳动监察员对事实清楚、证据确凿、情节简单的违法行为,可以当场处理。当场处理应当填写当场处理决定书,并递交当事人。
当事人对当场处理有异议的,应当按本规定第十三条办理。
第十五条 县(市)、区劳动行政主管部门制作的行政处罚决定,应在十日内报市劳动行政主管部门备案。
第十六条 劳动监察机构和劳动监察员失职、徇私枉法,致使违法行为得不到及时纠正,或滥用职权,对国家、单位或者劳动者利益造成重大损失的,劳动行政主管部门应当给予责任人以行政处分,可以并处赔偿经济损失;机构犯罪的,建议司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 本规定由市政府法制办公室负责解释。
第十八条 本规定由市劳动局负责组织实施。
第十九条 本规定自发布之日施行。



1994年1月12日

关于进一步推进出口货物实行免抵退税办法的通知

财政部


关于进一步推进出口货物实行免抵退税办法的通知


财税[2002]7号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:

  经国务院决定,进一步推进出口货物实行免、抵、退税管理办法。现将有关规定通知如下:

  一、生产企业自营或委托外贸企业代理出口(以下简称生产企业出口)自产货物,除另有规定外,增值税一律实行免、抵、退税管理办法。对生产企业出口非自产货物的管理办法另行规定。
  本通知所述生产企业,是指独立核算,经主管国税机关认定为增值税一般纳税人,并且具有实际生产能力的企业和企业集团。
  增值税小规模纳税人出口自产货物继续实行免征增值税办法。
  生产企业出口自产的属于应征消费税的产品,实行免征消费税办法。

  二、实行免、抵、退税办法的“免”税,是指对生产企业出口的自产货物,免征本企业生产销售环节增值税;“抵”税,是指生产企业出口自产货物所耗用的原材料、零部件、燃料、动力等所含应予退还的进项税额,抵项内销货物的应纳税额;“退”税,是指生产企业出口的自产货物在当月内应抵顶的进项税额大于应纳税额时,对未抵顶完的部分予以退税。

  三、有关计算方法
  (一)当期应纳税额的计算
  当期应纳税额=当期内销货物的销项税额-(当期进项税额-当期免抵退税不得免征和抵扣税额)
  (二)免抵退税额的计算
  免抵退税额=出口货物离岸价×外汇人民币牌价×出口货物退税率-免抵退税额抵减额
  其中:
  1、出口货物离岸价(FOB)以出口发票计算的离岸价为准,出口发票不能如实反映实际离岸价的,企业必须按照实际离岸价向主管国税机关进行申报,同时主管税务机关有权依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国增值税暂行条例》等有关规定予以核定。
  2、免抵退税额抵减额=免税购进原材料价格×出口货物退税率
  免税购进原材料包括从国内购进免税原材料和进料加工免税进口料件,其中进料加工免税进口料件的价格为组成计税价格。
  进料加工免税进口料件的组成计税价格=货物到岸价+海关实征关税和消费税
  (三)当期应退税额和免抵税额的计算
  1、如当期期末留抵税额≤当期免抵退税额,则当期应退税额=当期期末留抵税额
  当期免抵税额=当期免抵退税额-当期应退税额
  2、如当期期末留抵税额>当期免抵退税额,则
  当期应退税额=当期免抵退税额
  当期免抵税额=0
  当期期末留抵税额根据当期《增值税纳税申报表》中“期末留抵税额”确定。
  (四)免抵退税不得免征和抵扣税额的计算
  免抵退税不得免征和抵扣税额=出口货物离岸价×外汇人民币牌价×(出口货物征税率-出口货物退税率率)-免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额
  免抵退税不得免征和抵扣税额抵减额=免税购进原材料价格×(出口货物征税率-出口货物退税率)

  四、办理免、抵、退税的基本程序和所需凭证
  (一)基本程序。生产企业将货物报关离境并按规定作出口销售后,在增值税法定纳税申报期内向主管国税机关办理增值税纳税和免、抵税申报,在办理完增值税纳税申报后,应于每月15日前(逢节假日顺延),再向主管国税机关申报办理“免、抵、退”税。税务机关应对生产企业申报的免抵退税资料进行审核、审批、清算、检查。
  (二)所需凭证。生产企业申报办理免、抵、退税时,须提供下列  1、出口货物报关单(出口退税专用)
  2、出口发票
  3、出口收汇核销单(出口退税专用)、中远期结汇证明
  4、代理出口证明
  5、增值税专用发票
  6、国税机关要求提供的其他凭证。

  五、生产企业自货物报关出口之日起超过6个月未收齐有关出口退(免)税凭证或未向主管国税机关办理“免、抵、退”税申报手续的,主管国税机关视同内销货物计算征税;对已征税的货物,生产企业收齐有关出口退(免)税凭证后,应在规定的出口退税清算期内向主管国税机关申报,经主管国税机关审核无误的,办理免抵退税手续。逾期未申报或已申报但审核未通过的,主管国税机关不再办理退税。

  六、各级国税机关可根据本地区生产型出口企业户数及出口量多少等实际情况,设立专门的“免、抵、退”税管理部门或管理岗位,进一步强化征退税机构相互配合,征退税信息的衔接,要充分利用现代化信息技术和现代化的技术支持系统,加强出口货物退(免)税的管理。

  七、国税机关要按照《财政部、国家税务总局、中国人民银行关于实行免抵退税办法有关预算管理问题的通知》(财预字[1998]242号)有关规定执行并按月办理免、抵税款调库手续,同时要在年度出口退税计划内优先保障免、抵税额调库。

  八、各级国税机关要按照《国家税务总局关于出口货物退(免)税实行按企业分类管理的通知》(国税发[1998]95号)、《国家税务总局关于出口货物退(免)税实行按企业分类管理的补充通知》(国税发[2001]183号)等有关规定对出口货物的生产企业实行分类管理。对A、B类企业要简化管理手续;对C类企业按规定的程序严格审核管理;对D类企业要严格审查,确保出口业务、进项税额真实无误方可办理免、抵、退税。对小型出口企业和新发生出口业务的企业发生的应退税额,退税审核期为12个月。对新发生出口业务的企业,12个月以后退税纳入正常分类管理。新发生出口业务的企业是指自发生首笔出口业务之日起未满12个月的企业。

  九、生产企业承接国外修理修配业务以及利用国际金融组织或外国政府贷款采用国际招标方式国内企业中标或外国企业中标后分包给国内企业的机电产品,比照本通知有关规定实行免、抵、退税管理办法。

  十、财政部驻各地财政监察专员办事处要加强对“免、抵”税额调库的日常监督,在年度清算结束后,根据国税机关抄送的“免、抵”税额审核文件,对上年“免、抵”税额调库情况进行专项重点抽查,并将检查结果上报财政部,抄送国家税务总局和中央总金库。对违反规定的调库行为,将追究当事人和有关领导的责任。

  十一、企业采取非法手段骗取免、抵、退税或其他违法行为的,除按规定计算补税外,还应按《中华人民共和国税收征收管理法》及其他有关法律法规的规定予以处罚。

  十二、本通知由财政部、国家税务总局负责解释。

  十三、免、抵、退税业务具体操作程序按《生产企业免、抵、退税操作规程》有关规定执行,《生产企业免、抵、退税操作规程》由国家税务总局制定、调整。

  十四、本通知从2002年1月1日起执行(以生产企业将货物报关出口并按现行会计制度有关规定在财务上作销售的时间为准)。此前的规定与本通知有抵触的,以本通知为准。

  2002年1月23日