首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单/梁仁壮

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 22:07:16   浏览:9965   来源:法律资料网
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首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单

梁仁壮


2008年11月24日北京市建委、 市社会办、 市民政局、市规划委四部门联合制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(下称《规则》),2008年12月12日该《规则》取得市政府同意并转发(京政办发[2008]54号)。


该规则从业主大会会议的筹备、召开、业主委员会的设立运作等诸多方面做了详细规定,补充了《物业管理条例》中相应规定不完善、缺乏可操作性等不足方面,对指导和规范北京市范围内住宅物业管理、业主大会、业主委员会设立及运行起到重要作用。


但是,《规则》中的一些规定有违背法律层面规范性文件的嫌疑。比如:《规则》第12条第2款规定:筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。


本博主以为,该规定缺乏常理逻辑及相应法律依据。


从常理而言,购房人从开发商处购买物业,双方之间属于房屋买卖合同关系,开发商将符合法律要求的房屋交付业主后,其房屋买卖合同项下的各项义务就已经履行完毕。购房人成为业主后,对于如何在自己物业所属物业区域内有效行使自己在物业管理方面的业主权问题(建筑物区分所有权问题),属于小区内各业主之间以及与相应政府管理部门之间的法律关系,此时和房屋出售方开发商已经没有必然的法律关系,由开发商对已经属于房屋买卖合同之外业主在物业管理方面行使权利需要承担的费用埋单,确实有违公平和常理逻辑。当然,在小区房屋未完全售出之前,对于未出售的房屋而言,开发商就是业主,因此,此时对于整个物业区域而言,开发商既是房屋出售方,同时也是业主之一,而且可能还是占有专用建筑面积最大的业主。但是,这也不应当成为开发商独家承担筹备召开首次业主大会会议所需费用的理由,因为业主大会的筹备、召开是要服务于整个物业区域的,受益人是物业区域内的全体业主,对全体业主均受益的行为,其发生成本由一个业主(开发商)来独自承担,显属不当。有人会说,开发商嘛,有钱,这点费用算几个子。但我们这里要讨论的问题不是能不能付得起的问题,而是该不该付的问题;就如同刑法上强调的不是杀与不杀的问题,而是该杀还是不该杀的问题。


从法律层面规范而言,无论是人大制定的《物权法》中的“业主的建筑物区分所有权”一章中,还是国务院颁布的行政法规《物业管理条例》中,均未对筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定。北京市政府作为直辖市政府,根据《立法法》的相关规定,即“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府,可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规,制定规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定: (一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项;  (二)属于本行政区域的具体行政管理事项”可以依法制定相应规章。但对于筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定,既不属于“执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”,因为相应的法律、行政法规、地方性法规中还没有相应规定,也没有授权地方政府就此事项制定规章;同时,也不属于“本行政区域的具体行政管理事项”,因为物业管理及业主大会召开方面的规定在全国住宅区中都有发生,不专属与北京市区域内的具体行政管理事项。因此,北京市政府的该项规定并没有法律层面的依据。


当然,我们可以理解。在现实生活中,法律归法律,问题归问题,没有法律规定的问题行政机关也还是需要妥善解决,做出一定的权宜之计。鉴于开发商对于一般业主而言算是富人,且有时又是物业区域内的最大业主,因此让开发商来承担筹备和召开首次业主大会所需费用,于情而言也不为过。而且,对于市建委、市规委这样的行政部门,对于房地产开发公司而言,一般对它们都是比较敬重的,毕竟项目的规划审批、商品房预售销售等诸多房地产项目正常运转都离不开这些部门的行政许可。因此,市建委、市规委的文件,开发尚在执行起来应该是不会有问题的,可以解决实际问题。但毕竟“依法治国”是国家的政治主张,以后在条件成熟时这个问题还应当以法律的方式合法解决。

梁仁壮律师博客:http://blog.sina.com.cn/liangrenzhuang


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宁德市人民政府关于印发宁德市促进中小企业发展专项基金管理规定的通知

福建省宁德市人民政府


宁德市人民政府关于印发宁德市促进中小企业发展专项基金管理规定的通知

宁政〔2004〕文209号

各县(市、区)人民政府,东侨、赛岐、福安畲族经济开发区管委会,市政府各部门、各直属机构:
为了加强促进中小企业发展专项基金的管理,经市政府研究,特制定《宁德市促进中小企业发展专项基金管理规定》,现印发给你们,请认真遵照执行。


宁德市人民政府
二○○四年十一月十八日



宁德市促进中小企业发展专项基金管理规定


根据《中共宁德市委、宁德市人民政府关于促进中小企业发展的决定》(宁委综〔2004〕5号)文件精神,从2004年起,设立宁德市促进中小企业发展专项基金。为了管理使用好该项基金,使有限资金发挥更好的作用,特制定如下管理规定:
一、扶持中小企业发展专项基金的设立与资金来源
2004年由市财政通过预算安排专项拨款,在市财政局设立扶持中小企业发展专项基金账户,资金来源为:
(一)市财政2004年首期安排300万元,作为中小企业发展启动资金,今后每年视财力情况逐年增加投入;
(二)向中央、省对口争取的扶持中小企业发展项目资金;
(三)专项资金在周转或有偿服务中产生的收入;
(四)利息收入;
  (五)其他补充资金。
二、中小企业发展专项基金的扶持事项
市中小企业发展专项基金重点用于扶持市本级中小企业的发展,适当兼顾县(市、区)重点产业改造升级及其重大项目开发补助。主要扶持事项为:
(一)引进重点工业项目、高新技术项目的前期补助;
(二)重点产业、重点企业改造升级、技术创新项目的资助;
(三)中小企业开展管理创新、创名牌工作的扶持;
(四)扶持建立中小企业担保机构的资本投入;
(五)组织开展素质培训,包括对中小企业的创业、辅导培训、经营管理培训、专业技术人员培训的补助,以及建立为中小企业提供技术、管理、信息、咨询等社会化服务机构的创业扶持及其服务项目的补助。
(六)政府出台的有关扶持工业、重点行业和中小企业发展的有关规定中确定的扶持事项。
三、申请资助单位的条件
(一)经同级政府认定的重点扶持的工业项目,引进开发建设项目的业主单位;
(二)经同级有关主管部门认定具有技术创新、管理创新、制度创新及调整优化产业结构价值的项目企业;
(三)具有法人资格,拥有为中小企业服务相应业务资格,有从事中小企业服务业务的专业人员,包括法律、技术、经济等方面专业人员;
(四)有丰富的培训或信用服务的工作经验,有创业辅导、企业管理或信用服务方面的工作业绩;
(五)有固定的工作场所,并有与所提供的服务内容相适应的设施、场地的企业开发中心和服务机构;
具备上述条件之一并有健全的财务制度的单位都可以申请。
四、资金申请拨付程序
(一)符合扶持事项和具备条件的单位提出申请。市属单位向市经贸委和财政局提出申请,县(市、区)属单位向县(市、区)经贸局和财政局提出申请,由县(市、区)经贸局和财政局联合上报市经贸委和财政局。
(二)市中小企业办将各申请报告和资料汇总后提出补助资金的使用安排计划,经研究后,报市中小企业领导小组办公会议审定。
(三)根据市中小企业领导小组办公会议的审定意见,由市经贸委和财政局共同行文批复补助资金使用计划,并按程序拨付资金。
五、资金的监督与检查
(一)市经贸委和市财政局应定期对中小企业专项资金的使用情况和项目的执行情况实施监督与检查,每年年末中小企业办应汇报资金使用效益情况。
(二)中小企业补助资金必须专款专用,严禁截留、挪用,对弄虚作假、截留、挪用等违反财经纪律的行为,除按国家有关规定对资助单位和有关责任人追究责任外,全额追回拨付款项,取消该单位今后补助资金的资格。


江苏省教育厅、江苏省财政厅关于转发《高等学校学生勤工助学管理办法》的通知

江苏省教育厅 江苏省财政厅


江苏省教育厅、江苏省财政厅关于转发《高等学校学生勤工助学管理办法》的通知

苏教财〔2007〕48号


各市教育局、财政局,各高等学校:

  为规范管理高等学校学生勤工助学工作,促进勤工助学活动健康、有序开展,保障学生的合法权益,帮助家庭经济困难学生顺利完成学业,教育部、财政部联合制定了《高等学校学生勤工助学管理办法》(以下简称“管理办法”),现转发给你们,并结合我省实际提出如下要求:

  一、我省各普通高等学校(含民办高校,下同)均要按照管理办法的要求,建立健全学校勤工助学实施办法,报省教育厅备案。

  二、各普通高校要切实加强学生勤工助学工作的组织和管理,切实保障学生合法权益,积极稳妥地推进勤工助学工作。

  三、各普通高校要按照《省政府关于建立健全普通本科高校高等职业学校和中等职业学校家庭经济困难学生资助政策体系的实施意见》的规定,要从事业收入中足额提取助学奖学经费,设立勤工助学专项资金,切实加强专项资金管理,确保按约定及时、足额支付学生勤工助学酬金。学校不得以任何理由从学生取得的劳动报酬中扣除管理费等费用。



  附件:高等学校学生勤工助学管理办法









                 二○○七年八月二十八日



附件:
高等学校学生勤工助学管理办法

第一章 总则

  第一条 为规范管理高等学校学生勤工助学工作,促进勤工助学活动健康、有序开展,保障学生的合法权益,培养学生自立自强精神,增强学生社会实践能力,帮助学生顺利完成学业,特制定本办法。
  第二条 本办法所称高等学校是指根据国家有关规定批准设立、实施高等学历教育的全日制普通本科高等学校、高等职业学校和高等专科学校(以下简称学校)。
  第三条 本办法所称学生是指学校招收的本专科(含高职、第二学士学位)学生和研究生。
  第四条 本办法所称勤工助学活动是指学生在学校的组织下利用课余时间,通过劳动取得合法报酬,用于改善学习和生活条件的社会实践活动。勤工助学是学校学生资助工作的重要组成部分,是提高学生综合素质和资助家庭经济困难学生的有效途径。
  第五条 勤工助学活动必须坚持"立足校园、服务社会"的宗旨,按照学有余力、自愿申请、信息公开、扶困优先、竞争上岗、遵纪守法的原则,由学校在不影响正常教学秩序和学生正常学习的前提下有组织地开展。
第六条 勤工助学活动由学校统一组织和管理。任何单位或个人未经学校学生资助管理机构同意,不得聘用在校学生打工。学生私自在校外打工的行为,不在本办法规定之列。

第二章 组织机构

  第七条 学校学生资助工作领导小组全面领导勤工助学工作,负责协调学校的财务、人事、学工、教务、科研、后勤、团委等部门,配合学生资助管理机构开展相关工作。充分发挥学生会等学生社团组织在勤工助学工作中的作用,共同做好勤工助学工作。
  第八条 学校学生资助管理机构下设专门的学生勤工助学管理服务组织,具体负责勤工助学的日常管理工作。

第三章 学校职责

  第九条 组织开展勤工助学活动是学校学生工作的一项重要内容。学校要加强领导,认真组织,积极鼓励校内有关职能部门充分发挥作用,在工作安排、人员配备、资金落实、办公场地、活动场所及助学岗位设置等方面给予大力支持,为学生勤工助学活动提供指导、服务和保障。
  第十条 根据本办法的规定,结合学校实际情况,制订并不断完善本校学生勤工助学活动的实施办法。
  第十一条 根据国家有关规定,筹措经费,设立勤工助学专项资金,并制订资金使用与管理办法。
  第十二条 加强对勤工助学学生的思想政治教育,帮助他们树立正确的劳动观。对在勤工助学活动中表现突出的学生予以表彰和奖励。对违反勤工助学协议的学生,可按照协议停止其勤工助学活动。对在勤工助学活动中违反校纪校规的,按照学校管理规定进行教育和处理。

第四章 学生勤工助学管理服务组织的职责

  第十三条 确定校内勤工助学岗位。协调校内各单位,引导和组织学生积极参加勤工助学活动,指导和监督学生的勤工助学活动。
  第十四条 开发校外勤工助学资源。积极收集校外勤工助学信息,开拓校外勤工助学渠道,增加校外勤工助学岗位,并纳入学校管理。
  第十五条 接受学生参加勤工助学活动的申请,安排学生勤工助学岗位,为学生和用人单位提供及时有效的服务。
  第十六条 在学校学生资助管理机构的领导下,配合学校财务部门共同管理和使用学校勤工助学专项资金,制订校内勤工助学岗位的报酬标准,并负责酬金的发放和管理工作。
  第十七条 组织学生开展必要的勤工助学岗前培训和安全教育,维护勤工助学学生的合法权益。
  第十八条 安排勤工助学岗位,应优先考虑家庭经济困难的学生。
第十九条 不得组织学生参加有毒、有害和危险的生产作业以及超过学生身体承受能力、有碍学生健康的劳动。

第五章 校内勤工助学岗位的设置

  第二十条 设岗原则:以工时定岗位。
  (一)按每个家庭经济困难学生月平均上岗工时不低于20小时为标准,测算出学期内全校每月需要的勤工助学总工时数(20工时×家庭经济困难学生总数),统筹安排、设置校内勤工助学岗位。
  (二)设置的岗位数量既要满足学生的工时需求,又要保证学生不因参加勤工助学而影响学习。学生参加勤工助学的时间原则上每周不超过8小时,每月不超过40小时。
  第二十一条 岗位类型:勤工助学岗位分固定岗位和临时岗位。
  (一)固定岗位是指持续一个学期以上的长期性岗位和寒暑假期间的连续性岗位;
  (二)临时岗位是指不具有长期性,通过一次或几次勤工助学活动即完成任务的工作岗位;
  (三)校内勤工助学岗位设置应以校内教学助理、科研助理、行政管理助理和后勤服务等为主;
  (四)学校后勤部门应大幅度减少雇用临时工,调整出适合学生参与管理和服务的岗位,为学生提供更多的勤工助学机会。
第六章 校外勤工助学活动的管理

  第二十二条 校外勤工助学活动必须由学校学生勤工助学管理服务组织统一管理,并注重与学生学业的有机结合。
  第二十三条 校外用人单位聘用学生勤工助学,须向学校学生勤工助学管理服务组织提出申请,提供法人资格证书副本和相关的证明文件。经审核同意,学校学生勤工助学管理服务组织推荐适合用人单位工作要求的学生参加勤工助学活动。

第七章 勤工助学酬金标准及支付

第二十四条 校内固定岗位按月计酬。以每月40个工时的酬金原则上不低于当地政府或有关部门制定的最低工资标准或居民最低生活保障标准为计酬基准,可适当上下浮动。
  第二十五条 校内临时岗位按小时计酬。每小时酬金可参照学校当地政府或有关部门规定的最低小时工资标准合理确定,原则上不低于每小时8元人民币。
  第二十六条 校外勤工助学酬金标准不应低于学校当地政府或有关部门规定的最低工资标准,由用人单位、学校与学生协商确定,并写入聘用协议。
  第二十七条 学生参与校内非营利性单位的勤工助学活动,其劳动报酬由学生勤工助学管理服务组织从勤工助学专项资金中支付;学生参与校内营利性单位或有专门经费项目的勤工助学活动,其劳动报酬原则上由用人单位支付或从项目经费中开支;学生参加校外勤工助学,其劳动报酬由校外用人单位按协议支付。

第八章 法律责任

  第二十八条 学生在校内开展勤工助学活动的,学生勤工助学管理服务组织必须与学生签订具有法律效力的协议书。学生在校外开展勤工助学活动的,学生勤工助学管理服务组织必须经学校授权,代表学校与用人单位和学生三方签订具有法律效力的协议书。签订协议书并办理相关聘用手续后,学生方可开展勤工助学活动。
  协议书必须明确学校、用人单位和学生等各方的权利和义务,开展勤工助学活动的学生如发生意外伤害事故的处理办法以及争议解决方法。
  第二十九条 在勤工助学活动中,若出现协议纠纷或学生意外伤害事故,协议各方应按照签订的协议协商解决。如不能达成一致意见,按照有关法律法规规定的程序办理。

第九章 附则

  第三十条 本办法由教育部、财政部负责解释。
   第三十一条 本办法自公布之日起施行。