浅议房地产开发项目前期策划合同的订立/文颖

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 15:49:15   浏览:9129   来源:法律资料网
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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来,商品房从热销到滞销再到理性化销售,房地产市场竞争加剧。2003年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。于是,更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化,有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下,房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言,通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出,以土地价值最大化策划为核心,包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系,许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市,还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性,属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:首先,房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次,房地产开发项目前期策划属于决策服务,合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外,委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失,受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
( 一)委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有:
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据,委托人提供的报告材料、数据、资料越全面,越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题,并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求,它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言,受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务,也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见,在受托人完成咨询报告和意见后,委托人要及时组织评价鉴定,确认工作成果是否符合合同约定的条件,予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定,分次或一次性履行支付报酬的义务。
(二) 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项,一是完成房地产项目的市场调查工作,二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析,三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点,受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括:
(1)市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务,受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息,利用自身的技术知识和经验,综合分析项目的技术内容,预测房地产项目的经济前景,为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案,提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案,它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
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河北省人民代表大会常务委员会任免暂行办法

河北省人大常委会


河北省人民代表大会常务委员会任免暂行办法
河北省人大常委会



(1981年5月10日河北省第五届人民代表大会常务委员会第七次会议通过)


第一条 本办法根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国人民法院组织法》和《中华人民共和国人民检察院组织法》的有关规定并参照全国已有的经验制定。
第二条 本办法适用于依照规定应当由省人大常委会任免和批准任免的省人民政府的人员,人民法院和人民检察院的人员,也适用于任免省人大常委会的有关工作人员。
第三条 在省人民代表大会闭会期间,决定副省长的个别任免和省人民政府顾问的任免;省长因故不能担任职务时,决定代理省长的人选。
第四条 省人民政府秘书长、主任、厅长、局长,地区行政公署专员,以及相当这些职务的顾问的任免,经省长提请省人大常委会决定后,由省人民政府报请国务院批准。
第五条 省人大常委会秘书长、副秘书长和各委员会主任、副主任的任免,由省人大常委会主任提请省人大常委会决定。
第六条 省高级人民法院审判委员会委员、副院长、庭长、副庭长和审判员,由省高级人民法院院长提请省人大常委会任免。
第七条 地区中级人民法院审判委员会委员、副院长、庭长、副庭长和审判员,由地区中级人民法院提出建议,报省高级人民法院院长提请省人大常委会任免。
第八条 在省人民代表大会闭会期间,省高级人民法院院长、地区中级人民法院院长因故不能担任职务时,由省人大常委会决定代理人选。
如果省高级人民法院院长、地区中级人民法院院长需要撤换时,经省人大常委会决定后,由省高级人民法院报请最高人民法院报经全国人大常委会批准。
省辖市、县、市、自治县在本级人民代表大会闭会期间,如果省辖市中级人民法院院长,县、市、自治县人民法院院长需要撤换时,经本级人大常委会决定后,由该级人民法院报请省高级人民法院院长报经省人大常委会批准。
第九条 省人民检察院副检察长和检察委员会委员,由省人民检察院检察长提请省人大常委会任免,并由省人民检察院报最高人民检察院检察长提请全国人大常委会批准。
省人民检察院检察员,由省人民检察院检察长提请省人大常委会任免。
第十条 省人民检察院分院副检察长、检察委员会委员和检察员,由检察分院提出建议,报省人民检察院检察长提请省人大常委会任免。
第十一条 省辖市、市辖区人民检察院检察长、副检察长和检察委员会委员,由省辖市、市辖区依照《中华人民共和国人民检察院组织法》第二十三条的规定选举、罢免和任免,并由省辖市人民检察院报省人民检察院检察长提请省人大常委会批准。
第十二条 各县、市、自治县人民检察院检察长、副检察长和检察委员会委员,由县、市、自治县依照《中华人民共和国人民检察院组织法》第二十三条的规定选举、罢免和任免,并由县、市、自治县人民检察院报省人民检察院分院转报省人民检察院检察长提请省人大常委会批准。
第十三条 在省人民代表大会闭会期间,省人民检察院检察长因故不能担任职务时,经省人大常委会决定代理人选后,由省人民检察院报请最高人民检察院检察长提请全国人大常委会批准;省人民检察院分院检察长因故不能担任职务时,由省人民检察院检察长提请省人大常委会决定代
理人选。
省人民检察院分院,省辖市及市辖区人民检察院,县、市、自治县人民检察院检察长、副检察长和检察委员会委员需要撤换时,由省人民检察院检察长建议,并提出理由和相应的人选,提请省人大常委会决定。
第十四条 省人民检察院设置的工矿区、农垦区、林区等人民检察院检察长、副检察长、检察委员会委员和检察员,由省人民检察院检察长提请省人大常委会任免。
第十五条 凡是报送省人大常委会任免和批准任免的人员,报送者都要写出报告,并附送干部任免呈报表。
第十六条 凡是应由省人大常委会任免的人员,都要按照本办法的规定,经过省人大常委会决定后才能对外公布。
第十七条 本办法自1981年5月10日起施行。



1981年5月10日

南京市全民所有制事业单位全员聘用合同制管理暂行办法

江苏省南京市政府


南京市全民所有制事业单位全员聘用合同制管理暂行办法
南京市政府



第一条 根据国家人事部关于加强事业单位人事制度改革的要求,为了进一步深化我市全民所有制事业单位的人事制度改革,加强对事业单位全员聘用合同制的管理,保障用人单位和职工的合法权益,特制定本办法。
第二条 全员聘用合同制是单位与职工按照“平等自愿,协商一致”的原则,通过签订全员聘用合同,以法律形式确定聘用关系,明确相互责、权、利的一种新型人事管理制度。
第三条 实行全员聘用合同制的目的,是为了进一步完善事业单位用人制度,健全激励、约束和竞争机制,调动广大职工积极性,增强主人翁责任感,促进社会事业的发展。
第四条 实行全员聘用合同制的范围为市、区(县)所属和中央部属在宁的全民所有制事业单位,对象是为原有的国家正式干部、聘用制干部、固定职工和劳动合同制工人。
第五条 实行全员聘用合同制的单位在做好宣传教育的基础上,应根据本办法制定本单位全员聘用合同制的具体实施办法,经职代会(或职工大会)讨论通过,并报主管部门备案。
第六条 聘用合同书是单位与职工确立聘用关系,明确双方权利义务及违约处理办法的书面协议 ,由市人事局统一印制。聘用合同书应具备以下条款:
(一)合同期限;
(二)工作内容及工作条件;
(三)报酬、保险和福利待遇;
(四)工作纪律;
(五)合同变更、终止、解除的条件;
(六)违反合同的责任。
聘用合同书除上述条款外,当事人可以协商约定其他内容。
第七条 实行全员聘用合同制的单位,全体职工均应与单位签订聘用合同。
单位的法人代表由其本人与任命或聘任他的上级部门签订,其他职工均由其本人与单位的法人代表或法人代表的委托代理人签订。
单位的党务工作者和工会工作者等由上级部门直接任命或按规定选举产生的人员,一经任命或选举产生后即视为签订了全员聘用合同。
第八条 全员聘用合同的期限分为有固定期限、无固定期限和以完成一定的工作任务为期限三种。有固定期限的聘用合同又分为短期合同(1-5年)、中期合同(6-10年)和长期合同(10年以上,最长不超过法定的退休年龄),具体期限由合同双方协商确定。按国家规定或由
双方约定必须为单位服务一定期限的职工,签订聘用合同的期限不得短于规定的服务期限。
职工在同一用人单位连续工作满10年以上,当事人双方同意续延聘用合同的,如职工提出订立无固定期限聘用合同,单位应当与之订立。
全员聘用合同还可以约定试用期,试用期最长不得超过六个月。
第九条 订立全员聘用合同,应当遵循“平等自愿,协商一致”的原则,任何违反法律、法规或采取欺诈、威胁等手段订立的合同都是无效合同。
第十条 不愿签订全员聘用合同的职工,可在三个月内申请调离或申请辞职,限期内享受原工资福利待遇,逾期仍拒绝签订全员聘用合同又不提出申请调动或辞职者,单位有权予以辞退。
第十一条 实行全员聘用合同制后,即在单位内部打破干部和工人身份界限,实行管理人员的逐级聘任制,职工原身份作为档案保存。职工调出或退休时仍按原身份办理。
第十二条 在签订全员聘用合同的基础上,单位与职工应通过双向选择的方式确定岗位,双方可根据各自的特点签订岗位聘任合同并作为全员聘用合同的附件,岗位聘任合同及其管理办法由各单位自行制定。
对单位内部优化组合后的富余人员,各单位要本着自我消化为主的原则,积极通过岗位培训,开辟第三产业等多种渠道进行妥善安置。
第十三条 单位实行全员聘用合同制后,应按规定参加社会保险。职工的工时制度、公休假日、女工保护待遇、因公负伤、致残和死亡待遇,非因工负伤和患病及离退休等福利待遇,均按国家、省、市的有关规定执行。
第十四条 聘用合同期内,因特殊情况致使原合同无法完全履行或经双方协商一致后,可变更聘用合同的相关内容,也可以解除聘用合同。
第十五条 职工有下列情况之一,单位可以解除聘用合同:1、在试用期内,经发现不符合聘用条件的;2、符合人事部《全民所有制事业单位辞退专业技术人员和管理人员的暂行规定》之辞退条件的;3、被依法追究刑事责任的;4、用人单位经有关部门批准撤销或合同订立时所依
据客观情况发生重大变化,致使原合同无法履行,经当事人协商不能对合同变更达成协议的。
第十六条 职工有下列情况之一,单位不得解除聘用合同:1、合同期限未满,又不符合本办法第十五条之规定的;2、职工患职业病或因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;3、职工患病或者负伤,在规定的医疗期内的;4、女职工在孕期、产期、哺乳期内的;5、其他
符合国家规定条件的。
第十七条 有下列情况之一,职工可以解除聘用合同:1、在试用期内的;2、经国家有关部门确认,单位生产安全、卫生条件恶劣,严重危害职工身体健康的;3、用人单位违反国家政策法规或聘用合同规定,不按规定支付报酬,侵害职工合法权益的;4、经单位同意自费考入中等
以上学校学习或自费出国留学、定居的;5、经单位同意正常调动或应征入伍的;6、经单位同意或经人事仲裁部门裁决办理辞职手续的。
第十八条 职工被开除、辞退或自动离职后聘用合同即自行解除。
第十九条 任何一方解除聘用合同,均需提前一个月通知对方,到期方可办理解除合同的手续,本办法第十五条(1)(2)(3)、第十七条(1),第十八条规定除外。
第二十条 聘用合同期满或签约双方聘用合同条款中约定的终止条件出现,聘用合同即行终止。如双方对已期满的合同履行无异议的,原则上应续订聘用合同。
第二十一条 全员聘用合同鉴证是人事行政部门依据人事政策法规,对全员聘用合同的条款进行审查,并予以证明的一种法律监督管理制度。
各单位的全员聘用合同签订后(包括续订和变更全员聘用合同),根据其隶属关系必须经市或区(县)人事部门鉴证。
单位与职工签订全员聘用合同、续订和变更全员聘用合同应及时办理鉴证手续。
第二十二条 市或区(县)人事行政部门的仲裁机构具体负责全员聘用合同的鉴证工作,并有权对所管辖的全民所有制事业单位的合同履行情况进行监督和检查。
人事仲裁机构对全员聘用合同进行鉴证收取适当的鉴证费,具体标准按市物价部门核定的执行。
第二十三条 全员聘用合同一经合同鉴证机关鉴证即产生法律效力,双方当事人均应认真履行合同规定的义务。任何一方违反合同规定,都要承担违约责任,违约方要付给对方违约金。造成双方经济损失的,还应按实际损失承担经济赔偿责任。
违约金的数额由双方当事人自行约定,合同未约定的,按违约金=受聘期间月平均基本工资×20%×违约月数计算收取。
第二十四条 职工系单位出资培训的,培训后必须在原单位工作满五年以上,未满服务期限的,违约后应向单位支付培训费,培训费按每年递减20%收取。
第二十五条 单位与职工因履行全员聘用合同发生争议的,应协商解决,不愿协商或协商不成的,可向本单位人事争议调解委员会申请调解,调解达成协议后,双方必须自觉履行;调解不成或不愿调解的,当事人可在争议发生之日起三个月内向所属的市或区(县)人事争议仲裁委员会
申请仲裁。
第二十六条 集体所有制事业单位可参照本办法执行。
第二十七条 本办法在试行过程中若与国家有关的法律、法规相抵触,均以国家规定为准。
第二十八条 本办法自市人事局负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。



1995年5月8日