国家开发银行关于印发《国家开发银行贷款项目管理规定》的通知

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国家开发银行关于印发《国家开发银行贷款项目管理规定》的通知

国家开发银行


国家开发银行关于印发《国家开发银行贷款项目管理规定》的通知
1997年5月12日,国家开发银行

各厅、局,直属单位,武汉分行,各代表处:
现将《国家开发银行贷款项目管理规定》印发给你们,请认真遵照执行。

国家开发银行贷款项目管理规定

第一章 总 则
第一条 为加强国家开发银行(以下简称开发银行)贷款项目的管理,统一和规范贷款项目管理工作的内容和运作程序,提高信贷资产质量,更好地支持国家重点项目建设,根据国家有关政策、法规,制定本规定。
第二条 贷款项目管理坚持执行政策、严格程序、责权统一、有借有还、注重效益的原则。
第三条 贷款项目管理过程分为项目的受理与评审、项目的谈判与合同签订、项目的执行与监督、项目贷款回收、项目评价等五个阶段。
第四条 贷款项目管理以防范风险,提高信贷资产质量为中心,各有关业务部门按职能分工,各负其责,协同配合。

第二章 贷款项目受理与评审
第五条 国家计委、国家经贸委已批准项目建议书并要求开发银行配置资金的项目,以及其他有权单位批准项目建议书及可行性研究报告、申请开发银行贷款的项目,统一由综合计划局承接、登记后送有关评审局、信贷局研究。
需要开发银行承贷国内配套资金的统借国外贷款项目和单个准备利用外资项目,在国家计委、国家经贸委审批项目建议书会商开发银行时,由综合计划局商有关评审局、信贷局和国际金融局办理会签手续,评审局、信贷局和国际金融局参与项目有关准备工作。
第六条 评审局根据已有的材料和掌握的情况,初步分析项目的政策性和项目的技术、市场、经济、财务的可行性,对初选项目提出初选分类意见(包括可以评审、列入项目库、不予评审三类)送综合计划局。综合计划局在开发银行贷款总规模内进行综合平衡,与评审局、信贷局协商后,向评审局下达贷款项目评审计划或者“贷款项目评审通知单”,抄送有关信贷局。评审局据此开始贷款项目评审工作。
对于不受理的项目,由综合计划局及时办理对外答复。
第七条 对于分期立项或者建设的贷款项目,在后一期项目贷款条件的评审的同时,需对前一期贷款项目执行情况进行评价。有关评价结论报行长和贷款委员会,作为评审基础。
第八条 评审局根据综合计划局贷款项目评审计划或者下达的贷款项目评审通知单,组成贷款项目调查评审小组,按照开发银行贷款条件评审办法,重点对建设项目的总投资和资金来源(含资本金)、工艺技术设备、外部配套协作条件、产品的国内外市场以及经济效益等情况进行评估,写出数据准确、情况详实、分析全面、观点明确的项目贷款条件评审报告,送贷款委员会审查,同时抄送综合计划局和有关信贷局。
第九条 综合计划局和有关信贷局对评审局提出的贷款项目评审报告提出审查意见,送贷款委员会审议。
第十条 评审局负责定期提出有关行业贷款项目评审参数,由贷款委员会办公室汇总后报贷款委员会审批执行。
第十一条 贷款委员会负责审议评审局提交的项目贷款条件评审报告。审议的项目包括大中型基本建设项目、限上技术改造项目和贷款额3000万元以上(含3000万元)的小型(限下)项目。审查结论,报行长审批。
贷款委员会审议通过的项目,由综合计划局拟写资金配置意见函,报主管行长和行长审批签发;由评审局拟写对借款人的贷款承诺函,会签综合计划局和有关信贷局后,报主管行长和行长审批签发。
第十二条 贷款额3000万元以下的小型(限下)项目由评审局调查评审,写出项目贷款条件评审报告并拟写贷款承诺函,会签综合计划局和有关信贷局后,报主管行长审批签发。
第十三条 评审局和信贷局参与贷款项目的初步设计及概算审查,使其符合开发银行的贷款要求。

第三章 贷款项目谈判与合同签订
第十四条 信贷局负责与借款人就项目贷款条件和借款合同内容进行谈判。谈判的主要依据是经批准的项目贷款条件评审报告、贷款承诺函、批准的项目初步设计及概算。谈判的主要内容是:
(一)常规性贷款条件及一般性法律条文的讨论与确认。包括贷款金额、贷款的具体用途、借款期限、贷款及其他资金安排计划、还款计划、担保措施、违约责任和项目监督方式等;
(二)根据国家政策法规和开发银行有关规定,促进项目法人资格的确立,促进企业转换经营机制,促进现代企业制度的建立;
(三)为提高贷款使用效益,维护信贷资金的安全,双方就所应采取的风险防范及管理措施进行协商,并予确定。
第十五条 谈判协商一致后,开发银行与借款人签订借款合同。
第十六条 借款合同应由开发银与贷款项目法人签订。属于下列情况之一的,也可签订统借统还借款合同:
(一)在一个企业集团内部,由母公司统一管理,由子公司具体实施的若干项目;
(二)在一个系统内,由具有偿债能力、兼有一定管理职能的单位统一计划,涵盖分散在各地直属企业的项目;
(三)在经济上联系密切的若干项目,由其中一个项目单位总承贷的项目;
(四)行长批准的其它特殊专项。
信贷局要认真了解统借统还项目各分项目的情况,落实总承贷人的还款责任,统一办理借款合同签订手续。
第十七条 签订借款合同前,借款人必须按开发银行的规定办理合法有效的担保。
第十八条 信贷局根据开发银行选择代理经办行的有关规定,负责选择、确定项目贷款的代理经办行。

第四章 贷款项目执行与监督
第十九条 信贷局根据借款合同、项目工程进度、借款人年度和季度分月用款计划,提出贷款项目年度和季度分月贷款资金拨付计划建议。综合计划局根据全行年度贷款规模,商资金局平衡后,编制年度贷款计划和季度分月贷款资金拨付计划,报行长办公会或者主管行长审批。
确需调整项目年度贷款计划的,由借款人提出申请,信贷局提出调整建议,综合计划局商资金局综合平衡后,按国家有关规定办理调整计划手续。
第二十条 信贷局在贷款项目季度分月贷款资金拨付计划额度内向借款人下拨贷款资金。信贷局向财会局送交汇拨清单并提前两个工作日通知资金局准备贷款资金。财会局根据审核后的汇拨资金清单,及时办理汇拨资金手续,并在汇款后三日内将实汇资金清单反馈综合计划局、资金局和有关信贷局。
第二十一条 信贷局负责按借款合同确定的内容,对贷款项目进行跟踪监督,督促借款人认真履约。贷款项目监督的内容包括:
(一)对贷款使用的监督。主要检查贷款是否用于借款合同规定的用途,有无挪用现象等;
(二)对项目各项资金的落实情况的检查。主要检查项目总投资是否落实,借款人自有资金和其他资金是否及时到位;
(三)对借款合同载明的其他事项执行情况的检查及信贷资产质量分析工作等。
第二十二条 信贷局参与贷款项目采购招标工作。
第二十三条 信贷局要督促借款人按借款合同的规定定期报送反映贷款使用、工程建设、采购招标、生产经营管理情况的报告及有关统计、财务会计报表等资料,并按规定分送有关业务部门。
第二十四条 信贷局要综合运用现场检查、分析报表、听取情况介绍等方式了解项目状况,对实行项目经理制的贷款项目,按季写出专户报告;对所辖全部项目,每半年向主管行长报告项目执行及信贷资产质量等情况。有关材料抄送有关业务部门。
第二十五条 财会局应协助信贷局督促代理经办行按委托代理协议的有关规定,认真做好代理项目的执行、监督工作。
第二十六条 在建项目概算调整,需要增加开发银行贷款的,借款人应将经有权单位批准的调整概算文件和增加开发银行贷款的申请报告送交开发银行,由信贷局受理。信贷局在受理时坚持从严掌握、节约投资的原则。对擅自增加建设内容,提高建设标准和由于管理不善或者接受不合理摊派而造成的投资缺口,由借款人自行负责。
对大中型(限上)项目静态总投资超支要求增加开发银行贷款不超过原承诺贷款额10%的,或者动态投资不足而要求增加开发银行贷款的,信贷局根据借款人申请,及时组织调查,了解具体情况,分析原因,提出是否增加贷款的建议,会签综合计划局,经主管行长审查批准后,通知评审局和借款人。
大中型(限上)项目静态总投资超支要求增加开发银行贷款超过原承诺贷款额10%(含10%)的,由信贷局商综合计划局后送评审局重新进行评审。经贷款委员会审议后同意增加贷款的,借款人须按开发银行要求签订增加贷款的借款合同并办理有关担保手续。
第二十七条 项目建成后,信贷局、后评价局参与项目竣工验收的工作。信贷局督促借款人送交贷款项目执行报告,并及时完成项目的自我评价报告。在借款人还清贷款本息之前,信贷局要继续了解掌握项目的经营情况、财务状况和还款能力,做到服务与监督并重。
借款人发生与贷款有关的权益或者债务转移,事先须经开发银行审查同意。信贷局要及时了解情况,参与有关工作,维护贷款安全。
第二十八条 信贷局要建立反映项目实际情况的动态的管理档案,档案的主要内容包括:项目的经济、技术概况、项目的总体进展情况以及借款人企业性质、经济情况、财务状况、开户状况、生产经营情况、贷款台帐等。借款合同文本及抵押、质押协议等权利凭证按开发银行有关规定管理。档案要逐步用计算机数据库管理。

第五章 项目贷款回收
第二十九条 建立贷款回收管理责任制。信贷局负责项目贷款回收工作,对贷款回收负直接责任,并将责任落实到有关处和个人;综合计划局负责组织编制、下达贷款回收计划,综合、分析全行贷款回收工作的状况;财会局负责贷款计息和贷款回收的帐务处理、财务分析、财务监督工作。
第三十条 信贷局要严格按照借款合同回收贷款,采取依法收贷、扣款收贷、对借款人、行业、地区实行收贷挂钩等多种形式促进借款人还款。
第三十一条 借款人因特殊原因不能按借款合同规定的借款限期偿还贷款的,在借款到期60个营业日前向开发银行提出贷款展期申请,由信贷局受理并提出处理意见,信贷局应在借款到期30个营业日前将展期与否的意见答复借款人。同意展期的,开发银行与借款人、担保人签订贷款展期协议。
第三十二条 凡未按借款合同规定的借款期限归还而开发银行又未同意展期的贷款,即作为不良贷款。不良贷款分为逾期贷款、呆滞贷款和呆帐贷款三类。
信贷局要通过贷款登记台帐对这三类贷款分别登记,财会局通过帐户对这三类贷款分别记帐反映,稽核审计局按规定进行必要的稽审。
信贷局负责不良贷款的管理工作,加强对逾期贷款、呆滞贷款的催收,严格按照担保合同追究保证人责任或者处分抵押物、质押物;对呆帐贷款要严格按财政部、人民银行的有关规定经批准后办理核销手续。
第三十三条 对贷款回收实行考核奖惩制度。贷款回收考核工作由综合计划局负责组织,资金局、财会局、稽核审计局和后评价局参与,定期了解、汇总、评价信贷局贷款回收及逾期、呆滞、呆帐贷款情况,提出奖惩建议。

第六章 贷款项目评价
第三十四条 项目评价分为:前一期项目评价、贷款项目过程评价、贷款项目综合评价。
第三十五条 前一期项目评价。后评价局根据综合计划局“前一期项目评价通知单”及时开展评价。评价结论是后一期贷款项目评审、决策的基础。
第三十六条 贷款项目过程评价。后评价局根据信贷资产质量分析考核结果,选择贷款项目进行评价。评价结论为提高信贷资产质量服务。
第三十七条 贷款项目综合评价。根据借款人在项目竣工投产后12个月内送交的贷款项目执行报告和信贷局在此后6个月内完成的自我评价报告,由后评价局选择项目组织评价。评价结论应实现多层次反馈,为提高投资效益、贷款决策和信贷管理水平发挥积极作用。

第七章 贷款项目管理责任制
第三十八条 综合计划局负责项目贷款的综合平衡,及时下达信贷计划,组织协调贷款回收工作。资金局负责按借合同规定按时提供贷款资金。评审局负责对项目进行贷款条件评审和财务评估。信贷局负责项目贷款的执行过程管理。财会局负责项目贷款的帐务处理、会计核算和财务分析。
第三十九条 贷款项目的评审经办人必须如实反映贷款项目的情况。项目评审经办人提供情况不实,导致贷款审批失误,造成贷款损失的,由其负主要责任,有关负责人负领导责任。
审批决策者不采纳项目评审经办人和其他下级人员的正确意见作出错误决策,或者不经项目评审经办人调查直接审批贷款,造成贷款损失的,由其负全部责任。
第四十条 贷款项目执行过程中,因项目贷款经办人检查不认真,未能及时发现或者反映问题,造成贷款损失的,由其负相应责任,有关负责人对项目贷款经办人反映的问题,不及时处理或者措施不力,造成贷款损失的,由有关负责人负相应责任。
第四十一条 对形成呆滞、呆帐贷款的项目要认真分析原因,追查在管理决策和业务运作方面有关部门和个人的责任。

第八章 附 则
第四十二条 外汇项目及特殊的专项贷款项目,参照本规定执行。
第四十三条 本规定由开发银行政策法规局解释。
第四十四条 本规定自一九九七年六月一日起施行。《国家开发银行贷款项目管理暂行规定》同时废止。


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  一物数卖,是指出卖人就同一标的物订立数个买卖合同,分别出售给数个买受人的行为。在一物数卖情形下,数个买卖合同的效力、标的物所有权的最终归属及先订立买卖合同的买受人,作为特定物债权的债权人能否行使撤销权,以保全自己的合同债权?

  日前,最高人民法院出台买卖合同解释,对买卖合同中“一物数卖”导致的纠纷问题作出明确规定。司法解释规定,出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:

  1、先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;

  2、均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;

  3、均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

  此外,根据司法解释,在船舶、机动车等特殊动产多重买卖情形中,交付是特殊动产物权变动的生效要件,登记是对抗善意第三人的对抗要件,应依照交付、登记、合同成立先后作为合同履行顺序;出现交付与登记冲突情形时,应以交付为准。

  那么最高院的这一司法解释所包含的法学理论有哪些?

  一、一物数卖的分类及成因

  一物数卖也称一物二卖。一物二卖,自古有之,其发生于债权契约成立之后至买方取得完整意义上的所有权之前的期间。广义上的一物数卖,包括无权处分下的多重买卖,而狭义上的一物多卖仅指有权处分的多重买卖。

  (一)广义的一物数卖

  在物之所有权已经转移于第一买受人的情况下,出卖人再将该物出卖于其他数个买受人。此种情形下,第一买受人已经取得完整意义上的所有权之后,出卖人不可能以所有权人的地位将标的物再度出卖他人。此种情形应当适用无权处分,以无权处分理论与制度来解决这个问题更为科学与合理。只有占有改定情况有所不同——出卖人在转移所有权之后仍然占有标的物,对外显示出权利外观,第二买受人基于对此权利外观的信赖再度发生买卖关系在情理之中。但这种情况下的核心法律关系与其说是两个购买人之间的关系,不如说是所有权人与无权处分行为中的善意第三人之间的关系,利用善意取得理论解决二者之间的利益冲突较之一物数卖理论更为合理和便利。对此,台湾学者黄茂荣先生有精辟的论述:“二重买卖的构成以出卖人在先后二次买卖契约之缔结时均握有标的物之所有权为前提。在第二次缔约时,出卖人已不再拥有标的物之所有权,则其第二次买卖,将不是二重买卖,而为他人之物之买卖。”无权处分之一物二卖,不在本文讨论范围。

  (二)狭义的一物数卖

  第一买受人尚未取得物之所有权,出卖人再将该物出卖于第二买受人,这是狭义的一物二卖,也是本文所要讨论之一物二卖。那么,为什么会出现一物二卖呢,这主要是债权契约成立与物权变动的时间差所致。在任何一个物权变动的立法模式之下,想排除时间差,并由此从根本上杜绝一物二卖现象都是不可能的。大陆法上,物权变动的立法模式有所谓形式主义(其中又分为要因主义与无因主义两种,但不影响本文所讨论主题)与意思主义两大类别。形式主义的立法模式下,比如德国和我国台湾,物权的变动除当事人之间的债权契约外,还须进行所有权变动的登记或交付,否则物权变动难以发生。债权契约与物权变动之间有时间差,这就不可避免地导致一物二卖的发生。而在意思主义的立法模式下,只要当事人债权契约的意思表示一致,便发生所有权变动的法律后果,不动产所有权变动的登记在这种立法模式下仅仅是对抗第三人的要件而已。意思主义立法模式下的债权契约成立与物权变动同时完成,之间没有时间差,二次买卖似乎不可能产生。但是采债权意思主义的法国以及受法国法的理论影响甚深的日本又有例外的判例和解释,比如以特定物为标的物的买卖,当事人如果特别约定保留所有权至将来某一时刻,或某一条件成就,待将来某一时刻到来或某一条件成就之前买卖合同虽成立,所有权并未发生转移。类似的还有6种场合,买卖契约的成立与所有权变动均承认是在两个时间内完成的。在买卖契约成立之后,所有权变动之前,出卖人所作的任何处分均为有权处分,第二买受人无论主观是否恶意,都不会影响契约的性质及效力,二次买卖的成立无任何障碍。那么我国是什么情况呢,虽然我国不承认物权变动无因性理论,也未明示采取物权变动形式主义立法例,但也将不动产的登记和动产的交付作为物权变动的直接依据,只不过将登记或交付视为事实行为而非德国法上的法律行为。依据我国《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”;第二十三条规定:“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。”《合同法》第一百三十三条也规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此,我国物权变动应当是登记或交付方发生效力,而不是直接依据买卖合同,物权变动与买卖合同之间存在时间差,则理论上成立一物二卖不存在任何问题。

  二、一物数卖各合同的效力

  如本文第一部分所述,真正的一物二卖均为有权处分,因此不考虑其他因素,理论上两个买卖合同均应为有效合同。判断一物数卖情形下数个买卖合同的效力,须以不同国家和地区物权变动模式的立法选择作为分析背景。从比较法的角度着眼,大陆法系比较有代表性的物权变动模式计有三种:以《法国民法典》为代表的债权意思主义的物权变动模式;以《德国民法典》为代表的物权形式主义的物权变动模式;以我国现行民事立法,如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》(以下简称《民法通则》、《合同法》)为代表的债权形式主义的物权变动模式。

  先以《法国民法典》债权意思主义的物权变动模式作为分析的背景。债权意思主义的物权变动模式,着重将特定物的交易作为物权交易法规制的背景,认为生效的债权合同既可以作为引起债权变动的法律事实,又可以作为引起物权变动的法律事实。因此,在买卖合同成立的前提下,即使未进行交付特定物的行为,标的物的所有权即发生转移。是故,依据《法国民法典》第1583条的规定“当事人就标的物及其价金相互同意时,即使标的物尚未交付、价金尚未支付,买卖合同即告成立,而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人移转于买受人”,出卖人与第一买受人订立买卖合同后,如标的物为特定物,无论是否移转标的物的占有或办理相应的登记手续,标的物的所有权即移转归第一买受人所有。出卖人再与第二买受人订立买卖合同时,双方当事人之间的买卖合同即为出卖他人之物的买卖合同。依据《法国民法典》第1599条的规定,出卖他人之物的买卖合同为无效合同。无论出卖人此后再就该同一标的物订立多少个买卖合同,这些买卖合同的效力都应做相同的认定。

  如标的物为特定的未来物,出卖人与第一买受人订立买卖合同后,依据《法国民法典》第1138条第2款的规定,于买卖合同成立时尚不发生标的物所有权的移转。此时出卖人就同一未来物与第二买受人订立买卖合同时,非为出卖他人之物,该买卖合同得成为生效的买卖合同。

  若以《德国民法典》采用的物权形式主义的物权变动模式作为分析的背景时,情形就有所不同。物权形式主义的物权变动模式,是以种类物和未来物的交易作为物权交易法规制的重点,且区分债权变动与物权变动不同的法律事实基础。当事人之间生效的债权合同,导致债权的享有以及债务的负担,故被称为负担行为,其仅能作为债权变动的法律事实基础。若欲发生物权变动的法律效果,需要在债权合同之外,还需有专以引起物权变动为使命的物权合同,该物权合同为物权合意与交付或当事人申请登记行为的结合,被称为处分行为。

  在物权形式主义的物权变动模式之下,当出卖人与第一买受人订立买卖合同后,如未进一步借助物权合同移转标的物的所有权于该买受人,出卖人就仍是标的物的所有权人。无论出卖人此后就同一标的物订立多少个买卖合同,这些买卖合同当然都是生效合同。假设出卖人与第一买受人订立买卖合同后,即借助物权合同将标的物的所有权移转归第一买受人享有,则出卖人与第二买受人订立买卖合同时,出卖人不享有对标的物进行处分的权利,双方当事人之间的买卖合同即为出卖他人之物的买卖合同。由于物权形式主义的物权变动模式之下,债权合同与物权合同各司其职,债权合同仅能引起债权变动的法律效果,并不肩负引起物权变动的使命。出卖人不享有对标的物的处分权,并不对债权合同的效力产生影响,仅使得物权合同的效力成为效力待定。所以,出卖人与第二买受人之间的合同仍为生效合同。此后出卖人与第三、第四买受人订立的买卖合同,其效力也应做同样的认定。

  我国现行民事立法,如《民法通则》、《合同法》,都采认债权形式主义的物权变动模式。该模式的特点在于;一方面,它区分债权变动与物权变动的法律事实基础,认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理,方能发生物权变动的法律效果。这与债权意思主义的物权变动模式不同。另一方面,它并不认可在债权合同之外,另有一独立存在的,专以引起物权变动为使命的物权合同,认为无论交付抑或登记手续的办理都是事实行为。这与物权形式主义的物权变动模式也不相同。在债权形式主义的物权变动模式之下,当出卖人与第一买受人订立买卖合同后,如出卖人未向买受人进行标的物的交付或办理过户登记手续,标的物的所有权就不发生转移。此时,出卖人再与第二买受人订立买卖合同。出卖人仍为标的物的所有权人,出卖人此后所订立的数个买卖合同当为生效的买卖合同。

  假若出卖人与第一买受人订立买卖合同后,即将标的物交付与该买受人或为其办理过户登记手续,则该买受人即取得标的物的所有权。当出卖人再为第二买受人订立买卖合同时,出卖人已非标的物的所有权人。当事人之间的买卖合同为出卖他人之物的买卖合同。

  就出卖他人之物的买卖合同的效力,学界和实务界都存有分歧。主要有三种代表性的意见:一为无效说。该说认为我国《合同法》第132条第1款“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定属强制性规定,依据《合同法》第52条第5项的规定,违反强制性规范的合同为无效合同,二为效力待定说。该说认为出卖他人之物的买卖合同即属于我国《合同法》第51条所规定的无权处分合同,依据该条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得财产权利的,该合同有效。”三为有效说。该说主张我国民事立法理应采认物权行为理论,认可负担行为与处分行为的区分,从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合同。

  笔者对上述三种意见均持异议,认为应以我国现行民事立法采认的债权形式主义物权变动模式作为分析问题的制度背景,此时,出卖他人之物的买卖合同仍得被确定为生效合同。理由简述如下:

  债权形式主义的物权变动模式之下,债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果。物权变动法律效果的发生,须以生效的债权合同与交付行为(或登记行为)这一民事法律事实构成为前提。因此,买卖合同中,标的物所有权能否发生移转,是出卖人能否依约履行合同的问题。申言之,出卖人是否享有标的物的处分权,在逻辑上直接影响的是出卖人能否依约履行自己移转标的物所有权于买受人的合同义务,故不能因为出卖人无法履行合同义务,就否认出卖人与第二买受人间订立的买卖合同的效力,也即,出卖人与第二买受人之间所订立的买卖合同仍得为生效合同。至于《合同法》第132条第1款的规范性质,笔者认为其应属倡导性规范的范畴。另外,《合同法》第51条的规定,并非我国合同法上有关无权处分合同的一般规定,而是当当事人就动产标的物所有权的移转特别约定采用债权意思主义的物权变动模式时,有关出卖他人之物买卖合同效力的规定。

  三、标的物所有权的最终归属

淄博市城市房屋权属登记管理办法

山东省淄博市人民政府


淄博市人民政府令第4号


  《淄博市城市房屋权属登记管理办法》业经市政府第九次常务会议审议通过,现予发布施行。

                          1998年12月9日
           淄博市城市房屋权属登记管理办法

第一章 总则





  第一条 为加强我市城市房屋权属管理,维护房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称房屋权属登记,是指人民政府房产行政主管部门对房屋所有权以及由此产生的抵押、设典等他项权利进行登记,依法确认房屋产权归属关系的行为。


  第三条 我市城市规划区国有土地范围内的房屋均须办理房屋权属登记,领取国家统一印制的加盖市、县房产行政主管部门印章的房屋权属证书。


  第四条 市、县房产行政主管部门是房屋权属登记机关,负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
  市房产行政主管部门可以根据工作需要,委托区房产管理部门负责委托范围内的房屋权属登记工作,并对违反本办法的行为实施行政处罚。

第二章 房屋权属登记





  第五条 房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。


  第六条 登记机关根据需要,经市、县人民政府批准,可在一定期限内对本行政区域内的房屋进行总登记;对已发的房屋权属证书进行验证或者换证。
  凡列入总登记范围的,无论权利人以往是否领取权属证书、权属状况有无变化,均应在规定期限内办理登记。


  第七条 新建的房屋应当办理初始登记。房地产开发企业建设的商品房,应当在销售前办理注册登记,实行预售的办理商品房预售登记。


  第八条 因房屋买卖、交换、赠与、继承、析产、分割、划拨和判决、仲裁、企业合并、兼并、分立等原因致使房屋产权转移的,应当办理转移登记。


  第九条 房屋权利人法定名称或者姓名改变,房屋座落的地址名称改变,房屋现状、用途改变等,应当办理变更登记。


  第十条 设定房屋抵押权、典权等他项权利的,应当办理他项权利登记。


  第十一条 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等,权利人应当办理注销登记。


  第十二条 办理房屋权属登记时,权利人除向登记机关提交单位和有关人员的有效证明外,还须提交下列证件:
  (一)新建成的房屋,须提交建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、图纸等;
  (二)翻建、改建、扩建的房屋,须提交建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、图纸等;
  (三)买卖、交换的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同或者交换合同和契证;
  (四)赠与的房屋,须提交原房屋所有权证、赠与书、公证书和契证;
  (五)继承的房屋,须提交原房屋所有权证、遗产继承证件、公证书和契证;
  (六)分家析产或分割的房屋,须提交原房屋所有权证、分家析产单据或者分割单据和契证;
  (七)划拨的房屋,须提交原房屋所有权证、批准划拨证件等;
  (八)仲裁或者判决的房屋,须提交原房屋所有权证、裁决书或者判决书等;
  (九)拆除的房屋,须提交原房屋所有权证、房产行政主管部门批准拆除的证件等;
  (十)抵押或者设典的房屋,须提交房屋所有权证、抵押或者典当合同等;
  (十一)房屋权利人法定名称改变、房屋用途变更的,须提交房屋权属证书及其名称、用途变更的文件、证明等;
  (十二)企业合并、兼并、分立,其房屋权属的转移登记,须提交原房屋所有权证、有关部门批准合并、兼并、分立的文件等。


  第十三条 房屋权属登记由权利人申请登记,也可委托代理人申请登记。委托代理登记的,代理人应当出具委托书、委托人和委托代理人的身份证件及其他有关证明文件。
  权利人为法人、其他组织的,应当使用法定名称,并由法定代表人申请。
  权利人为自然人的,应当使用其身份证件上的姓名。
  权利人共有的房屋,由权利人共同申请。
  设定房屋他项权利登记,由权利人和他项权利人共同申请。
  房产行政主管部门直接管理的公有房屋、代管的房屋及无人主张权利的房屋,由登记机关直接代为登记。


  第十四条 房屋权属登记按下列程序进行:
  (一)申请、收件;
  (二)勘丈绘图;
  (三)产权审核;
  (四)必要的公告;
  (五)核准登记,颁发房屋权属证书。


  第十五条 总登记、验证或者换证,在规定期限开始之日30日前,由市、县人民政府发布公告,公告内容主要包括:
  (一)登记、验证、换证的区域范围;
  (二)申请期限;
  (三)权利人应当提交的有关证件;
  (四)受理申请的机关、地点;
  (五)其他应当公告的事项。


  第十六条 总登记、验证及换证,在市、县人民政府公告的期限内完成。
  初始登记,包括商品房注册登记和商品房预售登记。商品房注册登记,应当自新房竣工验收合格之日起3个月内申请登记。商品房预售登记应当在预售前申请办理登记。
  转移登记、变更登记、注销登记、房屋他项权利登记,权利人应当自事实发生之日起30日内申请登记。


  第十七条 有下列情形之一的,可暂缓登记,登记机关应当自接到权利人登记申请之日起30日内作出书面决定,并通知申请人:
  (一)房屋权属有争议尚未解决的;
  (二)证件不全,按规定需要补办手续的;
  (三)有正当理由不能按时提交证明材料的;
  (四)法律、法规规定可以暂缓登记的。


  第十八条 有下列情形之一的,不予登记,登记机关应当自接到登记申请之日起30日内作出书面决定,并通知申请人:
  (一)属于违章建筑或者临时建筑的;
  (二)不能提供有效的房屋权属证明的;
  (三)法律、法规规定的其他情形。


  第十九条 从事房屋权属登记的工作人员,必须经市以上登记机关的业务培训,持证上岗。


  第二十条 房屋权属登记,权利人应当按照国家、省有关规定交纳费用。

第三章 房屋权属证书





  第二十一条 登记机关颁发的房屋权属证书,是依法拥有房屋所有权或者他项权利的唯一合法凭证,受法律保护。


  第二十二条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。


  第二十三条 房产行政主管部门管理的国有直管房屋,企、事业单位的自管房屋,军队房屋以及其他法人、合法组织和个人所有的房屋,颁发《房屋所有权证》。
  共有的房屋颁发《房屋共有权证》。
  设定抵押权、典权等他项权利的房屋颁发《房屋他项权证》。


  第二十四条 房屋权属证书破损,经登记机关查验需换领的,予以换证。房屋权属证书遗失的,权利人应当及时登报声明作废,并向登记机关申请补发,由登记机关作出补发公告,经6个月无异议的,予以补发。


  第二十五条 有下列情形之一的,登记机关注销房屋权属证书:
  (一)申报资料不实的;
  (二)涂改房屋权属证书的;
  (三)房屋权利灭失,而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;
  (四)因登记机关及其工作人员失误造成房屋权属登记不实的;
  (五)重复登记的。
  注销房屋权属证书,应当由市、县登记机关作出书面决定,并送达房屋权利人,同时予以登报公告。

第四章 罚则





  第二十六条 违反本办法,有下列行为之一的,由登记机关按下列规定予以处罚:
  (一)未按期进行房屋权属登记的,责令限期补办登记手续,处原费用3倍以下罚款;
  (二)以虚报、瞒报等手段获得房屋权属证书或者涂改房屋权属证书的,其证书无效,给予警告,可以并处1千元以上1万元以下罚款;
  (三)伪造、非法印制房屋权属证书的,没收证书和违法所得,可以并处1万元以上3万元以下罚款。
  违反本办法规定,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第二十七条 因登记人员工作过失致使房屋权利人遭受经济损失的,由登记机关承担赔偿责任。


  第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。


  第二十九条 登记机关工作人员玩忽职守、以权谋私、徇私舞弊的,由其主管部门或者行政监察机关给予行政处分;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五章 附则




  第三十条 城市规划区以外的国有土地范围内的房屋权属登记参照本办法执行。


  第三十一条 本办法自发布之日起施行。